광주지방법원 2025타경34478. 광주 북구 신안동 478-5, 도로명주소 서양로 20의 3층 307호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 등기부상 현재 소유자는 유한회사하나로이며, 2015.11.20 소유권이전등기를 마쳤습니다. 현재 등기부에는 존속하는 근저당이나 압류가 없고, 과거 광주농업협동조합·국민은행 근저당과 이전 강제경매 등기는 이미 말소됐습니다. 따라서 현 경매의 말소기준은 2025.12.03 이찬희의 강제경매개시결정입니다.
문제는 등기부가 아니라 점유관계입니다. 임차인 구한솔의 전입일은 2021.05.31로 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 경우 전입일 하나만으로 보증금 승계액까지 확정해서는 안 됩니다. 현재 배당 계산에는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있지만, 이는 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서 법률상 인수 위험까지 0원으로 확정한다는 뜻이 아닙니다. 실제 보증금과 점유·대항요건이 확인돼야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34478 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 478-5 3층 307호 · 도로명주소 광주광역시 북구 서양로 20 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 7층 건물 중 3층 307호 |
| 소유자 | 유한회사하나로 (2015.11.20 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 31,000,000원 / 13,888,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이찬희 / 57,397,260원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 등기부보다 임차인이 핵심
현재 등기부상 존속하는 근저당·압류는 없고, 과거 근저당과 앞선 강제경매는 말소 또는 취하로 정리됐습니다. 현 경매에서는 2025.12.03 강제경매개시결정이 말소기준 역할을 합니다. 따라서 그보다 앞선 2021.05.31 전입 임차인 구한솔의 권리관계가 가장 중요한 확인 대상입니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 구한솔 | 2021.05.31 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 판단 불가 | 인수 가능성 확인 |
② 가격·환금성 — 44.8%라는 숫자만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 13,888,000원으로 감정가 31,000,000원의 약 44.8%입니다. 하지만 확인 가능한 실거래 비교자료가 없어, 이 할인율만으로 최근 시장가격보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 더구나 임차보증금이 미상이라 실제 인수액이 발생할 경우 최저가와 실질취득비용 사이에 차이가 생길 수 있습니다.
3회 유찰 자체는 시장이 앞선 회차 가격에서 매수에 적극적이지 않았다는 결과입니다. 이 물건은 사건상 근린시설이며 감정평가상 오피스텔로 이용되고 있고, 건물 주변은 아파트·다세대·단독주택과 소규모 점포가 혼재한 주상복합지대입니다. 따라서 주거용 아파트처럼 단순하게 최저가 할인율만 놓고 환금성을 평가하기보다 실사용 수요와 임차관계 확인을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 13,888,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 649,984원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 이찬희 | 57,397,260원 | 13,238,016원 |
| 미배당 | - | 44,159,244원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 13,888,000원 가정 시 집행비용 649,984원 이후 신청채권자에게 13,238,016원이 배당되고, 신청채권 57,397,260원 중 44,159,244원이 미배당으로 남습니다. 이 계산표의 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있으나, 임차인 보증금·대항요건 확인 전까지는 법률상 임차보증금 인수 위험을 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신안동삼익아파트 북측에 인접하며, 주변은 아파트단지·다세대·단독주택·소규모 점포가 형성된 주상복합지대입니다. 북측 인근에는 전남대학교가 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 시내버스승강장이 인근에 있어 일반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 해당 호를 포함한 번호 1~3은 오피스텔로 이용되고 있습니다. 건물은 통칭 ‘굿마인드오피스텔’입니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·도시가스·소방설비와 승강기, 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 장방형의 대체로 평탄한 토지이며 근린생활시설 및 오피스텔 부지로 이용 중입니다. 북측으로 폭 약 8m 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·준주거지역, 소로2류 접함, 전남대학교 상대보호구역 및 토지구획정리사업지구에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 3회 유찰된 근린시설·오피스텔 이용 물건으로, 가격 할인율만으로 환금성을 낙관하기보다 실제 수요와 임차관계를 함께 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 구한솔의 보증금이 가장 중요한 미확정 변수입니다. 보증금이 확인되지 않으면 실질취득비용도 산정할 수 없습니다.
- 대항요건 확인. 전입일은 2021.05.31로 기준권리보다 빠르지만, 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 점유와 대항요건을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부를 현재 단계에서 확정할 수 없습니다.
- 최저가 착시 경계. 3회 유찰로 감정가의 44.8%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없고 임차인 인수위험도 미확정이므로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거가 없습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용입니다. 실제 사용과 관련한 건축물대장·현황을 입찰 전 대조해야 합니다.
- 배당표 해석. 현재 회차에서 신청채권자의 미배당은 44,159,244원입니다. 배당 계산의 매수인 인수 0원과 임차보증금의 법률상 승계 여부는 구분해 봐야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 매각대금 외 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차인 관련 원본을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “45% 할인”보다 보증금 한 줄이 더 중요하다
이 사건은 감정가 31,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 13,888,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 그러나 실제 임차인 구한솔의 전입일이 말소기준보다 앞서고, 보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 대항력은 가능·미상으로 보고, 인수액과 실질취득가 역시 확정하지 않는 것이 맞습니다.
여기에 근린시설·오피스텔 이용, 3회 유찰, 실거래 비교자료 부재가 겹칩니다. 현재 배당계산상 인수액 0원만 보고 ‘깨끗한 저가 물건’으로 결론내리기에는 확인할 것이 남아 있습니다. 등기부는 단순하지만 임차인은 미확정, 가격은 싸다고 단정할 근거가 없음. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 구한솔의 실제 보증금과 대항요건 확인입니다.
