수원지방법원 2025타경1368. 오산시 수청동 제이클래스오산대역 제1층 제113호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 제1종근린생활시설입니다. 등기부상 현재 소유자는 주식회사가리온이며, 2023.07.03. 매매를 원인으로 2023.08.28. 소유권을 이전받았습니다. 당시 등기된 거래가액은 807,408,000원입니다.
같은 날 국민은행이 채권최고액 1,920,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 서울신용보증재단·국민은행·농협은행의 가압류와 국·국민건강보험공단· 서울특별시의 압류, 경매개시결정이 이어졌지만 자료상 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1368 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 수청동 611-2 제이클래스오산대역 1층 113호 |
| 도로명주소 | 경기도 오산시 청학로 230 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1종근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사가리온 |
| 소유권 거래가액 | 807,408,000원 (2023.07.03. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 822,800,000원 / 822,800,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,645,562,816원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.08.28. 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,920,000,000원이며 제114호·제115호도 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당사항 없고, 법정지상권도 해당사항 없습니다.
② 임차인 — 보증금 10,000,000원, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경훈 | 오산제이클래스1동 1층 113호 93.0000㎡ | 2024.12.18 | 10,000,000원 | 300,000원 | 없음 말소기준권리 이후 전입 | 확인 필요 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이경훈의 전입신고일 2024.12.18.은 말소기준권리 2023.08.28.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 10,000,000원이 낙찰자에게 승계되는 구조가 아니며, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 현재 시세자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가와 최저매각가는 모두 822,800,000원입니다. 현재 회차는 0회 유찰의 신건이며, 1회 유찰 시 매각가격 시나리오는 658,240,000원, 2회 유찰 시 526,592,000원입니다.
다만 동일 물건군의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세에 해당하는 시세 자료가 없으므로 감정가 822,800,000원이 현재 시장가 대비 저렴한지 여부는 판단할 수 없습니다. 2023년 소유권 이전 당시 거래가액 807,408,000원은 확인되지만, 이를 2026년 현재 시세로 간주해서 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 822,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,628,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,920,000,000원 | 812,172,000원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 183,706,681원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사국민은행 | 242,280,492원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행주식회사 | 113,427,787원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 2,459,414,960원, 배당액은 812,172,000원, 미배당은 1,647,242,960원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 오산대역 서측 인근이며, 주변에 아파트·근린생활시설·오피스텔이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 오산대역이 있어 대중교통 사정은 용이합니다.
- 이용상태. 제1층 제113호는 제1종근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕, 지하3층·지상10층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·승강기·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건물의 부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측 약 20미터, 북측 및 동측 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 지구단위계획구역(세교지구)에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,398,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 재확인. 이경훈의 전입일은 후순위라 대항력은 없지만, 확정일자와 우선변제 여부는 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 실제 배당에서는 선순위 세금 여부가 중요합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당은 제114호·제115호도 공동담보로 기재돼 있어 전체 채무·배당관계를 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 현재 실거래 시세자료가 없으므로 오산대역 인근 제1종근린생활시설의 실제 거래·임대수익·공실상황을 별도로 확인해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 822,800,000원, 1회 유찰 시 658,240,000원, 2회 유찰 시 526,592,000원의 시나리오를 기준으로 접근가격을 나눠 검토합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증 전”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.08.28. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 이경훈도 2024.12.18. 전입으로 후순위여서 대항력이 없고, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 평가는 별개입니다. 감정가와 최저가가 822,800,000원인 신건이지만 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·추세 자료가 없어 현재 가격이 시장 대비 유리하다는 근거는 없습니다. 또한 제1종근린생활시설인 만큼 권리 안정성만으로 접근하기보다 실제 임대·거래시장과 환금성을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다. 권리는 합격, 가격은 검증 전.
