광주지방법원 2024타경3839. 나주 빛가람동 게토333지식산업센터 나동 1층 D-107호 근린시설입니다. 소유자 이태양은 2023.05.03 소유권을 이전받았고 거래가액은 267,677,000원입니다. 같은 날 천지농업협동조합의 채권최고액 936,408,000원 근저당권이 설정됐으며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 설정된 근저당·가압류·경매개시결정·압류는 대부분 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 자체보다 점유자료의 정합성입니다. 대상은 D-107호인데 임차 조사에는 조현숙의 2층 B-202호와 이태양의 나동 C-212호가 기록돼 있습니다. 특히 이태양은 등기부상 소유자·채무자와 같은 이름이고, 자료에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고돼 있습니다. 반면 감정 이용상태에서 D-107호는 공실로 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경3839 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 우정로 10, 나동 1층디-107호 (빛가람동,게토333지식산업센터) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 철근콘크리트구조 4층건 중 1층 디-107호 · 공실 |
| 소유자 | 이태양 (2023.05.03 소유권이전 · 거래가액 267,677,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 38,170,000원 (8회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2023.05.03 천지농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 936,408,000원 |
| 신청채권 청구액 | 830,499,367원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 후순위 권리는 대부분 소멸
말소기준은 2023.05.03 설정된 천지농업협동조합 근저당권입니다. 이후 유한회사혜안도아 근저당권, 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단·나주시 압류, 유한회사혜안도아 근저당권부채권에 대한 광주광역시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 — 가장 중요한 불일치
| 이름 | 점유 부분 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조현숙 | 2층비-202호 | 5,000,000원 | 630,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확정 없음 |
| 이태양 | 나동씨-212호 | 5,000,000원 | 500,000원 | 자료상 대항력 있음 | 미상 | 5,000,000원 산정 |
조현숙은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 이태양은 2023.04.12 전입으로 말소기준권리 2023.05.03보다 앞서 자료상 대항력이 있는 것으로 분류됐고, 배당표에서는 우선변제권 없이 보증금 5,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 구조 — 8회 유찰, 그래도 ‘싸다’고 단정할 자료는 없다
감정가는 260,000,000원이고 현재 최저매각가는 38,170,000원입니다. 현재 회차는 8회 유찰, 감정가 15%로 제시돼 있습니다. 다음 시나리오는 9회 유찰 시 30,536,000원, 10회 유찰 시 24,428,800원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 최저가가 크게 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 특히 근린시설이고 이미 8회 유찰된 점은 가격 숫자 자체보다 실제 수요·임대 가능성·환금성을 먼저 검토해야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 38,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,087,060원 |
| 인수 · 임차인 이태양 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당권 · 천지농업협동조합 | 936,408,000원 | 37,082,940원 |
| 을구 2번 근저당권 · 유한회사혜안도아 | 251,529,600원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,442,937,600원 중 예상 배당은 37,082,940원이며, 미배당은 1,405,854,660원입니다. 신청채권 청구액 830,499,367원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국전력공사 본사 남서측 인근으로, 주변은 공공기관·아파트단지·근린생활시설이 소재하는 업무지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 일반적인 교통수단 이용은 보통입니다.
- 이용상태. 대상 D-107호는 감정평가상 공실입니다. 해당 건물은 철근콘크리트구조 4층 건물입니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 상업용 이용, 평지이며 공시지가는 535,800원/㎡입니다.
- 계획. 산업복합구역·연구개발특구·혁신도시개발예정지구·도시지역·준주거지역·지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
- 도로. 단지 내 포장도로가 개설돼 있고 중로1류에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- D-107호 점유 재확인. 감정평가상 공실과 임차 조사 자료가 서로 다른 호실을 가리키므로 현황조사서·매각물건명세서·점유관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 5,000,000원 인수 검증. 배당표는 이태양 보증금을 전액 인수로 계산하지만 점유 호실은 C-212호입니다. 대상 D-107호에 실제로 승계되는지 확인해야 합니다.
- 이태양 관계 확인. 임차인 명의가 소유자·채무자와 동일하게 기록돼 있어 임대차계약의 실체와 대항력 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 후순위 근질권 확인. 유한회사혜안도아 근저당권부채권에 설정된 한국남방개발주식회사 근질권의 최신 등기상 처리 상태를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 당해세 해당 여부에 따라 배당이 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 8회 유찰 원인 확인. 단순 할인율보다 공실 지속 가능성, 임대수요, 관리비, 실제 영업 가능성, 지식산업센터 내 근린시설 환금성을 확인해야 합니다.
- 시세 직접 조사. 비교 실거래 자료 없이 최저가만으로 저평가를 단정하지 말고 동일 건물·인근 근린시설의 실제 매매·임대 수준을 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “38,170,000원”보다 먼저 봐야 할 것
감정가 260,000,000원에서 8회 유찰된 38,170,000원이라는 숫자는 강하게 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 배당표상 5,000,000원 인수, 대상 D-107호와 임차 조사 호실의 불일치, 소유자와 같은 이름의 임차인 기록, 그리고 세금 압류와 후순위 근질권 확인이 먼저입니다.
감정평가상 D-107호 자체는 공실이고 말소기준권리도 명확하지만, 임차·배당 자료가 대상 호실과 정확히 맞지 않는 상태에서 “인수 5,000,000원”을 확정하거나 반대로 “공실이니 인수 0원”이라고 단정하는 것도 위험합니다. 8회 유찰은 가격 메리트의 증명이 아니라 추가 확인이 필요하다는 신호로 보는 편이 안전합니다. 권리의 큰 틀은 읽히지만, 이 물건은 원본 대조를 끝낸 뒤에야 입찰가를 논할 수 있는 유형입니다.
