창원지방법원 2025타경11207. 본건은 경상남도 창원시 의창구 중동 776-3, 디세븐파크 1층 116호이며, 등기부상 소유자는 주식회사케이디씨입니다. 현황상 101호는 다이소, 115호는 토마토 도시락, 116호는 CU 편의점으로 이용 중인 1층 근린생활시설들입니다. 본건을 분석할 때 단순히 감정가 10.55억원만 보는 것은 위험합니다. 말소기준권리 뒤의 권리는 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 대항력 임차인의 보증금은 매수인 인수로 남기 때문입니다.
말소기준권리는 2024.08.30 설정된 광득건설주식회사 근저당권입니다. 그 뒤 2025.03.21 임의경매개시결정이 잡혔고, 이 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 101호의 주식회사 아성다이소, 115호의 박영선, 116호의 한미경은 모두 말소기준권리보다 빠른 전입신고가 확인되어 대항력이 있는 것으로 기재되어 있습니다. 데이터상 세 임차인 모두 확정일자는 기재되지 않았고 우선변제권도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11207 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 중동 776-3 디세븐파크 1층116호 |
| 등기상 부동산 | 경상남도 창원시 의창구 중동 776-3, 776-4, 776-5, 776-6 · 디세븐파크 · 경상남도 창원시 의창구 중동중앙로 83 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(기호(1) 다이소, 기호(2) 토마토 도시락, 기호(3) CU 편의점) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 · 사용승인일 2021.04.29 |
| 소유자 | 주식회사케이디씨 |
| 감정가 / 최저가 | 1,055,000,000원 / 1,055,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 6,187,843,824원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 토지 | 425.8㎡ · 지목 대 · 준주거지역 · 상업기타 · 평지 · 가로장방 · 중로각지 · 공시지가 2,039,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만, 임차인 보증금은 인수
2021.05.14 소유권보존 신탁은 등기부상 이미 말소되었고, 2022.08.17 신탁재산 귀속으로 주식회사케이디씨가 소유권을 취득한 상태입니다. 2023.07.03 강제경매개시결정도 2024.08.30 취하 후 말소되었습니다. 현재 핵심은 2024.08.30 광득건설주식회사의 근저당권이며, 이후 2025.03.21 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
② 임차인 분석 — 3명 모두 대항력, 우선변제는 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아성다이소 | 제1층 101호 76.44㎡ | 2021.10.07 | 15,000,000원 | 대항력 有 우선변제권 없음 매수인 인수 |
| 박영선 | 115호 전체(현황서상 D7Park 1층 115호 32.997㎡) | 2023.01.27 | 35,000,000원 | 대항력 有 우선변제권 없음 매수인 인수 |
| 한미경 | 116호 전체(현황서상 116호 50.6199㎡) | 2022.08.18 | 50,000,000원 | 대항력 有 우선변제권 없음 매수인 인수 |
| 합계 | 3명 | 말소기준 이전 | 100,000,000원 | 매수인 인수 |
세 임차인은 모두 대항력 有로 조사되었고, 우선변제권은 기재되어 있지 않습니다. 특히 본건 116호의 한미경 보증금 5,000만원은 말소기준권리보다 앞선 2022.08.18 전입이므로 낙찰자가 인수하는 구조가 핵심입니다. 이 인수액은 낙찰가가 내려갈수록 줄어드는 항목이 아니라, 대항력에 의해 보증금 전액이 남는다고 보아야 하므로 가격을 평가할 때 최저매각가가 아니라 실질취득액을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,055,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,950,000원 |
| 인수 · 주식회사 아성다이소 | 15,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 박영선 | 35,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 한미경 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 광득건설주식회사 | 2,800,000,000원 | 1,042,050,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각대금 1,055,000,000원에서 집행비용 12,950,000원을 공제하면 광득건설주식회사 근저당권에 1,042,050,000원이 배당됩니다. 근저당 채권최고액 2,800,000,000원에 대해 1,757,950,000원 미배당이 발생합니다. 세 임차인 보증금 100,000,000원은 경매대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 남습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 의창구 중동 소재 의창소방서 서측에 위치하며, 주위는 대단지 공동주택과 택지정리된 상가 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통수단 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도·이용. 기호(1)은 다이소, 기호(2)는 토마토 도시락, 기호(3)은 CU 편의점으로 이용 중입니다. 본건은 1층 116호로 조사되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층건으로 사용승인일은 2021.04.29이며, 외벽 치장석붙임·페어글라스창, 내부 인테리어 마감, 바닥 타일, 페어글라스 새시창 등으로 조사되었습니다.
- 토지. 대지권의 목적되는 토지는 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 4필지 일단의 장방형 토지이며 상업용건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측 중로, 동측 및 서측 소로의 포장도로가 소재하며, 토지는 중로각지입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(창원00부대이전부지지구단위계획구역), 국가산업단지, 가축사육제한구역 등이 포함되며, 일부 필지는 소로2류 또는 소로3류와 중로2류에 접합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 해당 없음, 위반건축물 사항은 없으며, 임대관계는 현황서상 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액부터 계산. 현재 회차의 실질취득액은 1,155,000,000원입니다. 낙찰가만 보고 10.55억원짜리 물건으로 판단하면 안 됩니다.
- 임차인 3명 확인. 주식회사 아성다이소 1,500만원, 박영선 3,500만원, 한미경 5,000만원이 각각 인수대상이며 총 인수액은 1억원입니다.
- 한미경 116호 특히 중요. 전입일 2022.08.18로 2024.08.30 말소기준보다 빠릅니다. 본건 116호 전체 임차인으로 조사된 만큼 인수보증금 5,000만원을 핵심 비용으로 반영해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 낙찰가 844,000,000원, 실질취득 944,000,000원. 2회 유찰 낙찰가 675,200,000원, 실질취득 775,200,000원입니다.
- 배당 부족. 근저당 채권최고액 28억원 대비 현재 배당 10.4205억원으로 17.5795억원 미배당입니다. 1회 유찰과 2회 유찰에서는 미배당액이 더 커집니다.
- 명도·현황 확인. 101호·115호·116호가 각기 영업 중인 것으로 조사된 만큼 실제 사용·점유관계와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 임차인 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “신건 가격보다 인수금이 먼저다”
이 물건은 말소기준권리 자체는 명확합니다. 그러나 대항력 임차인 3명과 총 1억원의 보증금 인수가 가격 판단을 완전히 바꿉니다. 현재 10.55억원에 낙찰되면 매수인의 실질취득액은 11.55억원입니다. 반대로 1회 유찰 시 실질취득은 9.44억원, 2회 유찰 시 7.752억원까지 내려갑니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “권리가 깨끗한가”가 아니라 “대항력 임차인 보증금 1억원을 포함한 총 취득원가를 얼마로 낮출 수 있는가”입니다. 현재 회차는 인수금 때문에 실질취득액이 커지는 구간이고, 유찰이 진행되면 인수금은 고정된 채 낙찰가만 낮아져 가격상 여지가 커집니다.
