광주지방법원 2025타경34478. 광주 북구 신안동 478-5, 통칭 ‘굿마인드오피스텔’의 4층 408호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 유한회사하나로이며 2015.11.20 소유권을 이전받았습니다. 과거 광주농업협동조합 근저당 2,400,000,000원과 국민은행 근저당 1,650,000,000원이 있었지만 각각 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.02.02 이찬희 가압류 50,000,000원입니다.
문제는 등기부만 보면 끝나지 않는다는 점입니다. 현황조사상 구한솔의 전입일은 2021.05.31로 말소기준보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없고, 정확도 원칙상 ‘대항력 가능·미상’으로 남겨야 합니다. 이 임차인의 미배당 보증금이 실제로 승계되는 구조라면 낙찰가에 그 인수액이 더해지므로, 18,816,000원이라는 최저가 자체가 실질취득비용을 의미하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34478 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 478-5 4층 408호 · 도로명 광주광역시 북구 서양로 20 |
| 용도 | 근린시설 · 감정 이용상태 오피스텔 |
| 소유자 | 유한회사하나로 (2015.11.20 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 42,000,000원 / 18,816,000원 (3회 유찰 · 감정가 44.8%) |
| 청구금액 | 57,397,260원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 말소기준 | 2024.02.02 갑구 3번 가압류 · 이찬희 · 50,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기부보다 임차인 확인이 중요하다
말소기준인 2024.02.02 가압류와 2025.12.03 강제경매개시결정, 2026.02.06 정찬양 임차권등기는 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 다만 임차인의 대항력은 단순히 후순위 등기 여부만으로 판단할 수 없습니다. 특히 구한솔은 전입 기록이 말소기준보다 앞서므로 보증금·점유·전입 유지 여부와 배당요구 여부를 반드시 확인해야 하는 핵심 변수입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유·계약 정보 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 구한솔 | 전입 2021.05.31 · 용도 알수없음 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 정찬양 | 건물 전유부분 전부 · 계약·점유 2019.06.15 · 확정 2019.07.08 · 임차권등기 2026.02.06 | 40,000,000원 | 미상 | 미상 | 등기 자체는 소멸 |
② 가격 판단 — 44.8%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 말할 근거는 없다
감정가는 42,000,000원, 현재 최저매각가는 18,816,000원으로 3회 유찰돼 감정가의 44.8%까지 내려왔습니다. 하지만 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
게다가 이 사건은 가격 판단에 앞서 임차인 승계 가능성을 정리해야 합니다. 구한솔의 보증금이 미상이고 정찬양도 40,000,000원의 임차보증금이 존재합니다. 정찬양의 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸 예정이지만 대항력 자체는 확정되지 않았습니다. 따라서 ‘감정가의 절반도 안 된다’는 이유만으로 저가 매수라고 평가하면 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 18,816,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 738,688원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 이찬희 | 50,000,000원 | 18,077,312원 |
| 3. 갑구 4번 강제경매개시결정 · 이찬희 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 이찬희 가압류 50,000,000원 중 18,077,312원이 배당되고 31,922,688원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 정찬양의 임차보증금 40,000,000원과 구한솔의 보증금 미상분은 위 배당수치에 포함돼 있지 않으므로 실제 배당·인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 408호의 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 7층 건물입니다.
- 입지. 신안동삼익아파트 북측에 인접하고, 주변은 아파트단지·다세대·단독주택·소규모 점포가 섞인 주상복합지대입니다. 북측 인근에 전남대학교가 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 양호합니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·도시가스·소방·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로·토지. 북측으로 폭 약 8m 아스팔트포장도로와 접하고, 토지는 1,314.4㎡의 평탄한 주상용 대지입니다. 공시지가는 815,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·준주거지역, 소로2류 접함, 전남대학교 상대보호구역, 토지구획정리사업지구에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구한솔 권리 확인. 2021.05.31 전입 기록의 실제 점유 지속 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 현 단계에서는 대항력 가능·미상입니다.
- 정찬양 권리 확인. 임차보증금 40,000,000원, 계약·점유 2019.06.15, 확정일자 2019.07.08, 임차권등기 2026.02.06의 관계를 원문으로 대조해야 합니다.
- 0원 인수 가정 금지. 예상배당 시나리오의 매수인 인수 0원은 임차인 권리가 확정됐다는 뜻이 아닙니다. 미배당 임차보증금 승계 여부를 따로 검토해야 합니다.
- 다회유찰 해석. 3회 유찰·44.8%라는 숫자는 시세 할인율이 아닙니다. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 하락만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용상태이므로 실제 사용현황과 임대차 성격을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·배당요구 관련 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “44.8%”보다 중요한 숫자는 아직 확인되지 않았다
이 물건은 감정가 42,000,000원에서 3회 유찰돼 18,816,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 실질취득비용을 결정할 수 있는 임차보증금 승계 여부가 아직 확정되지 않았습니다. 특히 구한솔은 말소기준보다 앞선 전입 기록이 있으면서 보증금과 확정일자가 미상입니다. 정찬양도 40,000,000원의 임차보증금이 존재합니다.
따라서 이 사건의 결론은 “가격 검토 전에 임차인 권리 확정”입니다. 18,816,000원이라는 최저가만 보고 저가 매수로 평가하면 안 됩니다. 구한솔의 대항력과 보증금, 정찬양의 대항력·배당 관계를 확인해 실제 인수액을 확정한 뒤에야 응찰가 상한을 계산할 수 있습니다. 3회 유찰은 매력 포인트가 아니라, 권리 확인을 더 엄격하게 해야 할 신호입니다.
