광주지방법원 2024타경3839. 나주시 빛가람동 게토333지식산업센터 나동 1층 씨-132호입니다. 감정평가상 본건 씨-132호는 공실로 조사됐습니다. 소유자 이태양은 2023.04.18. 매매를 원인으로 2023.05.03. 소유권을 이전받았고 거래가액은 317,303,000원입니다. 같은 날 천지농업협동조합의 채권최고액 936,408,000원 근저당이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 유한회사혜안도아 근저당, 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정, 나주시 압류 등이 이어집니다. 이들 주요 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 2025.02.28. 설정된 유한회사혜안도아의 2번 근저당권부채권에 대한 한국남방개발주식회사 근질권은 소멸 여부가 별도로 명확히 표시돼 있지 않아 원등기와 매각물건명세서 대조가 필요한 지점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경3839 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 우정로 10, 나동 1층씨-132호 (빛가람동, 게토333지식산업센터) |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 지식산업센터 집합건물 · 감정평가상 씨-132호 공실 |
| 소유자 | 이태양 · 2023.04.18. 매매 · 2023.05.03. 소유권이전 · 거래가액 317,303,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 46,096,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 천지농업협동조합 / 830,499,367원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.03. 천지농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 936,408,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸보다 임차인 적용 범위가 핵심
말소기준은 2023.05.03. 천지농업협동조합 근저당입니다. 이후의 유한회사혜안도아 근저당, 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정, 나주시 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 실제 난점은 등기 순위보다 임차인 자료의 호실 불일치와 인수 시뮬레이션에 있습니다.
임차인 분석
| 임차인 / 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조현숙 2층비-202호 | 전입 미상 확정일자 미상 | 5,000,000원 630,000원 | 2024.08.09. 배당요구 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이태양 나동씨-212호 | 2023.04.12. 확정일자 미상 | 5,000,000원 500,000원 | 확인되지 않음 | 有 | 無 | 5,000,000원 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없으며, 실제 임차인 표시는 2명입니다. 조현숙은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력을 ‘있다’고 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 이태양은 2023.04.12. 전입으로 말소기준권리인 2023.05.03.보다 앞서 있어 자료상 대항력이 있는 것으로 표시돼 있고, 배당 시뮬레이션은 보증금 5,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산합니다.
② 가격 구조 — 8회 유찰이어도 ‘싸다’는 결론은 금지
감정가 314,000,000원에서 8회 유찰돼 현재 최저매각가는 46,096,000원, 감정가의 14.68% 수준입니다. 그러나 가격을 판단할 실거래 시세 숫자가 확인되지 않는 상태에서는 이 할인율 자체를 ‘시세 대비 저렴함’으로 바꿔 읽으면 안 됩니다.
더구나 배당 시뮬레이션상 이태양의 보증금 5,000,000원을 매수인이 인수하므로, 현재 회차의 실질취득액은 51,096,000원입니다. 9회 유찰 시에는 36,876,800원에 인수액을 더한 41,876,800원, 10회 유찰 시에는 29,501,440원에 인수액을 더한 34,501,440원이 됩니다. 최저가가 내려가도 인수금은 별도로 남는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 46,096,000원 | 5,000,000원 | 51,096,000원 |
| 9회 유찰 시 | 36,876,800원 | 5,000,000원 | 41,876,800원 |
| 10회 유찰 시 | 29,501,440원 | 5,000,000원 | 34,501,440원 |
③ 예상배당표 (매각가 46,096,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,229,728원 |
| 인수 · 임차인 이태양 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 천지농업협동조합 | 936,408,000원 | 44,866,272원 |
| 3. 근저당 · 유한회사혜안도아 | 251,529,600원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액은 1,442,937,600원, 채권자 배당액은 44,866,272원, 미배당은 1,398,071,328원입니다. 신청채권자 천지농업협동조합의 청구액은 830,499,367원이며, 현재 회차 예상배당만으로는 만족되지 않습니다. 이태양 보증금 5,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 실질취득액에 별도로 더해집니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국전력공사 본사 남서측 인근의 게토333지식산업센터로, 주변은 공공기관·아파트단지·근린생활시설 등이 소재하는 업무지대입니다.
- 이용상태. 본건 나동 1층 씨-132호는 감정평가상 공실입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있으며, 일반적인 교통수단 이용은 보통으로 조사됐습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지이며 준주거지역입니다. 공시지가는 535,800원/㎡입니다.
- 계획·규제. 산업복합구역·연구개발특구·혁신도시개발예정지구·도시지역·준주거지역·지구단위계획구역에 포함되고, 중로1류와 접합니다.
- 환금성 신호. 감정가 314,000,000원에서 8회 유찰돼 46,096,000원까지 내려온 경매 진행 이력은 실제 응찰 수요를 보수적으로 볼 필요가 있음을 보여줍니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 호실부터 대조. 본건은 1층 씨-132호인데 조현숙은 2층 비-202호, 이태양은 나동 씨-212호로 표시돼 있습니다. 각 임차자료가 본건 매각대상에 어떻게 연결되는지 매각물건명세서·현황조사를 직접 대조해야 합니다.
- 이태양의 지위 확인. 임차인 이태양과 등기부상 소유자·채무자 이태양이 동일하게 표시되고, 자료에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 명시돼 있습니다.
- 5,000,000원 인수 반영. 현재 배당 시뮬레이션 기준 실질취득은 최저가 46,096,000원이 아니라 51,096,000원입니다.
- 조현숙 대항력은 단정 금지. 전입신고일이 미상이라 대항력은 ‘가능·미상’ 단계입니다.
- 근질권 확인. 2025.02.28. 한국남방개발주식회사 명의의 2번 근저당권부채권 근질권은 소멸 여부 표시가 명확하지 않으므로 원등기와 매각물건명세서 대조가 필요합니다.
- 가격은 할인율만 보지 않기. 8회 유찰·감정가 대비 14.68%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 본건은 지식산업센터·공실이며 반복 유찰 이력이 이미 확인됩니다.
맺으며 — “14.68%”보다 임차인과 환금성을 먼저 본다
감정가 314,000,000원짜리가 46,096,000원까지 내려오면 숫자만으로는 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 법원경매에서 중요한 것은 최저가가 얼마나 낮아졌느냐가 아니라 실제로 얼마를 부담하고, 무엇을 떠안을 수 있느냐입니다. 이 사건은 배당 시뮬레이션상 이태양 보증금 5,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 현재 실질취득이 51,096,000원이고, 임차인들의 점유 호실은 본건 씨-132호와 일치하지 않습니다. 이태양은 소유자·채무자와 동일인으로 표시돼 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성도 경고돼 있습니다.
등기상 주요 후순위 권리는 말소 구조지만, 임차관계 적용 범위가 불명확한 상태에서 8회 유찰된 지식산업센터를 최저가만 보고 ‘저가 매수 기회’로 평가하기는 어렵습니다. 실거래 시세로 실질취득액의 가격 메리트를 검증하지 못한 만큼 가격 가점도 줄 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 임차인 호실·이태양의 지위·5,000,000원 인수 적용 여부를 원문에서 확정하는 것입니다.
