창원지방법원 2025타경11487. 창원시 진해구 충무동 ‘마린힐즈’ 에이동 2층 202호 오피스텔입니다. 집합건축물대장상 용도는 오피스텔, 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 현 소유자 강정규는 2021.07.29. 소유권을 취득했고, 같은 날 진주원예농업협동조합 앞으로 채권최고액 528,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정과 창원시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유입니다. 현황조사와 매각물건명세서 등에 이름이 확인되는 사람은 이무웅·이영균·김봉석·정인수·이동철·차정섭·박문배 등 7명입니다. 이 중 전입일이 확인된 6명은 모두 2021.07.29. 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없다고 정리돼 있습니다. 다만 이영균은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가하므로, 이 사람까지 일괄적으로 “대항력 없음”이라고 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11487 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 충무동 5-10 에이동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 현황 주거용 오피스텔 · 13층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 강정규 · 2021.07.29. 소유권이전 · 거래가액 329,250,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 218,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주원예농업협동조합 / 465,029,271원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.29. 진주원예농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 528,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 기준은 명확하다
등기부상 말소기준은 2021.07.29. 진주원예농업협동조합 근저당권입니다. 2022.07.08. 주식회사세호 가압류는 2025.01.06. 이미 말소됐고, 2025.05.22. 임의경매개시결정과 2026.04.08. 창원시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·임차 관계 — 실제 신고 인원 7명
| 성명 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이무웅 | 전부 | 2022.10.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이영균 | 전부 | 미상 | 3,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김봉석 | 미상 · 주거 | 2024.04.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.08.21 |
| 정인수 | 미상 | 2024.04.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이동철 | 미상 | 2022.08.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 차정섭 | 미상 | 2023.10.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.08.21 |
| 박문배 | 미상 | 2023.06.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 위 7명은 중복 보증기관 신고가 아닌 실제 신고 인원 7명으로 봅니다. 전입일이 확인된 이무웅·김봉석·정인수·이동철·차정섭·박문배는 모두 말소기준일 2021.07.29. 이후 전입이므로 대항력이 없습니다. 반면 이영균은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸지만 표본 시점은 오래됐다
마린힐즈의 비교면적은 82.2409㎡이며, 제공된 동일면적 실거래 표본은 2건입니다. 두 건 모두 2021.07., 2층, 82.24㎡, 거래가 329,250,000원으로 잡혀 있습니다. 최저가 218,000,000원은 이 평균의 66.2%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 82.24㎡ | 2 | 329,250,000원 |
| 2021.07 | 82.24㎡ | 2 | 329,250,000원 |
| 평균 | 82.2409㎡ | 2건 | 329,250,000원 |
수치만 놓고 보면 감정가·최저가가 실거래 평균보다 크게 낮은 구간입니다. 다만 실거래 표본이 2021.07. 2건에 집중돼 있어, 이 329,250,000원을 2026.09.08. 입찰시점의 확정 시세처럼 사용하기에는 주의가 필요합니다. 따라서 이 사건의 “66.2%”는 강한 가격 신호이지만, 최근 현장 시세 확인 없이 그대로 가격 가점을 최대치로 주기에는 근거가 좁습니다.
④ 예상배당표 (매각가 218,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,852,000원 |
| 1. 근저당 · 진주원예농업협동조합 | 528,000,000원 | 214,148,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 528,000,000원 중 예상배당은 214,148,000원이며, 미배당은 313,852,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진해구 여좌동 북원로터리 남동측 인근이며, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지대입니다.
- 교통. 마린힐즈까지 차량 출입이 자유롭고 제반 교통이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 내 2층 202호입니다. 202호는 현장조사 당시 조사거부로 내부를 확인하지 못했습니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방·옥내소화전·승강기설비가 있으며, 단지 내 기계식 주차장은 기준시점 현재 사용하지 않는 것으로 조사됐습니다.
- 용도·규제. 현황 주거용 오피스텔이며 일반상업지역·방화지구·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 단지 규모. 마린힐즈는 44세대, 2020.07.08. 준공으로 집계돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이영균의 전입일 확인. 보증금 3,000원이 기재돼 있으나 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 주민등록·명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 유치권 원인 확인. 김봉석의 9,762,500원 필요비 유치권 신고가 실제 성립하는지, 목적물 점유가 현재 계속되는지 확인해야 합니다.
- 7명 점유관계 특정. 전부 또는 미상으로 기재된 점유가 한 호실에서 어떻게 중첩되는지 실제 현황을 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 202호는 조사거부로 내부를 확인하지 못했습니다. 이용상태·관리상태는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
- 기계식 주차장. 기준시점 현재 사용하지 않는 것으로 조사됐으므로 실제 주차 여건과 복구 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 제공된 실거래 2건은 모두 2021.07.입니다. 218,000,000원의 할인폭이 현재도 유효한지는 현장 시세로 재검증해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 확인형”
이 물건은 숫자만 보면 눈에 띕니다. 신건 최저가 218,000,000원은 제공 실거래 평균 329,250,000원의 66.2%이고, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 신고 인원 7명 가운데 이영균은 대항력 가능·미상으로 남아 있고, 김봉석은 9,762,500원 필요비 유치권을 신고했습니다. 게다가 202호 내부도 조사거부로 직접 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 가격은 매력적이지만 권리·점유 확인을 마친 뒤 접근해야 하는 오피스텔입니다. 승부처는 최저가 자체가 아니라, 유치권 성립 여부와 미상 점유관계를 얼마나 명확하게 정리하느냐에 있습니다.
