창원지방법원 2025타경21506. 경상남도 통영시 광도면 노산리 소재 연립·다세대 건물과 토지가 포함된 경매입니다. 등기부상 소유자는 주식회사명품엘엔씨이고, 고성농업협동조합의 근저당권과 임의경매개시결정, 국세 압류 및 국민건강보험공단 압류가 확인됩니다. 표면적인 최저매각가는 감정가의 70%지만, 등기된 담보권보다 더 면밀하게 살펴야 할 부분은 선순위 점유자들의 임차보증금입니다.
특히 최초 말소기준권리가 고성농업협동조합 근저당권이 아니라 2025.04.03 국의 압류라는 점이 중요합니다. 그보다 앞선 점유·전입 내역을 가진 임차 관계가 다수 기재되어 있고, 배당 추정에서는 그중 확인된 보증금 252,000,000원을 매수인 인수로 반영했습니다. 다만 법인명 중복과 소유자와의 관계, 실제 대항요건, 임대차의 진정성이 확인되지 않아 인수액을 최종 확정할 수 있는 상태는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21506 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 광도면 노산리 131-1 도로명: 경상남도 통영시 광도면 노산4길 39-28 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 |
| 등기부 소유자 | 주식회사명품엘엔씨 (단독소유) |
| 감정가 | 327,136,000원 |
| 최저매각가 | 228,995,000원 (감정가 70% · 1회 유찰) |
| 신청채권자 | 고성농업협동조합 |
| 청구금액 | 37,248,248원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 말소기준권리 | 2025.04.03 국 압류 (통영세무서장) |
| 근저당권 | 고성농업협동조합 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 임차 관계 | 현황조사상 16건 기재 · 동일 법인명 중복 가능 |
| 토지 분석 | 946㎡ · 지목 전 · 계획관리지역 및 보전관리지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차 관계가 핵심
등기부상 국의 압류가 2025.04.03에 접수되었고, 뒤이어 고성농업협동조합의 근저당권, 임의경매개시결정 및 국민건강보험공단 압류가 기재되어 있습니다. 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조로 정리되지만, 등기권리의 소멸과 임차보증금 인수 여부는 별개입니다.
② 임차인 분석 — 실질 인수액이 결정되는 구간
현황조사 등에 기재된 임차 관계는 총 16건입니다. 선순위로 분류된 보증금 중 확인된 금액은 총 252,000,000원이지만, 동일 법인명 기재가 중복되어 있고 보증금 미상 점유자도 있어 실제 임차인 수와 최종 인수액은 추가 확인이 필요합니다. 확정일자와 배당요구 관계도 확정적으로 확인되지 않습니다.
| 임차 관계 / 점유 부분 | 전입·등록일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아이씨엠컴퍼니 2층 |
2022.04.15 | 1,000,000원 | — | 선순위 기재 | 미상 | 가능 |
| 주식회사 명품엘엔씨 미상 |
2017.03.24 | 30,000,000원 | 1,000,000원 | 선순위 기재 | 미상 | 관계 확인 |
| 농업회사법인 주식회사 크림슨 미상 |
2021.12.20 | 50,000,000원 | — | 선순위 기재 | 미상 | 가능 |
| 명품클린협동조합 미상 |
2019.05.17 | 50,000,000원 | — | 선순위 기재 | 미상 | 가능 |
| 이미숙 미상 |
2022.06.20 | 20,000,000원 | — | 선순위 기재 | 미상 | 가능 |
| 이명식 미상 |
2021.02.19 | 30,000,000원 | — | 선순위 기재 | 미상 | 가능 |
| 주식회사 엔에스피드 미상 |
2024.07.02 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 선순위 기재 | 미상 | 가능 |
| 주식회사명품엘엔씨 미상 · 동일 법인명 |
2016.02.15 | 30,000,000원 | 770,000원 | 선순위 기재 | 미상 | 중복 확인 |
| 정우철 미상 |
2024.07.25 | 1,000,000원 | — | 선순위 기재 | 미상 | 가능 |
| 김진둘 1층 |
2021.06.22 | 10,000,000원 | — | 선순위 기재 | 미상 | 가능 |
| 정정길 105호 |
2024.12.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 최은성 103호 |
2025.02.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 송윤경 2층 사무실 |
2025.05.15 | 미상 | 300,000원 | 후순위 기재 | 미상 | 원본 확인 |
| 주식회사 명품 2층 |
2025.05.27 | 50,000,000원 | 1,000,000원 | 후순위 기재 | 미상 | 원칙적 소멸 |
| 김기훈 1동 2층 |
2025.05.07 | 20,000,000원 | — | 후순위 기재 | 미상 | 원칙적 소멸 |
| 이재원 103호 |
2025.05.27 | 미상 | 미상 | 후순위 기재 | 미상 | 원본 확인 |
선순위 여부는 2025.04.03 말소기준일과 기재된 전입·등록일을 비교한 것입니다. 사업자등록, 점유, 실제 임대차 및 대항력의 법률상 요건은 별도로 확인해야 합니다. 우선변제권은 확정일자·배당요구 관계가 미확정이므로 단정하지 않았습니다.
③ 가격 분석 — 최저가가 아닌 실질취득 부담
현재 최저매각가는 228,995,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 임차보증금 인수추정액 252,000,000원을 더하면 실질취득 부담은 480,995,000원입니다. 단순 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없으며, 검토 기준은 인수채무를 포함한 실질취득금액이어야 합니다.
| 유찰 시나리오 | 매각 최저가 | 인수추정액 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 228,995,000원 | 252,000,000원 | 480,995,000원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 160,296,500원 | 252,000,000원 | 412,296,500원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 112,207,550원 | 252,000,000원 | 364,207,550원 |
각 회차의 보증금 인수추정액 252,000,000원이 변하지 않는다는 배당 시나리오상의 가정으로 단순 합산한 금액입니다. 실제 인수액은 임차 관계의 유효성, 배당 및 낙찰 조건에 따라 달라집니다.
확인된 동일 유형 실거래 시세와의 가격 비교가 성립하지 않는 만큼 실질취득 추정액을 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 유찰이 추가로 진행되더라도 인수채무가 해소되지 않으면 투자 매력도가 자동으로 높아지지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 228,995,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 4,005,930원 |
| 1. 고성농업협동조합 근저당권 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 2. 고성농업협동조합 경매개시결정 관련 청구 | 37,248,248원 | 37,248,248원 |
| 잔여 · 소유자 교부 추정 | — | 37,740,822원 |
| 별도 · 선순위 임차보증금 인수추정 | 252,000,000원 | 0원 배당 가정 |
매각대금 배분 추정치는 집행비용 4,005,930원, 채권자 배당 187,248,248원, 소유자 잔여 37,740,822원으로 구성됩니다. 인수추정 보증금은 매각대금 배당이 아니라 매수인 별도 부담으로 처리했습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않은 추정치입니다.
⑤ 토지·매각조건 — 농취증과 제외물건 위험
- 일괄매각. 연립·다세대와 토지가 함께 포함되는 물건입니다. 건물과 토지의 매각목록 및 권리 귀속 범위를 대조해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록11에 대해 농지취득자격증명원 제출이 요구됩니다. 미제출 시 입찰보증금이 반환되지 않는 조건이므로 취득 가능성과 발급 요건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 토지 전용. 해당 토지는 전용허가된 토지로 기재되어 있습니다. 전용허가 사항과 농지취득자격증명원 관련 사실조회회신서를 함께 확인해야 합니다.
- 토지 현황. 토지 분석상 면적 946㎡, 지목 전, 계획관리지역 및 보전관리지역에 해당하며 공시지가는 37,900원/㎡입니다.
- 접도구역. 일부 접도구역에 저촉되고, 도로구역 및 준보전산지와 접하는 것으로 기재되어 있습니다. 토지 이용과 향후 활용에 제한이 있는지 검토해야 합니다.
- 매각제외 물건. 지상에 이동이 용이한 컨테이너 등은 매각에서 제외됩니다. 반면 지상 수목과 구축물은 토지에 포함하여 평가되었습니다.
- 경계 문제. 지적경계가 불분명하여 명확한 경계 확정을 위해 측량이 필요합니다. 실제 이용면적 및 인접 토지와의 경계 문제를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임대차 원본 확인. 각 임차 관계의 실제 점유, 전입·사업자등록, 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하고 최종 인수채무를 다시 계산해야 합니다.
- 동일 법인 중복 확인. 주식회사명품엘엔씨의 임차 관련 기재가 중복되는지, 소유법인과의 관계 및 실제 보증금 반환채무가 존재하는지 확인해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 정정길·최은성 등 선순위 점유 관련 기재 중 보증금이 확인되지 않은 부분을 반드시 조사해야 합니다.
- 배당 우선순위 점검. 국세 압류와 근저당권, 임차인들의 배당권 및 신청채권의 중복 여부를 확인해야 합니다. 배당 추정상의 소유자 잔여액을 확정금액으로 보면 안 됩니다.
- 사건번호 대조. 분석 대상은 2025타경21506이나 등기된 경매개시결정 원인에는 2025타경665가 기재되어 있습니다. 사건의 일치 여부 또는 관련 사건 관계를 확인해야 합니다.
- 농취증 사전 확인. 목록11 농지취득자격증명원 제출 가능 여부, 전용허가 및 사실조회회신서를 확인하고 보증금 미반환 위험을 해결해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각목록 전체와 제외 컨테이너, 포함 수목·구축물, 토지 경계를 실물과 대조해야 합니다.
- 명도와 점유관계 확인. 여러 법인 및 개인의 점유 관련 기재가 있으므로 실점유자, 점유 부분, 인도 협의 및 명도 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 실질취득 기준 입찰. 최저가뿐 아니라 확정된 인수보증금, 각종 비용과 명도 부담까지 반영하여 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “유찰 할인보다 인수채무가 더 크다”
이 사건의 가장 큰 함정은 감정가의 70%로 내려온 최저가를 곧바로 저렴한 가격으로 해석하는 것입니다. 최저매각가는 228,995,000원이지만, 현재 배당 추정에서 선순위 임차보증금 252,000,000원을 매수인 부담으로 분류하고 있어 단순 합산 실질취득 부담은 480,995,000원입니다.
그마저도 확정금액이 아닙니다. 동일 소유법인 명의의 임대차 중복 가능성, 보증금 미상 점유자, 조세채권의 우선순위, 신청채권 중복 계상 가능성 등이 해결되어야 실제 인수액을 결정할 수 있습니다. 농지취득자격증명원 미제출 시 입찰보증금 미반환 조건까지 고려하면 입찰 전 해결해야 할 문제가 많습니다.
결론은 권리 고위험·입찰 보류 검토입니다. 추가 유찰만으로 접근할 사건이 아니라, 선순위 임차채무의 실체와 농취증 발급 가능 여부를 먼저 확정해야 하는 사건입니다. 최저가가 아니라 실제 얼마를 부담하여 취득하게 되는지가 최종 판단 기준입니다.
