광주지방법원 2025타경34478. 광주광역시 북구 신안동 굿마인드오피스텔 3층 307호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 31,000,000원이며 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 17,360,000원입니다. 신청채권자 이찬희의 청구액은 57,397,260원으로 최저가보다 큽니다.
등기부만 보면 현재 존속하는 근저당권과 압류는 없습니다. 과거 광주농업협동조합 근저당권 2,400,000,000원과 국민은행 근저당권 1,650,000,000원은 이미 말소됐고, 앞서 진행됐던 황혜란·박구연의 강제경매도 취하 후 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025.12.03 접수된 이찬희의 강제경매개시결정입니다.
문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 구한솔은 2021.05.31 전입한 것으로 조사되어 말소기준보다 앞서지만, 사용 부분과 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 “인수 0원”으로 단정할 수 없으며, 대항력 가능·미상으로 보고 입찰 전에 임대차 원본과 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34478 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 478-5 3층 307호 · 광주광역시 북구 서양로 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 7층 건물 중 3층 307호 · 통칭 굿마인드오피스텔 |
| 소유자 | 유한회사하나로 (2015.10.02 매매 · 2015.11.20 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 31,000,000원 / 17,360,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이찬희 / 57,397,260원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 등기부는 단순하지만 점유관계는 미확정
현재 등기부상 근저당권과 압류는 없고, 2025.12.03 강제경매개시결정이 말소기준으로 선언되어 있습니다. 현 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 구한솔의 전입일이 말소기준보다 빠르므로, 등기부상 인수 권리가 없다는 사정만으로 임차보증금 승계 위험까지 없다고 볼 수는 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 없음
| 성명 | 점유·사용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·대위 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 구한솔 | 알 수 없음 | 2021.05.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
구한솔은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 조사됐습니다. 따라서 실제 임차인은 1명이며, 별도의 보증기관 신고액을 중복 합산할 사안은 아닙니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 낙찰자가 인수할 수 있는 금액 역시 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 17,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 712,480원 |
| 1. 신청채권자 · 이찬희 | 57,397,260원 | 16,647,520원 |
| 미배당 | - | 40,749,740원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 현재 최저가와 신청채권자 청구액을 기준으로 한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 구한솔의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 임차보증금 배당과 실제 매수인 인수액은 반영되지 않았습니다. 배당 모델의 매수인 인수 0원은 실제 인수 위험이 없다는 뜻이 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 17,360,000원 | 16,647,520원 | 40,749,740원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 12,152,000원 | 11,533,264원 | 45,863,996원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 8,506,400원 | 7,953,285원 | 49,443,975원 |
④ 가격 판단 — 감정가 대비 하락만으로는 부족하다
현재 최저가는 감정가의 56%까지 내려왔습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 17,360,000원이 실제 시장가보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 여기에 선순위 가능 점유자의 보증금도 미상이므로, 감정가 대비 하락률만으로 가격 점수를 높일 근거가 부족합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 7층 건물 중 3층 307호입니다.
- 주위환경. 신안동삼익아파트 북측에 인접하며, 주변은 아파트단지·다세대·단독주택·소규모 점포 등이 형성된 주상복합지대입니다. 북측 인근에 전남대학교가 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 양호합니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·도시가스·소방설비와 승강기·지하주차장이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8m의 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 토지. 전체 토지면적은 1,314.4㎡이고 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다. 공시지가는 815,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·준주거지역, 상대보호구역, 토지구획정리사업지구에 해당하며 소로2류와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 구한솔의 실제 점유 부분, 임대차계약일, 보증금, 확정일자와 현재 점유 여부를 현황조사서·매각물건명세서·전입세대확인서로 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구 여부와 배당 가능액을 확인한 뒤 예상 미배당 보증금을 입찰가에 합산해야 합니다.
- 실질취득액 산정. 입찰가만 보지 말고 낙찰가와 인수될 수 있는 임차보증금 잔액을 합산해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 용도·이용상태 확인. 사건상 근린시설과 감정평가상 오피스텔이라는 표시를 기준으로 건축물대장상 용도와 실제 사용상태를 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 관리사무소를 통해 체납관리비와 실제 점유자를 확인하고 명도비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 보증금을 확인해야 한다
이 사건은 등기부만 보면 복잡하지 않습니다. 과거 근저당권과 앞선 강제경매는 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2025.12.03 강제경매개시결정입니다. 그러나 구한솔의 전입일은 그보다 빠른 2021.05.31이며, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 최저가 17,360,000원을 실질취득액으로 볼 수 없습니다. 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는다면 매수인이 그 잔액을 인수할 가능성이 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 감정가의 56%라는 숫자만으로 저렴하다고 판단할 수도 없습니다. 가격 검토보다 임대차 보완이 먼저이며, 보증금과 배당요구가 확인되지 않은 상태에서는 보수적인 접근이 필요한 사건입니다.
