수원지방법원 2025타경1368. 본 주소는 경기도 오산시 수청동 611-2 제이클래스오산대역 1층 114호입니다. 사건 용도 표시는 대지이고, 감정평가상 이용상태는 제1종근린생활시설입니다. 현재 소유자는 주식회사가리온으로, 2023.07.03. 매매를 원인으로 2023.08.28. 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 781,028,400원입니다. 같은 날 국민은행 근저당이 설정됐으며, 채권최고액은 1,920,000,000원입니다.
이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 서울신용보증재단 가압류, 국세 압류, 국민은행 가압류, 국민건강보험공단 압류, 농협은행 가압류, 송파구 압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 배당에서 선차감될 수 있어 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 이 부분은 배당 문제이지, 현재 제시된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1368 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 수청동 611-2 제이클래스오산대역 1층 114호 |
| 도로명주소 | 경기도 오산시 청학로 230 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1종근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사가리온 · 거래가액 781,028,400원 |
| 감정가 / 최저가 | 803,440,000원 / 803,440,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 1,645,562,816원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 감정평가 대상 표현 | 지하3층 지상10층 중 제1층 제113호 외 2개호 |
| 공동담보 기재 | 제1층 제113호 · 제1층 제115호 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
② 점유·임차 확인 — 전입은 말소기준 이후
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경훈 | 오산제이클래스1동 1층 113호 93.0000㎡ | 2024.12.18 | 10,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 보증기관 승계 아님 |
현황조사에는 이경훈이 제1층 113호를 점유하는 것으로 기재돼 있고, 보증금은 10,000,000원, 월세는 300,000원, 전입일은 2024.12.18.입니다. 전입일이 말소기준일인 2023.08.28.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 확정일자는 확인되지 않습니다. 또한 이 점유 기재는 본 주소인 114호가 아니라 113호를 특정하고 있습니다.
③ 가격 판단 — 신건이지만 시세 가점은 보류
감정가는 803,440,000원, 현재 최저매각가도 동일한 803,440,000원으로 아직 유찰 없는 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 803,440,000원입니다.
다만 이 금액을 최근 거래와 직접 비교할 수 있는 실거래 기준값은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가가 종전 취득 거래가액 781,028,400원보다 높다는 사실만으로 현재 시장가 대비 고평가·저평가를 단정해서는 안 됩니다. 신건 최저가가 싸다는 가격 가점도 주지 않는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 803,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,434,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,920,000,000원 | 793,005,600원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 183,706,681원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사국민은행 | 242,280,492원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행주식회사 | 113,427,787원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 2,459,414,960원, 채권자 예상배당은 793,005,600원, 현재 회차 미배당은 1,666,409,360원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 803,440,000원 | 793,005,600원 | 1,666,409,360원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 642,752,000원 | 633,924,480원 | 1,825,490,480원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 514,201,600원 | 506,659,584원 | 1,952,755,376원 | 0원 |
신청채권 청구액은 1,645,562,816원입니다. 현재 회차에서도 신청채권자 예상배당은 793,005,600원으로 청구액 전액을 충족하지 못하고, 유찰 시에는 633,924,480원, 506,659,584원으로 더 줄어드는 계산입니다. 반면 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 오산대역 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·근린생활시설·오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 오산대역이 있어 대중교통 사정은 용이한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 제1종근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상10층이며 위생·급배수·화재탐지·승강기·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지, 지목 대, 토지면적 3,471.7㎡이며 업무시설과 근린생활시설 건물 부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측 약 20미터, 북측·동측 약 10미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(세교지구) 등에 속하며 공시지가는 2,398,000원/㎡입니다.
- 기타. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 임대관계는 미상으로 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 113호·114호·115호 범위 대조. 본 주소, 감정평가 대상 표현, 공동담보 기재와 현황조사 점유 호수가 서로 연결돼 있으므로 실제 매각대상 범위를 반드시 원본에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 이경훈의 전입은 말소기준 이후여서 대항력은 없지만, 현황조사 점유 부분은 113호입니다. 각 호별 실제 점유상태를 현장에서 확인하는 편이 안전합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 배당순위에 영향을 줄 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 803,440,000원을 최근 실거래·임대수익·공실 가능성과 비교하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 적절합니다.
- 권리 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개의 문제
이 사건의 등기구조 자체는 비교적 명확합니다. 2023.08.28. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현황조사 임차인의 전입 역시 기준일 이후입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 현재는 감정가와 최저가가 모두 803,440,000원인 신건입니다. 최근 거래가격과의 비교 근거 없이 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격까지 좋다고 평가해서는 안 됩니다. 또한 감정평가의 113호 외 2개호, 공동담보의 113호·115호, 본 주소 114호의 관계를 정확히 대조해야 합니다. 결론은 권리 인수는 안전 쪽, 가격 판단과 매각범위는 확인 후입니다.
