창원지방법원 2025타경354. 진해구 자은동 135-3, 냉천남로 3-19 소재 1층 102호입니다. 사건의 용도 표시는 대지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설(일반음식점)입니다. 권리구조의 핵심은 2022년 6월 9일 설정된 진해새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 2,160,000,000원이며 이것이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 동화검정공사 근저당, 국세 압류, 창원시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
말소기준보다 앞서 2022년 5월 12일 부산동래신용협동조합 근저당 1,536,000,000원이 설정됐지만, 이 권리는 2022년 6월 9일 해지로 이미 말소됐습니다. 2022년 12월 1일 유강피씨의 가압류 14,802,745원 역시 2023년 3월 2일 말소됐습니다. 따라서 현재 등기 흐름에서 낙찰자가 승계할 선순위 담보권은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경354 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 자은동 135-3 1층 102호 · 냉천남로 3-19 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(일반음식점) |
| 소유자 | 상운개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,637,000,000원 / 1,637,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 진해새마을금고 / 1,871,619,810원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 토지 | 653.2㎡ · 지목 대 · 준주거지역 · 평지 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 출발점은 2022.06.09. 진해새마을금고 근저당입니다. 이후의 주식회사동화검정공사 근저당 360,000,000원, 국 압류, 창원시 압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매수인 인수액은 배당 시나리오에서도 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 모두 후순위 전입
확인되는 실제 임차인은 4명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 네 명의 전입일은 모두 말소기준일인 2022.06.09. 이후여서 대항력은 없습니다. 유선숙은 2025.05.02. 배당요구를 했고, 나머지 임차인의 배당요구 여부는 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유선숙 | 전부 | 2024.07.01 | 3,000 | 2025.05.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서경필 | 미상 | 2022.06.24 | 3,000 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송남주 | 미상 | 2023.05.03 | 5,000 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송하니 | 전부 | 2025.02.10 | 5,000 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 1,637,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,770,000원 |
| 2. 근저당 · 진해새마을금고 | 2,160,000,000원 | 1,618,230,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사동화검정공사 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권총액 2,520,000,000원 중 1,618,230,000원이 배당되고 901,770,000원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,637,000,000원 | 1,618,230,000원 | 901,770,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 1,309,600,000원 | 1,294,104,000원 | 1,225,896,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,047,680,000원 | 1,034,803,200원 | 1,485,196,800원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차인의 미배당 보증금이 낙찰자에게 넘어가는 구조가 아닙니다. 따라서 현재 회차든 1회·2회 유찰 시든 실질취득액은 각 회차 낙찰가와 동일합니다. 다만 실거래 비교값이 없어 현재 1,637,000,000원이 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 창원자은3LH천년나무아파트 서측 인근이며, 주위는 각종 근린생활시설과 아파트 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 1층 102호는 감정평가상 근린생활시설(일반음식점)으로 이용 중입니다.
- 건물. 일반철골구조 조립식판넬지붕 단층 건물 내 1층 101호·102호·103호이며, 외벽은 조립식판넬 및 징크판넬, 바닥은 타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 토지. 가장형 평지, 상업용 건부지로 이용 중이며 서측으로 중로3류와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·국민임대주택단지 예정지구·비행안전제5구역·지원항공작전기지 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 재확인. 유선숙·서경필·송남주·송하니 4명의 실제 점유범위와 현재 점유 상태를 현장에서 다시 확인하세요.
- 배당요구 확인. 유선숙은 2025.05.02. 배당요구가 확인되지만 다른 임차인은 배당요구 여부가 미상입니다. 매각기일 전 기록을 대조하세요.
- 세금 배당 확인. 2024.11.15. 국 압류와 2025.02.10. 창원시 압류가 있으므로 실제 배당에서는 조세채권의 성격과 순위를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 진해새마을금고와 주식회사동화검정공사의 근저당은 1층 101호·103호도 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 배당관계를 원본에서 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 1,637,000,000원의 가격 메리트를 판단할 실거래 비교값이 없으므로 인근 근린생활시설·상업용 부동산 거래와 임대수익을 별도 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.09.03.입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격 검증
이 사건은 말소기준인 2022.06.09. 진해새마을금고 근저당 이후의 권리들이 매각으로 소멸하고, 확인되는 임차인 4명도 모두 그 이후 전입해 대항력이 없는 구조입니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
반면 현재 최저가는 감정가와 같은 1,637,000,000원이고, 비교 가능한 실거래 수치가 없어 현 단계에서 가격을 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 채권자는 현재 회차에서도 901,770,000원을 배당받지 못하는 구조지만, 그 미배당 채권이 낙찰자에게 넘어오는 것은 아닙니다. 결론은 “권리는 합격, 가격은 별도 검증”입니다.
