광주지방법원 2025타경34478. 광주 북구 신안동의 통칭 ‘굿마인드오피스텔’ 4층 408호입니다. 법원 용도는 근린시설이고, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 유한회사하나로이며, 이찬희가 청구금액 57,397,260원으로 강제경매를 신청했습니다.
등기부상 과거 광주농업협동조합 근저당 2,400,000,000원과 국민은행 근저당 1,650,000,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.02.02. 이찬희 가압류 50,000,000원입니다. 이후 강제경매개시결정과 정찬양의 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부가 아니라, 기준권리보다 앞선 2021.05.31. 전입 점유자 구한솔입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34478 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 478-5 4층 408호 · 도로명 광주광역시 북구 서양로 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 · 철근콘크리트구조 7층 건물 중 4층 408호 |
| 소유자 | 유한회사하나로 (2015.11.20. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 42,000,000원 / 23,520,000원 (2회 유찰 · 감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이찬희 / 57,397,260원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
정찬양은 임대차계약일과 점유개시일이 모두 2019.06.15., 확정일자는 2019.07.08., 보증금은 40,000,000원입니다. 그러나 등기기록상 주민등록일은 없고 임차권등기 접수일도 2026.02.06.로 말소기준보다 늦습니다. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 주민등록에 의한 종전 대항력은 확인할 수 없어 승계 여부를 단정하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 구한솔 현황조사 | 2021.05.31. 사용관계 알 수 없음 | 미상 | 가능·미상 기준권리 전 전입 | 미상 확정일자·배당요구 미상 | 위험 미상 미배당 보증금 승계 가능성 |
| 정찬양 전유부분 전부 | 점유개시 2019.06.15. 주민등록일 없음 | 40,000,000원 | 판정 불가 주민등록일 없음 | 순위 미상 확정일자 2019.07.08. · 배당요구 2026.02.06. | 등기상 소멸 임차권등기는 기준권리 이후 |
③ 가격 판단 — 감정가 56%만으로는 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 23,520,000원으로 감정가 42,000,000원의 56%입니다. 그러나 동일 물건의 최근 거래가격이나 최근 12개월 평균가격이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 근거는 없습니다.
더 중요한 것은 구한솔의 미상 보증금입니다. 구한솔에게 대항력이 인정되고 배당으로 회수하지 못한 보증금이 있다면 매수인의 비용은 낙찰가 + 미배당 보증금이 됩니다. 유찰로 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 커질 수 있으므로, 최저가 하락이 실질취득액 하락으로 그대로 이어진다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 23,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 823,360원 | 매각가의 약 3.5% 추정 |
| 1. 갑구 3번 가압류 · 이찬희 | 50,000,000원 | 22,696,640원 | 미배당 27,303,360원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 이찬희 | 미상 | 0원 | 채권액 미상으로 계산 제외 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 최저가를 매각가로 놓은 배당 계산입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제·우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 특히 임차인 배당액이 달라지면 매수인에게 남는 미배당 승계액도 달라질 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 가압류 예상배당 | 가압류 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 56% | 23,520,000원 | 22,696,640원 | 27,303,360원 |
| 3회 유찰 시 · 39.2% | 16,463,999원 | 15,767,647원 | 34,232,353원 |
| 4회 유찰 시 · 27.44% | 11,524,799원 | 10,917,353원 | 39,082,647원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신안동삼익아파트 북측에 인접하고, 주변은 아파트·다세대·단독주택과 소규모 점포가 섞인 주상복합지대입니다. 북측 인근에 전남대학교가 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스승강장이 인근에 있어 일반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물로 급배수·위생·난방·도시가스·소방·승강기와 지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 장방형 평지이며 근린생활시설 및 오피스텔 부지로 이용 중입니다. 북측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·제2종일반주거지역, 전남대학교 상대보호구역, 토지구획정리사업 완료지구에 해당하며 공시지가는 815,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 감정 이용상태가 오피스텔이고 법원 용도가 근린시설이므로, 주거용 아파트와 동일한 수요·대출·환금성을 전제로 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구한솔 보증금 확인. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유와 전입 유지 여부, 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 정찬양 관계 확인. 보증금 40,000,000원의 임대차가 구한솔의 점유와 어떤 관계인지, 현재 점유자가 누구인지 확인해야 중복 또는 승계위험을 구분할 수 있습니다.
- 매각물건명세서 대조. 인수되는 임차권이나 배당요구 종기, 임차인 진술 내용이 어떻게 기재됐는지 원문을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보류. 최근 거래가격 근거와 미상 승계액이 확인되기 전에는 최저가 23,520,000원을 기준으로 수익률이나 적정 입찰가를 확정하지 마세요.
- 용도 확인. 법원 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 주거 사용, 전입 가능 여부와 금융조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비의 공용부분과 당해세, 임차인 최우선변제 가능성을 추가로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 서류를 직접 확인하고, 현재 점유자와 관리주체를 통해 사실관계를 재확인하세요.
맺으며 — “56% 할인보다 미상 보증금이 먼저다”
이 물건은 감정가 42,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 23,520,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 가격 판단의 출발점은 최저가가 아닙니다. 말소기준보다 앞선 구한솔의 전입이 있고 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않아, 매수인의 실질취득액을 계산할 수 없기 때문입니다.
정찬양의 임차권등기는 말소기준 이후라 등기상 소멸하지만, 보증금 40,000,000원의 임대차와 구한솔의 점유가 어떤 관계인지도 확인해야 합니다. 권리관계가 정리되기 전에는 감정가의 56%라는 숫자에 가격 가점을 줄 수 없습니다. 이 사건의 결론은 “저가 매수 후보”가 아니라 “선순위 가능 임차인 확인 전 입찰 보류”입니다.
