창원지방법원 2025타경21506. 통영시 광도면 노산리 131-1의 연립/다세대 + 토지 일괄매각 사건입니다. 등기상 소유자는 주식회사명품엘엔씨이고, 소유권보존은 2025.02.13.입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 후순위 근저당이 아니라 말소기준보다 앞선 다수의 임차 점유입니다. 현황조사상 2016년부터 2025년 초까지 전입한 점유자가 다수 확인되며, 이 가운데 12명은 말소기준일 2025.04.03.보다 앞서 대항력이 있는 것으로 분류돼 있습니다.
특히 확정된 인수 보증금은 1,000,000원·30,000,000원·50,000,000원·50,000,000원· 20,000,000원·30,000,000원·30,000,000원·30,000,000원·1,000,000원·10,000,000원으로 합계 252,000,000원입니다. 여기에 대항력 있는 정정길·최은성의 보증금이 미상으로 남아 있습니다. 따라서 252,000,000원은 상한이 아니라 확인된 인수액의 하한입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21506 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 광도면 노산리 131-1 · 경상남도 통영시 광도면 노산4길 39-28 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 |
| 소유자 | 주식회사명품엘엔씨 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 327,136,000원 / 327,136,000원 (신건) |
| 청구액 | 37,248,248원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 | 946.0㎡ · 지목 전 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 용도지역 | 계획관리지역 · 보전관리지역 |
| 공시지가 | 37,900원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차 전입이 먼저다
말소기준권리는 2025.04.03. 갑구 2번 압류입니다. 이후 설정된 고성농업협동조합 근저당권 150,000,000원, 2025.11.25. 임의경매개시결정, 2026.02.12. 국민건강보험공단 압류는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 후순위 권리가 아니라, 말소기준보다 먼저 들어온 임차인들입니다.
임차인 현황 — 대항력·우선변제·승계 구분
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 판정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송윤경 | 2층 사무실 | 2025.05.15 | 미상 | 300,000원 | 대항력 無우선변제 미상승계 없음 | 없음 |
| 주식회사 명품 | 2층 | 2025.05.27 | 50,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 無우선변제 미상승계 없음 | 없음 |
| 주식회사 아이씨엠컴퍼니 | 2층 | 2022.04.15 | 1,000,000원 | — | 대항력 有우선변제 無승계 없음 | 1,000,000원 |
| 주식회사 명품엘엔씨 | 2층 | 2017.03.24 | 30,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 有우선변제 無승계 없음 | 30,000,000원 |
| 김기훈 | 1동 2층 | 2025.05.07 | 20,000,000원 | — | 대항력 無우선변제 미상승계 없음 | 없음 |
| 농업회사법인 주식회사 크림슨 | 미상 | 2021.12.20 | 50,000,000원 | — | 대항력 有우선변제 無승계 없음 | 50,000,000원 |
| 명품클린협동조합 | 미상 | 2019.05.17 | 50,000,000원 | — | 대항력 有우선변제 無승계 없음 | 50,000,000원 |
| 이미숙 | 미상 | 2022.06.20 | 20,000,000원 | — | 대항력 有우선변제 無승계 없음 | 20,000,000원 |
| 이명식 | 미상 | 2021.02.19 | 30,000,000원 | — | 대항력 有우선변제 無승계 없음 | 30,000,000원 |
| 주식회사 엔에스피드 | 미상 | 2024.07.02 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 有우선변제 無승계 없음 | 30,000,000원 |
| 주식회사명품엘엔씨 | 미상 | 2016.02.15 | 30,000,000원 | 770,000원 | 대항력 有우선변제 無승계 없음 | 30,000,000원 |
| 정우철 | 미상 | 2024.07.25 | 1,000,000원 | — | 대항력 有우선변제 無승계 없음 | 1,000,000원 |
| 김진둘 | 1층 | 2021.06.22 | 10,000,000원 | — | 대항력 有우선변제 無승계 없음 | 10,000,000원 |
| 정정길 | 105호 | 2024.12.16 | 미상 | — | 대항력 有우선변제 미상승계 없음 | 금액 미상 |
| 최은성 | 103호 | 2025.02.18 | 미상 | — | 대항력 有우선변제 미상승계 없음 | 금액 미상 |
| 이재원 | 103호 | 2025.05.27 | 미상 | — | 대항력 無우선변제 미상승계 없음 | 없음 |
② 실질취득 구조 — 유찰돼도 2.52억 인수는 남는다
현재 회차 최저매각가는 327,136,000원이지만, 매수인이 떠안을 것으로 계산된 확정 보증금이 252,000,000원입니다. 따라서 신건에서의 실질취득은 최소 579,136,000원이고, 여기에 정정길·최은성의 미상 보증금이 더해질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 확정 인수 | 실질취득 확정분 | 추가 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 327,136,000원 | 252,000,000원 | 579,136,000원 | 보증금 미상 2명 |
| 1회 유찰 · 80% | 261,708,800원 | 252,000,000원 | 513,708,800원 | 보증금 미상 2명 |
| 2회 유찰 · 64% | 209,367,040원 | 252,000,000원 | 461,367,040원 | 보증금 미상 2명 |
즉 유찰로 매각가가 낮아져도 확정 인수 252,000,000원 자체는 그대로입니다. 2회 유찰 가격 209,367,040원만 보면 크게 낮아 보이지만, 인수를 포함한 확정 실질취득은 461,367,040원입니다. 여기에 미상 보증금까지 추가될 수 있으므로, 이 사건은 반드시 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 인수액으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 327,136,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 5,379,904원 |
| 인수 · 대항력 임차인 확정 보증금 | 252,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 고성농업협동조합 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 고성농업협동조합 | 37,248,248원 | 37,248,248원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 134,507,848원 |
확정 인수 보증금 252,000,000원은 배당받는 금액이 아니라 매수인이 별도로 떠안는 금액으로 계산돼 있습니다. 배당표 잔여 134,507,848원은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 값이며 실제 잔여는 달라질 수 있습니다.
④ 토지·매각조건 메모
- 토지. 면적 946.0㎡, 지목·이용상황은 전, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역과 보전관리지역이며, 준보전산지·도로구역에 접하고 접도구역·가축사육제한구역·계획관리지역·보전관리지역 저촉 사항이 기재돼 있습니다.
- 농지취득자격증명. 목록11은 농지취득자격증명원 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금을 반환하지 않는 조건입니다. 전용허가된 토지로 기재돼 있습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 지상 이동이 용이한 컨테이너 등은 매각에서 제외됩니다. 지상 수목 및 구축물은 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 경계. 지적경계가 불분명해 명확한 경계확정에는 측량이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 미상 2명 확인. 대항력 있는 정정길·최은성의 보증금을 매각물건명세서와 임대차 원본에서 반드시 확인해야 합니다.
- 확정 인수 252,000,000원 재검증. 우선변제권 없이 전액 매수인 인수로 계산된 10명의 임차관계와 보증금 원본을 대조해야 합니다.
- 관계인 임차 여부. 주식회사명품엘엔씨 임차 신고에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 소유관계·실제 점유·임대차계약을 확인해야 합니다.
- 사건번호 대조. 본 사건번호는 2025타경21506이지만 등기상 2025.11.25. 임의경매개시결정 원인에는 2025타경665가 기재돼 있으므로 원본 사건관계를 대조해야 합니다.
- 농취증. 목록11 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금 미반환 조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 경계·매각제외물. 지적경계 측량 필요 여부와 매각제외 컨테이너 등의 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 3.27억”이 이 물건의 취득가격이 아니다
이 사건의 숫자 중 가장 중요한 것은 감정가 327,136,000원이 아니라 확정 인수 252,000,000원입니다. 신건에서 최저가에 낙찰돼도 확정분만 합친 실질취득은 579,136,000원이며, 보증금 미상인 대항력 임차인 정정길·최은성의 금액이 추가될 수 있습니다.
1회 유찰 시에도 실질취득 확정분은 513,708,800원, 2회 유찰 시에도 461,367,040원입니다. 따라서 이 물건은 유찰률 자체보다 임차보증금 인수의 실제 범위를 확정하는 작업이 먼저입니다. 여기에 목록11 농취증, 접도구역 저촉, 불분명한 지적경계, 관계인 임차 의심까지 겹칩니다. 등기 후순위 권리는 소멸하지만, 임차·토지 조건은 무겁다. 이 사건의 결론입니다.
