창원지방법원 2025타경354. 진해구 자은동 135-3의 1층 101호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(일반음식점)입니다. 등기상 소유자는 상운개발주식회사이며, 2022년 6월 9일 설정된 진해새마을금고 근저당 채권최고액 2,160,000,000원이 말소기준입니다. 이후의 주식회사동화검정공사 근저당, 국세·지방세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조여서 등기상 매수인이 인수할 금액은 0원으로 계산됩니다.
다만 이 사건은 “권리가 소멸한다”는 것과 “현장 인도가 간단하다”는 것을 구분해야 합니다. 현황조사·매각물건명세서에는 유선숙, 서경필, 송남주, 송하니, 현재 등 5명의 점유·임차 조사 내역이 확인됩니다. 모두 말소기준일인 2022.06.09. 이후 전입이므로 대항력은 없지만, 실제 점유 상태와 인도 협의 대상은 입찰 전 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경354 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 자은동 135-3 1층101호 · 냉천남로 3-19 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(일반음식점) |
| 소유자 | 상운개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 795,000,000원 / 795,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 진해새마을금고 / 1,871,619,810원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 감정평가 구조 | 일반철골구조 조립식판넬지붕 단층 건물 내 1층 101호 |
| 토지 | 653.2㎡ · 대 · 평지 · 가로장방 · 상업용 건부지 이용 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2022.06.09. 진해새마을금고 근저당입니다. 그보다 앞선 부산동래신용협동조합 근저당은 같은 날 해지로 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후 설정된 주식회사동화검정공사의 근저당 360,000,000원과 국세·지방세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022년 주식회사 유강피씨 가압류와 일부 창원시 압류 역시 등기부상 이미 말소돼 현재 인수권리로 남지 않습니다.
② 임차·점유 분석 — 실제 조사 5명, 대항력은 모두 없음
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유선숙 | 전부 | 2024.07.01 | 3,000원 | 2025.05.02 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서경필 | 미상 | 2022.06.24 | 3,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송남주 | 미상 | 2023.05.03 | 5,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송하니 | 전부 | 2025.02.10 | 5,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 현재 | 주거 | 2024.07.01 | 100,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차·점유 조사자는 5명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 가장 빠른 전입은 서경필의 2022.06.24.로, 말소기준일 2022.06.09.보다 뒤입니다. 따라서 조사된 5명 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 795,000,000원
이 사건은 현재 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 795,000,000원입니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아, 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세를 이용한 시세 검증은 할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인 여부만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단해서는 안 됩니다.
회차가 진행되면 최저가는 1회 유찰 시 636,000,000원, 2회 유찰 시 508,800,000원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 하지만 이는 감정가 대비 하락일 뿐, 시장 실거래 대비 저평가를 의미하지 않습니다. 근린생활시설은 실제 영업수익·임대조건·공실 가능성, 개별 점포의 가시성과 접근성까지 함께 확인해야 가격 판단이 가능합니다.
④ 예상배당표 (매각가 795,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,350,000원 |
| 2. 근저당 · 진해새마을금고 | 2,160,000,000원 | 784,650,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사동화검정공사 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,520,000,000원 중 예상배당은 784,650,000원이며, 현재 회차 미배당은 1,735,350,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 변동될 수 있습니다. 배당 부족분은 매수인 인수액과 동일하지 않으며, 제공된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원자은3LH천년나무아파트 서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설과 아파트 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설인 일반음식점으로 이용 중입니다.
- 건물. 일반철골구조 조립식판넬지붕 단층 건물이며 외벽은 조립식판넬 및 징크판넬 마감, 내부는 인테리어 마감·타일 바닥·샷시창호입니다.
- 설비. 급·배수설비와 위생설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 중로3류와 접하고 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 국민임대주택단지예정지구, 가축사육제한구역, 지원항공작전기지, 비행안전제5구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,041,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 795,000,000원을 시세보다 싸다고 전제하지 말고 인근 유사 근린생활시설의 매매·임대 조건을 직접 비교해야 합니다.
- 점유 확인. 조사된 5명의 실제 점유 범위와 현재 영업·주거 사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 명도 계획. 대항력은 없지만 점유자가 다수이므로 낙찰 후 인도명령·명도 협의 가능성을 고려해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부에 따라 실제 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 진해새마을금고와 주식회사동화검정공사의 근저당은 1층 102호·103호와 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 담보관계를 원본 등기에서 함께 확인해야 합니다.
- 용도·영업성. 일반음식점 이용 현황과 실제 임대관계, 영업 지속 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, 응찰가는 별도 문제
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2022.06.09. 진해새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 5명의 전입도 모두 말소기준 이후라 대항력이 없으며, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 단순하지 않습니다. 신건 최저가 795,000,000원을 비교할 실거래 자료가 없고, 일반음식점으로 이용되는 근린생활시설인 데다 다수 점유 내역도 존재합니다. 따라서 권리는 비교적 명확하지만 가격과 명도는 확인이 필요한 사건입니다. 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 임대수익·주변 거래·점유 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
