창원지방법원 2025타경21506. 통영시 광도면 노산리 155 일원의 기타 건물 및 토지 일괄매각 사건입니다. 토지의 이용상황은 공업용이고, 계획관리지역에 속하며, 확인되는 토지면적은 1,406.0㎡입니다. 소유자는 박인환 씨입니다. 최초 소유권보존등기는 2016년 6월 2일에 이루어졌습니다.

등기상 말소기준권리는 2021년 2월 19일 주식회사경남은행의 근저당권입니다. 이후 경남은행의 추가 근저당권 두 건과 여러 가압류, 강제경매 및 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 후순위 등기권리는 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다.

그런데 이 사건의 어려움은 후순위 근저당 자체보다 말소기준권리보다 앞선 임차인들의 보증금입니다. 특히 주식회사명품엘엔씨와 명품클린협동조합에 관한 기록이 중요합니다. 임차보증금 인수는 낙찰자가 부담할 수 있는 금전적 위험이고, 여러 사업자와 개인의 점유관계는 명도 및 활용계획에 직접 영향을 미칩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 경남은행 근저당

기존 근저당권과 압류의 말소 이력을 구별해야 합니다. 2016년 통영농업협동조합의 근저당권 세 건과 2017~2018년의 기존 근저당권은 후속 말소등기가 이루어졌습니다. 2018년 11월 16일 통영시 압류도 2019년 3월 29일 해제·말소됐습니다. 따라서 이 과거 압류를 현재 남아 있는 선순위 인수권리로 볼 수는 없습니다.

현재 말소기준이 되는 것은 을구 8번 경남은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 을구 10번·11번 경남은행 근저당권과 가압류, 경매개시결정 등은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 다만 등기권리가 말소된다는 사실과 대항력 있는 임차보증금을 인수하지 않는다는 사실은 전혀 다릅니다.

② 임차인 분석 — 다수 점유와 선순위 보증금

임차·점유 조사에는 16건의 기록이 있습니다. 이 가운데 3건이 대항력 있는 임차관계로 표시되어 있습니다. 다만 주식회사 명품엘엔씨와 주식회사명품엘엔씨는 표기상 같은 법인으로 보이므로, 두 보증금이 서로 다른 계약인지 중복 조사인지 확인해야 합니다. 아래 16건은 실제 고유 임차인 수가 아니라 개별 조사 기록 기준입니다.

대항력 판정은 조사상 신고일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 표시입니다. 실제 법적 대항력은 사업자등록·점유·계약관계 및 관련 법령의 요건을 추가로 확인해야 합니다. 모든 기재의 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았으며, 우선변제권 인정 여부도 확정할 수 없습니다. 표의 '원칙적 소멸'은 기재된 후순위 임차관계를 전제로 한 판단입니다.

③ 실질취득 부담 — 감정가 할인만 보면 안 된다

현재 회차의 최저매각가는 1,414,483,000원으로 감정가 2,020,690,320원의 약 70%입니다. 하지만 배당받지 못한 선순위 임차보증금 110,000,000원을 모두 인수한다면, 실질취득 부담은 약 1,524,483,000원입니다. 이는 취득세·등기비용·명도비용·수선비용 등을 제외한 금액입니다.

각 회차의 실질취득은 해당 낙찰가에 동일한 임차보증금 110,000,000원을 전액 인수한다고 가정한 단순 합계입니다. 임차 중복·대항력·배당 결과에 따라 달라지며 취득 부대비용은 제외했습니다. 후속 유찰 가격은 가정 시나리오이고 실제 매각조건은 변경될 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,414,483,000원 가정)

채권최고액 등을 사용한 단순 예상배당입니다. 집행비용 16,544,830원을 공제하고 경남은행 근저당권 순서대로 1,210,000,000원·110,000,000원·77,938,170원을 배당하는 가정입니다. 채권최고액은 실제 피담보채권 잔액과 다를 수 있습니다. 경매개시결정은 별도 채권을 자동으로 발생시키지 않으므로 동일 채권의 중복배당 여부도 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제·실제 배당요구 및 법정 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

⑤ 토지·입지·환금성 메모

• 용도 및 이용현황. 공업용으로 이용되는 잡종지이며, 용도지역은 계획관리지역입니다. 주거용 아파트와는 다른 토지·건물 가치평가가 필요합니다.
• 면적·형상. 토지면적은 1,406.0㎡이고, 지형은 완경사·부정형으로 기재되어 있습니다. 건물 배치와 실제 활용 가능 면적을 현장에서 확인해야 합니다.
• 도로접면. 세로한면(불)로 표시되어 있어 도로의 폭·연결 상태·차량 진출입 가능성에 대한 개별 검토가 필요합니다.
• 토지이용 규제. 계획관리지역에 포함되며 가축사육제한구역에 저촉됩니다. 임업용산지·준보전산지·농림지역과 접하는 것으로 표시됩니다. 실제 개발행위 허가 및 사용 가능 범위는 별도 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 118,800원/㎡로 기재되어 있습니다. 공시지가는 매매 시세나 경매 적정입찰가를 직접 뜻하지 않습니다.
• 공동담보 및 건물 설비. 공동담보목록과 공장 및 광업재단 저당법 관련 목록이 기재되어 있으므로 매각 포함 기계·설비·시설물과 제외 대상을 명확하게 확인해야 합니다.
• 환금성. 다수 임차인이 점유하는 공업용 부동산은 일반 주거용 물건과 매수 수요 및 매각 절차가 다를 수 있습니다. 실거래 비교와 임대수익 검증 없이 환금성이 좋다고 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 실재 여부. 주식회사명품엘엔씨의 두 신고 기록과 명품클린협동조합의 계약서·점유·사업자등록·보증금 지급 사실을 확인해야 합니다.
• 보증금 중복 여부. 동일 법인으로 보이는 명품엘엔씨의 30,000,000원 보증금 두 건이 중복인지 별도 계약인지 확인하고 실질 인수액을 다시 산정해야 합니다.
• 우선변제·배당요구. 선순위 임차인의 확정일자, 배당요구 여부와 배당 가능액을 확인해야 최종 인수보증금을 판단할 수 있습니다.
• 기타 점유자의 권원. 송윤경·정정길·최은성·이재원 등 보증금이 확인되지 않은 점유자의 계약 및 점유경위를 조사해야 합니다. 대항력을 임의로 인정하거나 반대로 아무런 명도 부담이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
• 관계인 거래 확인. 명품엘엔씨와 김진둘의 과거 담보채무 관련 사실을 확인하고 임대차의 실질과 이해관계를 조사해야 합니다.
• 사업용 부동산의 명도. 사무실과 여러 호실에 점유자가 존재하므로, 인도명령 가능 범위와 각 점유자의 인도 협의·소송 가능성을 검토해야 합니다.
• 공장 설비·유치권·관리상태. 실제 건물과 토지에 설치된 시설, 기계, 점유 물품의 소유관계 및 공사대금 등 별도 권리주장 가능성을 확인해야 합니다.
• 세금 및 공과금. 국세 압류와 과거 지방세 압류 이력이 존재합니다. 압류등기의 소멸 여부와 별개로 조세 배당순위, 미납 공과금·관리비·시설 유지비를 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 인근 유사 공업용 부동산의 최근 거래와 실제 임대수익, 건물 상태를 비교한 뒤 실질취득액을 기준으로 입찰 상한을 결정해야 합니다.
• 매각목록 최종 확인. 일괄매각 대상 필지와 건물, 제시외 시설, 공동담보 및 공장저당 목록을 확인하고 매각기일 전 변경사항을 점검해야 합니다.

맺으며 — “감정가 70%가 곧 할인 매수는 아니다”

이 물건은 감정가 약 20.21억에서 최저가 약 14.14억으로 내려온 1회 유찰 사건입니다. 숫자만 보면 상당한 가격 조정으로 보이지만, 유효한 선순위 임차보증금 110,000,000원을 모두 인수할 경우 실질취득 부담은 약 15.24억입니다.

더 중요한 것은 그 110,000,000원이 확정된 금액이 아니라는 점입니다. 명품엘엔씨의 중복 기록, 명품클린협동조합의 임차관계, 후순위 점유자의 실제 권원과 우선변제 여부를 확인해야 매수인의 최종 부담을 계산할 수 있습니다.

게다가 이 물건은 여러 필지 및 사업용 건물이 연관된 일괄매각으로, 아파트처럼 단순한 평형 시세 비교가 어렵습니다. 감정가 대비 할인율만으로 저평가라고 판단할 수 없으며, 실제 거래가격·임대수익·토지 활용 가능성에 따른 검증이 필요합니다.

결론은 ‘가격은 검증 전, 권리는 주의, 입찰은 보류’입니다. 선순위 임차보증금과 중복 신고 문제가 명확히 해결되고 실제 가치가 확인된 뒤에야 적정한 응찰가를 논할 수 있는 사건입니다.