창원지방법원 2025타경21506. 통영시 광도면 노산리 155 일원의 기타 + 토지 물건으로, 매각물건명세서상 일괄매각입니다. 등기상 말소기준은 2021.02.19. 경남은행 근저당권, 채권최고액 1,210,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 경남은행 근저당 2건과 조영미·에이캐피탈·고성농업협동조합의 가압류, 경매개시결정 및 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유·임차관계입니다. 2021.02.19. 말소기준보다 앞선 임차 신고 가운데 주식회사명품엘엔씨 보증금 30,000,000원, 주식회사 명품엘엔씨 보증금 30,000,000원, 명품클린협동조합 보증금 50,000,000원이 각각 대항력 있는 것으로 반영돼 있습니다. 배당모형에서는 우선변제권 없이 전액 인수로 처리돼, 매수인 인수액이 110,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21506 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 광도면 노산리 155 · 노산리 155, 155-1, 155-2 · 경상남도 통영시 광도면 노산4길 39-33 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 일괄매각 |
| 소유자 | 박인환 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,020,690,320원 / 2,020,690,320원 (신건) |
| 청구액 | 37,248,248원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 | 1,406.0㎡ · 잡종지 · 공업용 · 계획관리지역 · 공시지가 118,800원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차보증금은 별도
과거 통영농업협동조합 근저당 3건, 비엔케이캐피탈·와이더블유 근저당과 여러 압류·가압류는 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2021.02.19. 경남은행 근저당 1,210,000,000원입니다. 이후 경남은행의 110,000,000원 근저당 2건과 가압류·경매개시·압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 대항력 3건, 인수액 110,000,000원
현황조사·매각물건명세서에 확인되는 임차·점유 신고를 기준으로 보면, 말소기준일 이전 신고 3건이 대항력 있는 것으로 분류돼 있습니다. 나머지는 말소기준 이후 신고로 대항력이 없는 것으로 반영돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사명품엘엔씨 | 미상 | 2016.02.15 | 30,000,000원 / 770,000원 | 대항력 有 | 없음 | 30,000,000원 인수 |
| 주식회사 명품엘엔씨 | 미상 | 2017.03.24 | 30,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 30,000,000원 인수 |
| 명품클린협동조합 | 미상 | 2019.05.17 | 50,000,000원 / — | 대항력 有 | 없음 | 50,000,000원 인수 |
| 이명식 | 미상 | 2021.02.19 | 30,000,000원 / — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진둘 | 1층 | 2021.06.22 | 10,000,000원 / — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 농업회사법인 주식회사 크림슨 | 미상 | 2021.12.20 | 50,000,000원 / — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 아이씨엠컴퍼니 | 2층 | 2022.04.15 | 1,000,000원 / — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이미숙 | 미상 | 2022.06.20 | 20,000,000원 / — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 엔에스피드 | 미상 | 2024.07.02 | 30,000,000원 / 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정우철 | 미상 | 2024.07.25 | 1,000,000원 / — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정정길 | 105호 | 2024.12.16 | 미상 / — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최은성 | 103호 | 2025.02.18 | 미상 / — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김기훈 | 1동 2층 | 2025.05.07 | 20,000,000원 / — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송윤경 | 2층 사무실 | 2025.05.15 | 미상 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 명품 | 2층 | 2025.05.27 | 50,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재원 | 103호 | 2025.05.27 | 미상 / — | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 2,020,690,320원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,606,903원 |
| 인수 · 주식회사 명품엘엔씨 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 명품클린협동조합 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사명품엘엔씨 | 30,000,000원 | 0원 |
| 을구 8 · 경남은행 근저당 | 1,210,000,000원 | 1,210,000,000원 |
| 을구 10 · 경남은행 근저당 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 을구 11 · 경남은행 근저당 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 갑구 12 · 조영미 가압류 | 34,848,000원 | 34,848,000원 |
| 갑구 14 · 에이캐피탈주식회사 가압류 | 104,909,802원 | 104,909,802원 |
| 갑구 16 · 조영미 | 미상 | 0원 |
| 갑구 17 · 고성농업협동조합 가압류 | 121,559,793원 | 121,559,793원 |
| 갑구 18 · 경남은행 경매개시결정 | 37,248,248원 | 37,248,248원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 269,517,574원 |
현재 신건 가정에서는 채권자 총 청구액 1,728,565,843원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 269,517,574원입니다. 다만 대항력 임차보증금 110,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수액으로 별도 반영됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 110,000,000원은 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 2,020,690,320원 | 110,000,000원 | 2,130,690,320원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,616,552,256원 | 110,000,000원 | 1,726,552,256원 | 130,579,110원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,293,241,804원 | 110,000,000원 | 1,403,241,804원 | 450,656,457원 |
⑤ 가격 판단 — 실거래 비교자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
동일·유사 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 제시돼 있지 않으므로, 현재 최저매각가 또는 실질취득이 시장가격보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 기타 + 토지이고, 토지는 잡종지·공업용·계획관리지역으로 확인되므로 공동주택처럼 단순한 동일평형 실거래 비교를 적용할 수 없습니다.
⑥ 토지·환금성 메모
- 토지. 면적 1,406.0㎡, 지목 잡종지, 토지이용상황 공업용입니다.
- 용도지역. 계획관리지역에 포함되고 임업용산지·준보전산지·농림지역과 접하며, 가축사육제한구역에 저촉됩니다.
- 형상·접면. 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)로 표시돼 있습니다.
- 공시지가. 118,800원/㎡입니다. 공시지가는 실거래 시세와 동일한 개념이 아니므로 낙찰가 적정성 판단은 별도 검토가 필요합니다.
- 일괄매각. 노산리 155, 155-1, 155-2 및 관련 물건을 함께 매각하는 구조이므로 개별 필지나 건물만 분리해 가격을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수액부터 반영. 신건 입찰가는 2,020,690,320원이지만 현재 배당모형상 매수인 인수 110,000,000원이 별도로 붙습니다.
- 대항력 3건 원본 대조. 주식회사명품엘엔씨 계열 2건과 명품클린협동조합의 실제 계약서·점유·사업자등록·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 관계인 여부. 주식회사명품엘엔씨와 김진둘은 등기부상 관계인과 동일하다는 경고가 있으므로 가장임차인 또는 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유. 송윤경·정정길·최은성·이재원은 보증금이 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 점유관계를 재확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 노산리 155, 155-1, 155-2의 토지·건물 범위와 공장 및 광업재단 저당법 목록을 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없는 상태이므로 감정가만으로 가격 메리트를 판단하지 말아야 합니다.
맺으며 — “최저가 2,020,690,320원”이 실제 취득가격이 아니다
이 사건에서 숫자 하나만 기억한다면 110,000,000원입니다. 말소기준 이전의 대항력 임차 신고 3건이 우선변제 없이 인수되는 것으로 반영돼, 현재 회차 최저매각가 2,020,690,320원에 이 금액을 더한 2,130,690,320원이 현재 기준 실질취득입니다.
후순위 등기권리의 소멸만 보면 구조는 정리되지만, 임차 신고가 많고 주식회사명품엘엔씨·김진둘의 관계인 가능성, 일부 보증금 미상 점유, 일괄매각 범위 확인까지 남아 있습니다. 실거래 비교자료도 없으므로 가격 메리트까지 확인된 사건으로 볼 수 없습니다. 등기보다 임차관계가 어렵고, 최저가보다 실질취득을 먼저 봐야 하는 물건입니다.
