창원지방법원 2025타경11487. 진해구 충무동 ‘마린힐즈’ 에이동 2층 203호 오피스텔입니다. 집합건축물대장상 용도는 오피스텔, 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 강정규는 2021.07.29 소유권이전을 마쳤고 거래가액은 329,250,000원입니다. 같은 날 진주원예농업협동조합이 채권최고액 528,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 등기된 임의경매개시결정과 창원시 압류는 매각으로 소멸합니다. 등기 자체만 보면 낙찰자가 그대로 떠안을 후순위 등기권리는 확인되지 않습니다. 그러나 이 사건의 난도는 등기부 밖에 있습니다. 현황조사 등에 등장하는 점유관계가 7명이고, 그중 한 명은 전입일이 확인되지 않아 대항력 판정이 끝나지 않았습니다. 여기에 별도로 필요비를 이유로 한 유치권 신고까지 존재해, 등기상 인수 0원과 실제 인도 리스크를 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11487 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 충무동 5-10 에이동 2층203호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 현황 주거용 오피스텔 · 비교면적 82.2409㎡ |
| 소유자 | 강정규 · 2021.07.29 소유권이전 · 거래가액 329,250,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 218,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주원예농업협동조합 / 465,029,271원 |
| 말소기준 | 2021.07.29 근저당권 · 진주원예농업협동조합 · 채권최고액 528,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
2020.07.08과 2020.10.28의 신탁등기는 모두 등기부상 말소됐고, 2021.07.29 강정규 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 진주원예농업협동조합 근저당이 말소기준입니다. 2022.07.08 주식회사세호 가압류는 2025.01.06 일부해제로 말소됐으며, 2025.05.22 임의경매개시결정과 2026.04.08 창원시 압류는 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 점유관계 — 실제 7명, 1명은 대항력 가능·미상
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 아래 7명이 실제 점유관계로 조사된 인원입니다. 말소기준일은 2021.07.29입니다. 전입일이 확인되는 6명은 모두 그 이후 전입으로 대항력이 없다고 정리돼 있습니다. 다만 이영균은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
| 성명 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이무웅 | 전부 | 2022.10.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영균 | 전부 | 미상 | 3,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김봉석 | 미상 | 2024.04.23 | 미상 | 2025.08.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정인수 | 미상 | 2024.04.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동철 | 미상 | 2022.08.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차정섭 | 미상 · 주거 | 2023.10.25 | 미상 | 2025.08.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박문배 | 미상 | 2023.06.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 66.2%지만 표본은 2021.07
마린힐즈는 44세대, 사용승인일은 2020.07.08입니다. 비교면적 82.24㎡ 실거래는 2021.07 거래 2건으로, 두 건 모두 329,250,000원입니다. 최저매각가 218,000,000원은 이 비교값의 66.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 82.24㎡ | 2 | 329,250,000원 |
| 2021.07 | 82.24㎡ | 2 | 329,250,000원 |
| 평균 | 82.24㎡ | 2건 | 329,250,000원 |
수치만 보면 감정가·최저가 218,000,000원이 비교 거래 329,250,000원보다 낮습니다. 그러나 확인되는 거래가 모두 2021.07이고 표본도 2건뿐입니다. 따라서 이 66.2%만으로 현재 시세보다 싸다고 확정하거나 등급을 높게 줄 수는 없습니다. 특히 소유자의 2021.07.29 취득 거래가액도 329,250,000원으로 동일합니다.
④ 예상배당표 (매각가 218,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,852,000원 |
| 1. 근저당 · 진주원예농업협동조합 | 528,000,000원 | 214,148,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 528,000,000원 중 214,148,000원이 배당되는 계산으로, 미배당은 313,852,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당모델상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 차정섭의 유치권 신고는 성립 여부가 불분명해 이 배당액에 합산하지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 경상남도 창원시 진해구 여좌동 소재 북원로터리 남동측 인근이며, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 마린힐즈까지 차량 출입이 자유롭고 제반 교통이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물이며, 203호는 폐문부재로 내부조사가 이뤄지지 않았습니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방·옥내소화전·승강기설비가 있으며, 기계식 주차장은 기준시점 현재 사용하지 않는 것으로 조사됐습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·역사문화환경보존지역·현상변경허가 대상구역·중점경관관리구역이며, 공시지가는 686,200원/㎡입니다.
- 도로. 마린힐즈 서측으로 소로1류, 동측으로 일부 막다른 도로에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 참고. 마린힐즈는 44세대이고 확인되는 비교 실거래는 2021.07의 2건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이영균 전입일 확인. 현재 가장 중요한 임차권 변수입니다. 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
- 차정섭 유치권 원문 확인. 2025.08.21 신고된 7,975,000원 필요비 유치권과 신청채권자의 반박 의견을 함께 대조해야 합니다.
- 점유자 범위 확인. 전부 점유로 기재된 이무웅·이영균과 나머지 점유자의 실제 점유구역·계약관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 203호 내부 상태 확인. 감정평가 시 폐문부재로 내부조사가 되지 않았으므로 이용상태와 관리상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보수적으로. 218,000,000원이 비교값 329,250,000원의 66.2%이지만 실거래 표본이 2021.07의 2건뿐입니다.
- 회차별 자금 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 174,400,000원, 2회 유찰 시 139,520,000원으로 제시돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·유치권 신고서·임대차계약서·실거래 원자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”만 보면 부족하다
이 사건은 말소기준 이후의 등기권리가 소멸하고 배당모델상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 역시 218,000,000원으로 비교 실거래 329,250,000원의 66.2%에 놓여 있습니다. 하지만 그 숫자만 보고 안전하고 저렴한 물건으로 결론내리기는 어렵습니다.
실제 점유관계가 7명이고, 이영균의 전입일은 미상이라 대항력 판정이 끝나지 않았습니다. 차정섭은 7,975,000원의 필요비 유치권을 신고했으며 성립 여부가 불분명합니다. 실거래 역시 2021.07의 2건에 한정됩니다. 따라서 이 물건의 결론은 등기상 권리는 정리되지만, 점유·유치권 확인 전에는 가격 메리트를 확정하지 않는 것입니다. 권리와 가격보다 먼저 확인해야 할 것은 현장 점유와 유치권의 실체입니다.
