창원지방법원 2025타경11207. 창원시 의창구 중동 디세븐파크 1층 물건으로, 감정평가상 기호(1)는 근린생활시설 ‘다이소’로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 주식회사케이디씨입니다. 권리분석의 출발점은 2021.10.27. 광득건설 주식회사의 가압류 8,691,412,985원입니다. 이 가압류 이후의 근저당권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 2021.09.08.의 전세권은 남습니다.
즉 이 사건은 “낙찰가만 내면 끝나는” 구조가 아닙니다. 주식회사 아성다이소의 전세권은 전세금 15,000,000원, 범위는 101호 48.8585㎡ 근린생활시설 전부, 존속기간은 2021.09.02.부터 2031.09.01.까지로 등기돼 있습니다. 매각물건명세서도 해당 전세권 설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11207 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 중동 776-3 디세븐파크 1층101호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지·근린생활시설 · 기호(1) 근린생활시설(상호명: 다이소) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 · 사용승인일 2021.04.29 |
| 소유자 | 주식회사케이디씨 |
| 감정가 / 최저가 | 1,059,000,000원 / 1,059,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 6,187,843,824원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 전세권이 말소기준보다 앞선다
2024.08.30. 설정된 광득건설주식회사 근저당권은 채권최고액 2,800,000,000원이지만 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2025.03.21. 현재의 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2023.07.03.의 강제경매개시결정은 2024.08.30. 취하돼 2024.09.03. 말소됐습니다.
② 점유·임차 관계 — 실제 조사된 3명
| 점유자 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아성다이소 | 제1층 101호 76.44㎡ | 2021.10.07 | 15,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 인수 가능 |
| 박영선 | 115호 전체(현황서상 D7Park1층115호 32.997㎡) | 2023.01.27 | 35,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 승계 없음 |
| 한미경 | 116호 전체(현황서상 116호 50.6199㎡) | 2022.08.18 | 50,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 승계 없음 |
실제 조사된 점유자는 3명입니다. 이 가운데 101호의 주식회사 아성다이소는 말소기준권리보다 앞선 전입으로 대항력이 있는 것으로 조사됐고, 별도로 등기된 전세권도 매수인에게 인수됩니다. 박영선과 한미경은 각각 2023.01.27., 2022.08.18. 전입으로 말소기준권리인 2021.10.27.보다 늦어 대항력이 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,059,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.2% 추정) | - | 12,990,000원 |
| 인수 · 주식회사 아성다이소 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 전세권 · 주식회사아성다이소 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 광득건설 주식회사 | 8,691,412,985원 | 1,031,010,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 광득건설주식회사 | 2,800,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 계산상 채권자 총 청구액은 11,506,412,985원, 총 예상배당은 1,046,010,000원이며 미배당은 10,460,402,985원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 별도로 매각물건명세서가 명시한 을구 1번 전세권의 매수인 인수 여부를 입찰 전 원본에서 다시 확인해야 합니다.
④ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차 최저매각가는 1,059,000,000원이고 감정가와 같습니다. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 줄 수 없습니다. 여기에 말소기준보다 앞선 전세권 15,000,000원을 반영하면, 현재 회차의 단순 실질취득 부담은 1,074,000,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,059,000,000원 | 1,046,010,000원 | 10,460,402,985원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 847,200,000원 | 836,328,000원 | 10,670,084,985원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 677,760,000원 | 668,582,400원 | 10,837,830,585원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호(1)은 근린생활시설로서 상호명 ‘다이소’로 이용 중이며, 기호(2)는 ‘토마토 도시락’, 기호(3)은 ‘CU 편의점’으로 이용 중입니다.
- 입지. 창원시 의창구 중동 ‘의창소방서’ 서측에 위치하며, 주위는 대단지 공동주택과 택지정리된 상가 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통수단 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 남동측으로 중로, 동측 및 서측으로 소로의 포장도로가 소재합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·국가산업단지에 포함되며, 공시지가는 2,039,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타입니다.
- 형상. 평지의 가로장방형 토지이며 도로접면은 중로각지입니다.
- 건물 상태. 외벽 치장석붙임·페어글라스창, 내부 인테리어, 바닥 타일, 페어글라스 새시창 등으로 마감됐고 공용위생·급배수·승강기·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 을구 1번 주식회사 아성다이소 전세권 15,000,000원이 매수인에게 인수된다는 매각물건명세서 기재를 최우선으로 대조하세요.
- 실질취득 기준. 현재 최저가 1,059,000,000원에 전세권 15,000,000원을 더한 1,074,000,000원 수준부터 비용 판단을 시작해야 합니다.
- 점유 범위 확인. 현황조사에는 101호 외에 박영선의 115호, 한미경의 116호 점유도 기재돼 있으므로 실제 매각 대상과 점유 범위를 원본 목록에서 대조해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대내역은 미상으로 조사됐습니다. 현재 영업·임대조건과 보증금 정산관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 상가 환금성 점검. 실거래 비교자료가 없어 신건 감정가의 적정성을 자동으로 검증할 수 없습니다. 주변 상가 임대료·공실·매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에 따라 달라질 수 있으므로 배당요구종기 이후 서류와 최신 매각물건명세서를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “신건 10.59억 + 살아남는 전세권”
이 사건은 권리가 깨끗한 신건이 아닙니다. 2021.10.27. 말소기준 가압류 이후 권리들은 정리되지만, 그보다 앞선 주식회사 아성다이소의 전세권 15,000,000원이 남습니다. 매각물건명세서에도 매수인 인수가 명시돼 있어, 현재 최저가만 기준으로 보면 안 됩니다.
또한 실거래 비교자료가 없기 때문에 1,059,000,000원이 시장가격보다 싼지 비싼지도 현재 자료만으로는 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수액을 확정하고, 실제 점유·임대관계를 확인한 뒤, 주변 근린생활시설 시세로 가격을 검증하는 것이 입찰의 핵심입니다. 현 단계 결론은 권리 주의·가격 검증 필요입니다.
