광주지방법원 2025타경34478. 광주광역시 북구 신안동 478-5 소재 건물의 3층 331호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 해당 호를 포함한 번호(1~3)의 이용상태는 오피스텔로 조사됐습니다. 현재 소유자는 유한회사하나로이며, 신청채권자 이찬희가 청구액 57,397,260원으로 강제경매를 신청했습니다.
등기부에는 과거 광주농업협동조합과 주식회사국민은행의 근저당이 있었지만 모두 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.12.03 강제경매개시결정입니다. 등기상 구조만 보면 단순하지만, 현황조사에서 구한솔의 2021.05.31 전입이 확인돼 권리분석의 중심은 등기부가 아니라 점유·임차관계에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34478 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 478-5 3층 331호 |
| 도로명 | 광주광역시 북구 서양로 20 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 |
| 소유자 | 유한회사하나로 |
| 감정가 / 최저가 | 29,000,000원 / 12,992,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이찬희 / 57,397,260원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 중요하다
2012년 광주농업협동조합 근저당과 2015년 주식회사국민은행 근저당은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.12.03 강제경매개시결정입니다. 이 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 실질취득액을 아직 계산할 수 없다
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 구한솔 | 2021.05.31 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 확인된 범위에서 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 현황조사에서 확인된 점유자입니다. 전입 시점만 보면 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수액을 숫자로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 — 3회 유찰, 감정가의 44.8%
감정가는 29,000,000원, 현재 최저매각가는 12,992,000원으로 감정가의 44.8% 수준입니다. 현재까지 3회 유찰됐습니다. 한 차례 더 유찰되면 10,393,600원, 그 다음 회차는 8,314,880원 시나리오가 제시돼 있습니다.
다만 동일 또는 유사 물건의 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 싼지 여부는 판단할 수 없습니다. 특히 이 사건은 임차관계까지 미확정이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 12,992,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 633,856원 |
| 1. 경매개시결정 · 이찬희 | 57,397,260원 | 12,358,144원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 신청채권자 미배당액은 45,039,116원입니다. 위 배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이며, 구한솔의 임대차 보증금이 확인되면 실제 배당 및 매수인 부담 판단이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신안동삼익아파트 북측에 인접하며, 주변은 아파트단지·다세대·단독주택·소규모 점포가 섞인 주상복합지대입니다. 북측 인근에 전남대학교가 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물이며 해당 물건은 3층 331호입니다. 급배수·위생·난방·도시가스·소방·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 이용상태. 감정평가에서는 번호(1~3)를 오피스텔로 조사했고, 건물은 통칭 ‘굿마인드오피스텔’로 기재돼 있습니다.
- 토지. 장방형 평탄지이며 근린생활시설 및 오피스텔 부지로 이용 중입니다. 북측으로 폭 약 8m 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·제2종일반주거지역이며 상대보호구역, 토지구획정리사업지구가 포함됩니다. 공시지가는 815,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 구한솔의 보증금 규모와 실제 임대차계약 존재 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당 후 잔존 보증금을 계산할 수 없습니다.
- 점유 실체 확인. 현황조사상 전입자와 실제 점유자가 일치하는지, 점유 부분과 사용 형태를 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 감정가 대비 44.8%라는 할인율은 크지만 실거래 시세가 없고 임차인 인수액도 미상이어서 이를 곧바로 ‘싸다’고 해석하면 안 됩니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정상 이용상태는 오피스텔이므로 실제 이용·영업·주거 가능성과 관련 규정을 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 배당표 재검산. 당해세·최우선변제는 현재 추정 배당에 반영되지 않았으므로 입찰 직전 최신 자료를 확인해야 합니다.
맺으며 — “44.8%”보다 먼저 확인할 것은 보증금이다
이 물건은 29,000,000원에서 12,992,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 2021.05.31 전입한 구한솔이 있고, 그 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 말소기준인 2025.12.03보다 전입이 앞선 만큼 대항력 가능성을 배제할 수 없는 사건입니다.
따라서 현재 단계의 결론은 단순합니다. 등기부는 비교적 단순하지만 임차관계는 미완성입니다. 보증금이 확인되기 전에는 매수인 인수액도, 실질취득액도 계산할 수 없습니다. 3회 유찰과 감정가 대비 44.8%라는 숫자보다 먼저 확인해야 할 것은 구한솔의 실제 임대차관계와 보증금입니다.
