대구지방법원 2026타경10080. 경주시 진현동 경주두산위브 144동 1층 103호의 근린시설·단위상가입니다. 감정요항은 144동 1층 102호·103호·105호를 함께 설명하면서 해당 3개 호실을 아파트 단지 내 단위상가로 적고, 이용상태를 두 호실 공실·한 호실 헬스장으로 기재하고 있습니다. 별도 현황조사·문건접수에는 이준용 임차인이 보증금 20,000,000원, 월세 800,000원으로 신고돼 있습니다.

권리 구조는 비교적 명확합니다. 2018.12.28 경남은행 근저당권이 말소기준이고, 2025년 상가관리단 가압류와 2026년 임의경매개시결정은 그 뒤에 설정됐습니다. 임차인의 전입신고 역시 2023.12.28로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 배당을 받지 못한 임차보증금을 낙찰자가 승계하는 구조가 아니며, 데이터상 매수인 인수액도 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인은 있으나 대항력은 없다

등기부상 최초 신탁 소유권은 이미 말소됐고, 2018.12.28 신탁재산의 귀속을 원인으로 육남위드유주식회사에 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 접수된 경남은행 근저당권 660,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 경주두산위브상가관리단의 8,553,680원 가압류와 경남은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없고, 확정일자와 우선변제 여부는 확정할 자료가 없어 우선변제 미상으로 보는 것이 맞습니다. 배당요구는 2026.04.07 접수됐습니다. 현재 제공된 배당계산에서는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당 순위·금액은 매각물건명세서와 배당요구 원문으로 대조해야 합니다.

② 시세 비교 — 165.3%이지만, ‘동일 상가 시세’로 볼 수는 없다

제공된 경주두산위브 최근 거래 12건의 최근 12개월 평균은 275,833,333원, 최신 거래는 2026.08의 300,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 456,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 165.3%입니다. 따라서 이 숫자만 놓고 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 표현할 수는 없습니다.

다만 이 비교에는 중요한 제한이 있습니다. 대상 면적은 111.78㎡이고, 제공된 거래 면적은 84.97㎡·59.81㎡·45.57㎡로 대상 면적과 일치하지 않습니다. 더구나 경매 대상은 근린시설인 단위상가이므로 위 표본을 대상 상가의 직접적인 적정 시세로 단정해서는 안 됩니다. 그렇더라도 현재 최저가가 제공된 최근 거래 평균보다 높은 상태인 만큼, “신건이라 싸다”거나 “시세 대비 할인”이라는 가격 가점은 줄 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 456,000,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 6,960,000원 공제 후 경남은행에 449,040,000원이 배당되는 추정 구조입니다. 채권총액 668,553,680원 중 449,040,000원이 배당되고, 미배당액은 219,513,680원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 이 계산에 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 경주두산위브 아파트 단지 내 단위상가로, 부근은 숙박 및 상업시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 이용상태. 감정요항은 102호·103호·105호 세 개 호실을 함께 조사해 두 호실은 공실, 한 호실은 헬스장으로 이용 중이라고 기재합니다. 현황조사에는 이준용 임차인이 확인됩니다.
• 교통. 차량 접근은 용이하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 북동측 왕복 7차선, 남동측 왕복 5차선 포장도로와 접하고 북서측·남서측에도 포장 세로가 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 대로3류·중로1류와 접하고 소로3류에 저촉됩니다. 가축사육제한구역도 포함됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조, 지하 2층·지상 2층 건물의 1층 단위상가이며 위생·급배수·승강기 설비가 있습니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
• 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 10.0%로 즉시 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 검증. 현재 실질취득액 456,000,000원은 제공된 최근 12개월 평균 대비 165.3%입니다. 근린시설의 실제 임대수익·상가 실거래·매매호가를 별도로 확인해 현재 감정가의 타당성을 검증해야 합니다.
• 대상 호실 점유 확인. 감정요항의 3개 호실 일괄 이용상태와 이준용 임차인 조사내용을 대상 103호에 직접 대조하세요.
• 임차인 서류 확인. 이준용은 대항력은 없지만 보증금 20,000,000원·월세 800,000원, 배당요구 2026.04.07이 확인됩니다. 확정일자와 우선변제 관계는 원본으로 확인해야 합니다.
• 최우선변제 확인. 현재 배당계산은 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
• 관리단 가압류 원인 확인. 경주두산위브상가관리단의 8,553,680원 가압류가 있으므로 원채권의 성격과 별도 정산 필요 여부를 원문에서 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 364,800,000원, 2회 유찰 시 291,840,000원이며 각 시나리오에서도 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·감정평가 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”

이 사건의 권리분석 핵심은 어렵지 않습니다. 2018.12.28 경남은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 이준용도 2023.12.28 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력 없고, 데이터상 매수인 인수는 0원입니다.

문제는 가격과 환금성입니다. 현재 실질취득액은 456,000,000원으로 최저가와 같고, 제공된 최근 12개월 거래 평균 275,833,333원 대비 지표는 165.3%입니다. 그마저도 대상 근린시설 111.78㎡와 거래표본의 면적이 맞지 않아 ‘동일 조건 시세’로 볼 수 없습니다. 여기에 단지 경매 평균 유찰 2.0회·낙찰률 10.0%까지 겹칩니다. 따라서 결론은 권리상 인수위험은 낮지만, 신건 가격을 싸다고 볼 근거가 부족해 현재 회차는 보수적으로 접근할 물건입니다.