창원지방법원 2025타경11487. 진해구 충무동 ‘마린힐즈’ 에이동 2층 201호로, 집합건축물대장상 오피스텔이며 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 162,000,000원입니다. 현재 소유자는 강정규이며 2021.07.29 거래가액 247,500,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 진주원예농업협동조합의 채권최고액 528,000,000원 근저당입니다. 이 근저당 이후의 경매개시결정과 창원시 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 신탁등기와 주식회사세호 가압류는 이미 등기부상 말소됐습니다. 등기상 매수인이 인수하는 금액은 배당 시뮬레이션에서 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11487 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 충무동 5-10 에이동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 전용면적 | 61.2277㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 강정규 (2021.07.29 소유권이전 · 거래가액 247,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 465,029,271원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.07.29 접수된 을구 1번 진주원예농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 528,000,000원이고 공동담보로 같은 건물 202호·203호가 기재돼 있습니다. 2025.05.22 임의경매개시결정과 2026.04.08 창원시 압류는 모두 이 기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 7명 중 1명은 대항력 판정 미상
| 성명 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이무웅 | 전부 | 2022.10.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이영균 | 전부 | 미상 | 3,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김봉석 | 미상 | 2024.04.23 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.08.21 | 해당 없음 |
| 정인수 | 미상 | 2024.04.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동철 | 미상 | 2022.08.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 차정섭 | 미상 | 2023.10.25 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.08.21 | 해당 없음 |
| 박문배 | 미상 | 2023.06.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 조사된 사람은 7명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이무웅·김봉석·정인수·이동철·차정섭·박문배는 전입일이 모두 2021.07.29 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 이영균은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금은 3,000원으로 기재돼 있으나 확정일자와 전입시점이 확인되지 않아 단정적인 인수 판단은 피해야 합니다.
③ 시세 비교 — 1.62억은 최근 거래보다 낮지만 하락 추세
마린힐즈의 비교 거래는 총 5건입니다. 전체 평균은 219,422,000원이지만 2021년 거래가 여러 건 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 190,000,000원이며, 현재 최저가 162,000,000원은 그 금액의 85.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 61.69㎡ | 12 | 190,000,000원 |
| 2021.07 | 61.69㎡ | 7 | 219,870,000원 |
| 2021.07 | 61.23㎡ | 2 | 247,500,000원 |
| 2021.07 | 61.69㎡ | 8 | 219,870,000원 |
| 2021.07 | 61.69㎡ | 9 | 219,870,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 219,422,000원 |
수치만 놓고 보면 신건 최저가 1.62억은 최신 거래 1.90억보다 28,000,000원 낮습니다. 하지만 최근 구간은 과거 구간 대비 -16.2%의 하락 추세로 잡혀 있고, 최근 12개월 평균 표본도 1건뿐입니다. 따라서 “전체 평균 2.19억 대비 73.8%”만 보고 큰 폭의 시세차익을 전제하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,068,000원 |
| 2. 근저당 · 진주원예농업협동조합 | 528,000,000원 | 158,932,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 528,000,000원 중 158,932,000원이 배당되고 369,068,000원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 162,000,000원 | 158,932,000원 | 369,068,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 129,600,000원 | 126,985,600원 | 401,014,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 103,680,000원 | 101,428,480원 | 426,571,520원 | 0원 |
매각가가 내려가면 진주원예농업협동조합의 미배당액은 커지지만, 제공된 배당 시나리오에서는 어느 회차에서도 그 미배당 근저당 채권이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 다만 이영균의 대항력 여부는 별개의 임차관계 확인사항이므로 이 표의 인수 0원만으로 점유 위험까지 없다고 볼 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진해구 여좌동 북원로터리 남동측 인근. 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지대입니다.
- 교통. 마린힐즈까지 차량 출입이 자유롭고 제반 교통이용상황은 보통입니다.
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며 현황은 주거용 오피스텔입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방·옥내소화전·승강기설비가 구비돼 있습니다. 기계식 주차장은 기준시점 현재 사용하지 않는 것으로 조사됐습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 공시지가 686,200원/㎡입니다.
- 단지. 마린힐즈는 44세대이고 사용승인일은 2020.07.08입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이영균 전입일 확인. 전부 점유로 조사됐고 전입일이 미상이므로 말소기준권리보다 선행하는지 반드시 확인해야 합니다.
- 임대차 금액 확인. 이무웅·김봉석·정인수·이동철·차정섭·박문배는 보증금이 미상입니다. 대항력은 없더라도 명도와 배당관계 확인이 필요합니다.
- 점유 현황 확인. 여러 명이 동일 물건에 조사돼 있어 실제 점유 형태와 각 점유자의 관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 최근 시세 보수적으로 적용. 최신 거래가 190,000,000원이지만 최근 추세는 -16.2%입니다. 과거 평균 219,422,000원만 근거로 응찰가를 높이지 마세요.
- 기계식 주차장. 기준시점 현재 사용하지 않는 것으로 조사됐으므로 실제 이용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임차관계 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인보다 먼저, 미상 임차인을 확인할 사건”
이 사건은 감정가 1.62억이 최신 거래 1.90억보다 낮고 등기부상 인수금액도 0원이라 숫자만 보면 관심을 끌 수 있습니다. 하지만 최근 가격 추세가 -16.2%이고, 거래 표본도 충분하지 않습니다. 무엇보다 점유 조사자가 7명이며, 이영균은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
따라서 이 물건은 “1.62억이라 싸다”가 아니라 “말소기준 이후 전입 6명은 정리 가능하지만, 미상 1명을 먼저 해소한 뒤 가격을 판단해야 하는 주거용 오피스텔”로 보는 편이 정확합니다. 권리관계가 완전히 확정되기 전까지는 가격 할인폭에 높은 점수를 주기 어렵습니다.
