창원지방법원 2025타경354. 진해구 자은동 135-3의 1층 103호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(일반음식점)입니다. 소유자는 상운개발주식회사이고, 말소기준권리는 2022년 6월 9일 설정된 진해새마을금고 근저당권 2,160,000,000원입니다. 그보다 앞선 부산동래신용협동조합 근저당권은 같은 날 해지로 말소됐고, 이후의 주식회사동화검정공사 근저당권과 국·창원시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유관계는 조금 더 복잡해 보이지만 결론은 명확합니다. 확인된 실제 임차인은 유선숙·서경필·송남주·송하니 4명이며, 모두 말소기준일인 2022.06.09보다 늦게 전입했습니다. 따라서 제공된 권리판정상 네 사람 모두 대항력 없음이고, 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 중복 합산 문제도 없습니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경354 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 자은동 135-3 1층103호 · 도로명 경상남도 창원시 진해구 냉천남로 3-19 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(일반음식점) |
| 소유자 | 상운개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,045,000,000원 / 1,045,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 진해새마을금고 / 1,871,619,810원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.09 근저당권 · 진해새마을금고 · 채권최고액 2,160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
초기의 부산동래신용협동조합 근저당권은 2022.06.09 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 진해새마을금고 근저당권이 설정되면서 이 권리가 말소기준이 됐고, 뒤이어 설정된 주식회사동화검정공사 근저당권 360,000,000원, 국 압류, 창원시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022.12.01 주식회사 유강피씨 가압류 14,802,745원도 2023.03.02 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유선숙 | 전부 | 2024.07.01 | 3,000원 | 2025.05.02 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서경필 | 미상 | 2022.06.24 | 3,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 송남주 | 미상 · 주거 | 2023.05.03 | 5,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 송하니 | 전부 | 2025.02.10 | 5,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
가장 빠른 전입은 서경필의 2022.06.24로, 말소기준권리 설정일인 2022.06.09보다 늦습니다. 유선숙·송남주·송하니도 모두 그 이후입니다. 따라서 네 임차인 모두 제공된 판정상 대항력이 없으며, 실제 임차인 수는 4명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 동일 보증금을 중복 계산할 사정도 없습니다.
③ 회차별 가격 — 인수는 계속 0원, 채권 미배당은 확대
| 회차 | 가정 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,045,000,000원 | 1,032,150,000원 | 1,487,850,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 836,000,000원 | 825,240,000원 | 1,694,760,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 668,800,000원 | 659,712,000원 | 1,860,288,000원 | 0원 |
중요한 점은 유찰이 진행돼 채권자 미배당이 늘더라도 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원이라는 것입니다. 현재 회차의 실질취득액은 최저가 1,045,000,000원과 동일하고, 1회·2회 유찰 시에도 실질취득은 각각 836,000,000원, 668,800,000원입니다. 다만 이는 회차별 최저가 가정이며, 실제 낙찰가는 입찰 결과에 따라 달라집니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,045,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 12,850,000원 |
| 2. 근저당 · 진해새마을금고 | 2,160,000,000원 | 1,032,150,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사동화검정공사 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,520,000,000원 중 현재 회차 가정 배당액은 1,032,150,000원, 미배당은 1,487,850,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원자은3LH천년나무아파트 서측 인근으로, 주위는 각종 근린생활시설과 아파트 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설인 일반음식점으로 이용 중입니다. 건물은 일반철골구조 조립식판넬지붕 단층 건물 내 1층 103호입니다.
- 토지·도로. 가장형 평지의 토지이고 상업용 건부지로 이용 중이며, 서측으로 중로3류와 접합니다. 토지면적은 653.2㎡, 공시지가는 1,041,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 국민임대주택단지예정지구, 가축사육제한구역, 지원항공작전기지, 비행안전제5구역(지원)이 포함되고 중로3류와 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 급·배수설비와 위생설비가 설치돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.06.09 진해새마을금고 근저당권이 기준입니다. 입찰 전 최신 등기부로 변동 여부를 다시 확인하세요.
- 임차인 점유 확인. 실제 임차인 4명 모두 대항력은 없지만 점유관계가 존재합니다. 인도명령·명도 과정에서 실제 점유자와 사용 형태를 확인할 필요가 있습니다.
- 우선변제 확인. 확정일자와 우선변제 여부가 확정되지 않은 임차인이 있으므로 최종 매각물건명세서와 배당요구 내역을 원본 대조하세요.
- 상업용 이용 확인. 일반음식점 이용상태, 급·배수·위생설비, 내부 인테리어 상태를 현장에서 확인하고 현재 영업·점유 상태를 확인하세요.
- 규제 확인. 준주거지역·지구단위계획구역과 비행안전제5구역, 지원항공작전기지 등 토지이용 규제의 구체적 적용 범위를 확인하세요.
- 회차별 상한 설정. 현재 1,045,000,000원, 1회 유찰 시 836,000,000원, 2회 유찰 시 668,800,000원이라는 최저가 시나리오를 기준으로 응찰 상한을 별도로 정하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·명세·현황·감정·배당자료를 토대로 한 분석입니다. 입찰 전 법원 원본 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 위험은 낮지만, 신건 가격은 별도 문제”
이 사건의 권리관계에서 가장 중요한 결론은 분명합니다. 2022.06.09 진해새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 확인된 임차인 4명 모두 그보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 근저당과 압류도 매각으로 소멸하며, 현재부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
반면 가격은 권리와 별도로 봐야 합니다. 현재는 감정가와 최저가가 같은 1,045,000,000원의 신건이고, 감정 이용상태는 일반음식점인 근린생활시설입니다. 채권 미배당이 1,487,850,000원에 이르더라도 그 부족액이 매수인에게 승계되는 것은 아니지만, 그렇다고 현재 최저가가 곧바로 저렴하다는 뜻도 아닙니다. 권리는 비교적 단순, 가격과 상업용 환금성은 보수적으로 검토. 이것이 이 물건의 핵심입니다.
