광주지방법원 2025타경34478. 광주 북구 신안동, 통칭 ‘굿마인드오피스텔’ 3층 331호입니다. 공부상 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 등기부에는 현재 존속하는 근저당권이나 압류가 없고, 과거 광주농업협동조합 근저당권과 국민은행 근저당권도 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준은 2025.12.03 이찬희의 강제경매개시결정입니다.
등기만 보면 단순하지만 점유관계는 그렇지 않습니다. 현황조사에서 구한솔의 전입일이 2021.05.31로 확인되며, 이는 경매개시결정보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구, 점유 부분과 실제 사용관계가 확인되지 않았으므로 대항력이 확정됐다고 단정할 수는 없습니다. 오피스텔이 실제 주거용으로 사용되고 점유 요건까지 충족한다면 매수인이 미배당 보증금을 떠안을 가능성이 있어, 실질취득가는 현재 최저가만으로 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34478 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 478-5 3층 331호 · 도로명주소 광주광역시 북구 서양로 20 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 · 철근콘크리트구조 7층 건물 중 3층 331호 |
| 소유자 | 유한회사하나로 (2015.10.02 매매, 2015.11.20 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 29,000,000원 / 16,240,000원 (2회 유찰, 감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이찬희 / 57,397,260원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
과거 설정됐던 광주농업협동조합 근저당권 2,400,000,000원은 2015.11.20 말소됐고, 국민은행 근저당권 1,650,000,000원도 2016.06.01 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.12.03 강제경매개시결정이며 이 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 이름 | 전입일 | 사용관계 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 구한솔 | 2021.05.31 | 알 수 없음 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 가능성 |
구한솔은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 조사된 점유자입니다. 전입일은 확인되지만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았고 보증금도 미상입니다. 따라서 현재 회차의 배당표에 표시된 매수인 인수 0원은 임차인 보증금을 반영한 확정 결과로 볼 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 56%라는 숫자만으로는 부족하다
감정가 29,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 16,240,000원, 감정가의 56%입니다. 다음 회차 시나리오는 11,368,000원, 그다음은 7,957,599원으로 제시돼 있습니다.
하지만 동일 물건군의 최근 실거래 비교 근거가 없어 감정가 대비 하락률만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 특히 이 사건은 임차인 보증금이 미상이라, 낙찰가가 내려가더라도 매수인이 인수할 금액이 붙으면 실질취득가가 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 가격 판단의 출발점은 추가 유찰 여부가 아니라 구한솔의 임대차보증금과 권리 상태 확인입니다.
④ 예상배당표 (매각가 16,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 692,320원 |
| 2. 경매개시결정 · 이찬희 | 57,397,260원 | 15,547,680원 |
| 신청채권자 미배당 | - | 41,849,580원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금은 신청채권자 이찬희에게 배당되며, 청구액 중 41,849,580원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 구한솔의 보증금과 배당요구 여부도 확인되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신안동삼익아파트 북측에 인접하며, 주변은 아파트단지·다세대·단독주택·소규모 점포가 혼재한 주상복합지대입니다. 북측 인근에 전남대학교가 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 양호합니다.
- 이용. 공부상 근린시설이며 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 통칭 굿마인드오피스텔입니다.
- 시설. 급배수·위생·난방·도시가스·소방설비와 승강기, 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8m의 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,314.4㎡, 공시지가 815,000원/㎡이며 준주거지역과 제2종일반주거지역에 저촉됩니다.
- 규제. 상대보호구역과 토지구획정리사업지구에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차보증금 확인. 구한솔의 임대차계약서, 보증금, 월차임, 계약기간을 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 대항력 요건 확인. 331호의 실제 점유 여부와 주거용 사용 여부, 전입 유지 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부에 따라 배당 및 매수인 인수 범위가 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 공부상 근린시설과 감정평가상 오피스텔 이용상태가 일치하는지 건축물대장과 현장을 대조해야 합니다.
- 가격 상한 보류. 최근 실거래 비교와 임차인 보증금이 확인되기 전에는 최저가만으로 응찰 상한을 정하기 어렵습니다.
- 관리비·점유 인도. 관리비 체납 여부와 점유자 인도 가능성, 명도 협의 조건을 사전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대확인서·건축물대장을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “56%보다 먼저 확인할 숫자는 보증금”
이 물건은 감정가 29,000,000원에서 두 차례 유찰돼 16,240,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 진입가격이 낮아 보이지만, 권리분석의 중심은 최저가가 아닙니다. 현황조사상 구한솔의 전입일이 경매개시결정보다 앞서고 보증금·확정일자·배당요구가 모두 확인되지 않아 매수인 인수액과 실질취득가를 계산할 수 없기 때문입니다.
과거 근저당권은 모두 말소됐고 등기 구조는 단순합니다. 그러나 선행 전입 점유자의 권리가 확정되지 않은 상태에서는 등기가 깨끗하다는 이유만으로 안전하다고 볼 수 없습니다. 표면가격은 56%, 실질취득가는 미상. 임대차관계를 확인하기 전까지는 보수적 검토가 필요한 사건입니다.
