🛡️ 인수 0원 📊 최근12개월 평균 대비 118.2% 🏢 근린시설 326,000,000원 🔁 평균 유찰 2.0회
대구지방법원 2026타경10080. 경주시 진현동 경주두산위브 제144동 1층 105호의 근린시설입니다. 소유자는 육남위드유주식회사이고, 말소기준권리는 2020.01.21. 주식회사경남은행이 설정한 채권최고액 165,000,000원의 근저당권입니다. 그 뒤 2025.05.22. 경남제일신용협동조합 201,600,000원, 창원신용협동조합 50,400,000원의 근저당이 설정됐고, 2026.02.12. 주식회사 경남은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
임차인은 이준용 1명으로 조사되어 있습니다. 보증금 20,000,000원, 월차임 800,000원, 전입일은 2023.12.28.입니다. 말소기준권리인 2020.01.21. 근저당보다 전입이 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 2026.04.07. 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관 대위·승계 건도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경10080 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 진현동 1012 경주두산위브 144동 1층105호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 경주두산위브 아파트 단지 내 단위상가 |
| 소유자 | 육남위드유주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 326,000,000원 / 326,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 경남은행 / 749,781,468원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 감정 이용상태 | 제102호·제103호·제105호에 대해 가·나 공실, 다 헬스장으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
핵심은 2020.01.21. 경남은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 설정된 경남제일신용협동조합·창원신용협동조합의 근저당과 2026.02.12. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
임차인 — 대항력 없음, 인수 0원
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이준용 · 목록 3번 | 2023.12.28 | 20,000,000원 | 800,000원 | 2026.04.07 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 가격 비교 — 118.2%지만 ‘상가 시세’로 단정하면 안 된다
제공된 경주두산위브 실거래 12건의 최근 12개월 평균은 275,833,333원, 최신 거래는 2026.08. 300,000,000원입니다. 신건 최저가 326,000,000원은 최근 12개월 평균의 118.2%입니다. 수치만 놓고 보면 최근 거래 평균보다 높습니다.
다만 이 비교에는 중요한 제한이 있습니다. 시세 매칭 기준 면적은 113.699㎡인데 최근 거래 표본은 45.57㎡·59.81㎡·84.97㎡이고, 면적 매칭도 되지 않았습니다. 더구나 본건은 근린시설인 반면 아래 실거래는 단지의 주거 거래 표본입니다. 따라서 326,000,000원이 실제 상가 시세보다 정확히 얼마 비싸다고 단정할 수는 없습니다. 반대로 이 자료만으로 신건이 싸다고 평가하거나 가격 가점을 줄 수도 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.97㎡ | 9 | 300,000,000원 |
| 2026.08 | 45.57㎡ | 9 | 179,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 12 | 285,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 1 | 315,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 12 | 315,000,000원 |
| 2026.06 | 59.81㎡ | 12 | 264,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 4 | 302,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 1 | 290,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 14 | 290,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 5 | 310,000,000원 |
| 2025.12 | 45.57㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 275,833,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 326,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,364,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 2. 근저당 · 경남제일신용협동조합 | 201,600,000원 | 155,636,000원 |
| 3. 근저당 · 창원신용협동조합 | 50,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 326,000,000원 가정에서 채권자 총 채권액 417,000,000원 중 320,636,000원이 배당되고, 미배당은 96,364,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경주두산위브 아파트 단지 내 단위상가로, 주변은 숙박 및 상업시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 북동측 왕복7차선, 남동측 왕복5차선 포장도로와 접하고 북서측·남서측 등으로도 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 대로3류·중로1류와 접하고 소로3류에 저촉됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하2층·지상2층 구조이며 위생·급배수·승강기설비가 되어 있습니다.
- 단지. 경주두산위브 730세대, 2017.06.15. 준공입니다.
- 환금성. 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 매각률 10.0%로 나타나 신건 근린시설의 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인. 이준용의 전입일은 2023.12.28.로 말소기준권리 2020.01.21.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 확정일자와 실제 배당순위는 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유 상태. 감정평가에는 제102호·제103호·제105호의 이용상태가 가·나 공실, 다 헬스장으로 기재되어 있습니다. 대상 105호의 실제 현황을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 비교. 최저가 326,000,000원은 최근 12개월 단지 거래 평균 275,833,333원의 118.2%입니다. 다만 주거 실거래와 근린시설은 직접 비교 대상이 아니므로 상가 자체의 거래·임대수익 확인이 핵심입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 260,800,000원, 2회 유찰 시 208,640,000원으로 계산되어 있습니다. 현재 신건보다 가격 검토 여지가 커지는 구간입니다.
- 채권 미배당. 신건에서도 채권자 미배당액이 96,364,000원 발생하지만, 해당 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·영업상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 물건은 권리구조만 보면 비교적 정리하기 쉽습니다. 2020.01.21. 경남은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 이준용도 후순위 전입이라 대항력이 없고, 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격과 환금성에서는 보수적인 접근이 필요합니다. 신건 326,000,000원은 제공된 최근 12개월 단지 거래 평균 275,833,333원의 118.2%이고 최신 거래 300,000,000원보다도 높습니다. 더구나 비교 거래의 면적·용도가 본 근린시설과 일치하지 않아 “시세보다 싸다”는 결론을 낼 수 없습니다. 평균 유찰 2.0회·매각률 10.0%까지 감안하면 권리는 합격이지만, 신건 가격은 보류가 타당합니다. 이 물건의 승부처는 권리 인수가 아니라 실제 상가 가치와 유찰 이후 가격입니다.
