창원지방법원 2025타경11207. 창원시 의창구 중동 디세븐파크 1층115호로, 사건상 용도는 대지이며 감정평가 이용상태상 115호는 근린생활시설로 이용 중입니다. 감정가는 610,000,000원, 현재 최저매각가도 610,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 주식회사케이디씨이고, 말소기준권리는 2024.08.30 설정된 광득건설주식회사 근저당권으로 채권최고액은 2,800,000,000원입니다.
등기상 구조 자체는 비교적 선명합니다. 과거 2023.07.03 광득건설주식회사가 신청한 강제경매개시결정은 2024.08.30 취하되어 2024.09.03 말소됐고, 현재 경매는 2025.03.21 광득건설주식회사의 임의경매개시결정입니다. 현재 경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기보다 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11207 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 중동 776-3 디세븐파크 1층115호 |
| 도로명 | 경상남도 창원시 의창구 중동중앙로 83 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(115호) |
| 소유자 | 주식회사케이디씨 |
| 감정가 / 최저가 | 610,000,000원 / 610,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 6,187,843,824원 |
| 말소기준권리 | 2024.08.30 광득건설주식회사 근저당권 · 채권최고액 2,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 선순위 임차인은 별도
말소기준은 2024.08.30 을구 1번 광득건설주식회사 근저당권입니다. 현재의 2025.03.21 임의경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 과거 2021년 신탁등기와 2023년 강제경매개시결정은 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 모두 대항력 있음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아성다이소 | 제1층 101호 76.44㎡ | 2021.10.07 | 1,500원 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 박영선 | 115호 전체(32.997㎡) | 2023.01.27 | 3,500원 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 한미경 | 116호 전체(50.6199㎡) | 2022.08.18 | 5,000원 | 있음 | 없음 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 3명입니다. 배당 계산상 세 임차인의 보증금은 각각 1,500원·3,500원·5,000원이며 합계 10,000원이 매수인 인수액으로 반영됩니다. 현재 신건 기준 실질취득은 최저가 610,000,000원에 이 인수액을 더한 610,010,000원입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
동일 물건 또는 인근 비교대상의 실거래 자료가 제시되어 있지 않아, 감정가 610,000,000원이 현재 시장가격 대비 저렴한지 여부는 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 권리상 실질취득 기준도 610,010,000원으로 보아야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 610,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,500,000원 |
| 인수 · 주식회사 아성다이소 보증금 | 1,500원 | 0원 |
| 인수 · 박영선 보증금 | 3,500원 | 0원 |
| 인수 · 한미경 보증금 | 5,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당권 · 광득건설주식회사 | 2,800,000,000원 | 601,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 광득건설주식회사 근저당 채권최고액 2,800,000,000원 중 601,500,000원이 배당되고 2,198,500,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액 10,000원은 매각대금 배분과 별도로 부담하는 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의창소방서 서측에 위치하며, 주변은 대단지 공동주택과 택지정리된 상가 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통수단 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 115호는 근린생활시설로 이용 중이며 상호명은 토마토 도시락으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물로 사용승인일은 2021.04.29입니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 4필지 일단의 장방형 평탄 토지로 상업용건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측 중로, 동측 및 서측 소로의 포장도로가 소재합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·국가산업단지·가축사육제한구역에 포함되며 중로2류 등에 접합니다.
- 공시지가. 2,039,000원/㎡입니다.
- 위반·차이. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 확인. 주식회사 아성다이소·박영선·한미경 모두 말소기준권리 이전 전입으로 대항력이 있는 것으로 분석돼 있습니다.
- 실질취득 기준. 현재 최저가 610,000,000원에 매수인 인수 10,000원을 더한 610,010,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 115호 점유. 115호 전체에는 박영선의 전입이 확인되므로 실제 점유상태와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 101·116호 관계. 현황조사와 감정평가에 101호·116호의 임차·이용관계도 함께 나타나므로 매각대상 범위를 원문 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가만으로 시세 또는 할인율을 판단하지 말고 별도 시장조사가 필요합니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 근저당 미배당액은 2,198,500,000원이며 소유자 잔여는 0원으로 계산돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 선순위 점유는 남는다”
이 사건의 말소기준은 분명합니다. 2024.08.30 광득건설주식회사 근저당이고, 현재 경매개시결정은 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 그러나 그보다 앞선 전입일을 가진 대항력 임차인 3명이 확인되고 배당표상 보증금 합계 10,000원은 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 신건의 권리상 실질취득은 610,010,000원입니다.
다만 이 사건에서 더 큰 판단 공백은 가격입니다. 실거래 비교자료가 없어 610,000,000원의 감정가가 시장보다 낮은지 높은지 확인할 수 없습니다. 따라서 권리는 선순위 임차관계를 확인하고, 가격은 별도 시세조사 후 판단하는 것이 핵심입니다. 특히 101호·115호·116호의 점유관계가 함께 나타나는 만큼 매각대상 범위와 실제 점유를 입찰 전에 반드시 원문 대조해야 합니다.
