수원지방법원 2025타경1368. 등기상 소유자는 주식회사가리온이고, 2023.07.03 매매를 원인으로 2023.08.28 소유권이전등기를 마쳤으며 등기부 거래가액은 770,775,600원입니다. 같은 날 주식회사국민은행이 채권최고액 1,920,000,000원의 근저당권을 설정했고 이것이 말소기준권리입니다. 신청채권자의 청구액은 1,645,562,816원입니다.
말소기준 뒤에는 서울신용보증재단 가압류, 국 압류, 경매개시결정, 주식회사국민은행 가압류, 국민건강보험공단 압류, 농협은행주식회사 가압류, 서울특별시 압류가 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸합니다. 다만 주식회사국민은행 근저당은 제1층 제113호와 제114호가 공동담보로 함께 기재돼 있어 실제 채권회수와 배당 결과는 공동담보 관계도 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1368 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 수청동 611-2 제이클래스오산대역 1층115호 · 도로명 경기도 오산시 청학로 230 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1종근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사가리온 · 2023.07.03 매매 · 거래가액 770,775,600원 · 2023.08.28 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 792,484,000원 / 792,484,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 1,645,562,816원 |
| 말소기준 | 2023.08.28 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 · 채권최고액 1,920,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
핵심은 2023.08.28 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 제공된 권리판정에서 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리는 해당사항없음, 법정지상권도 해당사항없음으로 기재되어 있습니다.
② 임차인·점유 — 대항력 없음, 하지만 호수 기재를 확인해야 한다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경훈 | 오산제이클래스1동 1층 113호 93.0000㎡ | 2024.12.18 | 10,000,000원 / 300,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
실제 임차인 기재는 1명이고 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 이경훈의 전입일 2024.12.18은 말소기준 2023.08.28보다 늦어 제공된 판정은 대항력 없음입니다. 따라서 현재 계산상 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없습니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부는 확인이 필요하고, 배당표에도 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 신건 792,484,000원을 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 792,484,000원이고 0회 유찰 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 792,484,000원입니다. 등기부에는 2023.07.03 매매 거래가액 770,775,600원이 확인되지만, 이 한 건만으로 현재의 시장가격을 판단할 수는 없습니다.
특히 본건은 감정평가상 제1종근린생활시설로 이용 중이고, 주변은 아파트·근린생활시설· 오피스텔이 혼재합니다. 동일 용도·유사 조건의 최근 거래가격이 제시되지 않은 상태이므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하지 않는 것이 안전합니다. 권리상 인수 0원이라는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개의 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 792,484,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 10,324,840원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,920,000,000원 | 782,159,160원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 183,706,681원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사국민은행 | 242,280,492원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행주식회사 | 113,427,787원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 2,459,414,960원 중 782,159,160원이 배당되고 1,677,255,800원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 국·국민건강보험공단·서울특별시 압류가 있고 당해세 및 임차인 최우선변제는 위 배당에 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본건은 제1종근린생활시설로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하3층·지상10층 규모로 서술되어 있습니다.
- 입지. 경기도 오산시 수청동, 지하철 1호선 오산대역 서측 인근이며 주변은 아파트·근린생활시설·오피스텔이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 오산대역이 있어 감정평가상 대중교통 사정은 용이합니다.
- 토지. 토지면적 3,471.7㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·사다리형이며 공시지가는 2,398,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역(세교지구)이며 성장관리권역, 비행안전제3구역(전술), 중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 도로. 남서측 약 20미터, 북측 및 동측 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며 토지자료상 도로접면은 중로한면입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 위생·급배수, 화재탐지, 승강기, 지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호수 대조. 경매 목적물은 1층115호인데 이경훈의 현황조사 점유부분은 1층113호입니다. 목적물 표시와 현황조사 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 공동담보. 주식회사국민은행 근저당권에 제1층 제113호·제114호가 공동담보로 기재되어 있으므로 채권잔액과 공동담보 처리관계를 확인해야 합니다.
- 임차인 배당. 이경훈은 대항력 없음으로 판정됐지만 보증금 10,000,000원에 대한 우선변제·최우선변제 반영 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 압류 우선순위. 국·국민건강보험공단·서울특별시 압류가 있으므로 당해세 등 배당 우선항목 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 792,484,000원은 감정가와 동일합니다. 최근 비교 실거래를 확보하기 전에는 시세보다 저렴하다는 판단을 유보해야 합니다.
- 용도 확인. 감정평가 이용상태가 제1종근린생활시설이고 토지는 일반상업지역·지구단위계획구역 등에 속하므로 실제 이용상태와 관련 제한을 원문에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 분리해서 봐야 한다
이 사건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 2023.08.28 주식회사국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항없음이며, 이경훈의 전입은 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 판정됐습니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 신건 최저가 792,484,000원이 현재 시장에서 싼지 여부는 별개입니다. 확인되는 거래가액은 2023.07.03의 770,775,600원이고 최근 비교 실거래는 제시되지 않았습니다. 여기에 115호와 113호의 점유 호수 불일치, 113호·114호 공동담보, 압류 3건의 배당순위 확인이 남아 있습니다. 결론은 권리는 인수 0원, 가격은 판단 보류, 원문 확인사항은 분명한 신건입니다.
