대구지방법원 2026타경10080. 경주시 진현동 경주두산위브 144동 1층 102호의 근린시설입니다. 등기상 현재 소유자는 육남위드유주식회사이고, 2018년 12월 28일 경남은행이 채권최고액 660,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 2025년 경주두산위브상가관리단의 가압류 8,553,680원과 2026년 경남은행의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 떠안을 권리는 0원입니다.
권리 자체보다 더 까다로운 부분은 가격 판단입니다. 감정가 456,000,000원이 그대로 신건 최저가인데, 비교용으로 잡힌 거래 자료는 730세대 경주두산위브의 아파트 실거래입니다. 대상 비교면적은 111.78㎡로 잡혀 있으나 면적 매칭은 성립하지 않았고, 최근 거래 면적도 45.57㎡·59.81㎡·84.97㎡로 구성됩니다. 용도까지 근린시설과 아파트로 다르므로, 이 거래 평균을 근린시설의 직접 시세로 사용하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경10080 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 진현동 1012 경주두산위브 제144동 제1층 제102호 |
| 도로명 | 경상북도 경주시 진현로 23 |
| 물건종류 | 근린시설 · 아파트 단지 내 단위상가 · 1층 |
| 소유자 | 육남위드유주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 456,000,000원 / 456,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 경남은행 / 749,781,468원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 감정 이용상태 | 제102호 외 2개호를 함께 평가하며 “가, 나) 공실 · 다) 헬스장으로 이용 중”으로 기재 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2018.12.28. 경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 660,000,000원이고, 제144동 제1층 제103호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 2025년 경주두산위브상가관리단 가압류와 2026년 경남은행 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다. 2017년 하나자산신탁 명의의 소유권보존 신탁은 등기부상 이미 말소됐고, 2018년 육남위드유주식회사로 소유권이 이전되었습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유표시 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이준용 | 목록 3번 | 2023.12.28 | 20,000,000원 | 800,000원 | 2026.04.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이준용의 전입일 2023.12.28은 말소기준일 2018.12.28보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 보증금은 20,000,000원, 월세는 800,000원이며 2026.04.07 배당요구를 했습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 우선변제는 미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격 비교 — 숫자는 높지만, 직접 비교 대상이 아니다
경주두산위브의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 275,833,333원, 최신 거래는 2026년 8월 300,000,000원입니다. 단순 숫자로만 보면 최저가 456,000,000원은 최근 평균의 165.3%입니다. 그러나 이 거래들은 근린시설이 아니라 아파트 거래이고 면적 매칭도 불일치하므로, 165.3%를 근거로 상가가 정확히 몇 % 비싸다고 단정할 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.97㎡ | 9 | 300,000,000원 |
| 2026.08 | 45.57㎡ | 9 | 179,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 12 | 285,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 1 | 315,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 12 | 315,000,000원 |
| 2026.06 | 59.81㎡ | 12 | 264,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 4 | 302,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 1 | 290,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 14 | 290,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 5 | 310,000,000원 |
| 2025.12 | 45.57㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 12건 | 275,833,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 456,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,960,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사경남은행 | 660,000,000원 | 449,040,000원 |
| 3. 가압류 · 경주두산위브상가관리단 | 8,553,680원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 668,553,680원 중 449,040,000원이 배당되는 가정이며, 미배당액은 219,513,680원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 456,000,000원 | 449,040,000원 | 219,513,680원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 364,800,000원 | 358,892,800원 | 309,660,880원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 291,840,000원 | 286,954,240원 | 381,599,440원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 가격이 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 현재 권리관계상 그 부족액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경주두산위브 아파트 단지 내 단위상가로, 부근은 숙박 및 상업시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 도로. 북동측 왕복 7차선, 남동측 왕복 5차선 포장도로와 접하며 북서측·남서측으로도 포장된 세로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 대로3류·중로1류와 접하고 소로3류에 저촉됩니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 승강기설비가 되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 토지. 공시지가 347,600원/㎡, 지목은 대, 토지면적 52,140.9㎡로 기재되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 상가 시세 별도 검증. 아파트 실거래 12건은 용도·면적이 달라 직접 비교할 수 없습니다. 같은 상가동·인근 근린시설의 실제 매매가와 임대료를 확인해야 합니다.
- 임차 점유 확인. 이준용의 점유 부분이 “목록 3번”으로 표시돼 있으므로 102호 실제 점유 여부와 인도 대상자를 현장에서 다시 확인하세요.
- 우선변제 확인. 대항력은 없지만 확정일자·우선변제 여부가 확인되지 않았으므로 배당요구 관련 원문을 대조해야 합니다.
- 공실·헬스장 대응 확인. 감정요항표가 제102호 외 2개호를 함께 기술하고 있어 102호의 실제 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 경남은행 근저당에 제144동 제1층 제103호 공동담보가 기재되어 있으므로 관련 담보관계를 등기원문에서 확인하세요.
- 상가 관리비 확인. 경주두산위브상가관리단의 가압류 8,553,680원이 존재하므로 관리비·상가관리단 관련 미납 현황도 별도로 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — 권리는 합격권, 가격은 검증 전 보류
이 사건의 장점은 분명합니다. 2018년 경남은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 실제 임차인 1명의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
반면 신건 456,000,000원의 가격은 별개의 문제입니다. 현재 확보된 최근 거래 평균 275,833,333원과 최신 거래 300,000,000원은 모두 아파트 자료이고 면적까지 불일치합니다. 그래서 최저가가 최근 평균의 165.3%라는 숫자만 보고 비싸다고 확정할 수도, 반대로 상가라서 적정하다고 볼 수도 없습니다. 근린시설 자체의 시세와 임대수익을 확인하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 환금성 검증이 이 물건의 핵심입니다.
