창원지방법원 2025타경21886. 경상남도 거제시 사등면 사곡리 445-10 소재 주택과 관련 토지가 함께 경매에 나온 사건입니다. 건물등기부의 소유자는 이종찬이며, 등기상 말소기준권리는 2015.02.17 설정된 거제축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,120,000,000원으로 상당히 크지만, 이 금액 자체가 낙찰자에게 승계되는 채무는 아닙니다.
이번 물건의 판단 포인트는 단순히 근저당권의 소멸 여부가 아닙니다. 매각 대상에 포함되는 건물·제시외 건물·토지 지분이 무엇인지, 공부상 근린생활시설인 건물을 현황대로 주택으로 사용할 수 있는지, 그리고 실제 점유자가 있는지를 확인해야 합니다. 매각가가 내려온 사실은 분명하지만, 시세보다 저렴하다는 근거는 아직 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21886 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 사등면 사곡리 445-10 도로명주소: 경상남도 거제시 사등면 두동로 163 |
| 경매 대상 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 현황 | 감정상 단독주택으로 이용 중. 일부 건물은 공부상 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물 및 일반목구조 기타지붕 2층 건물 |
| 사용승인일 | 1994.12.30 / 2007.11.26 |
| 소유자 | 이종찬 (등기상 단독소유) |
| 감정가 | 236,776,760원 |
| 최저매각가 | 165,744,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 거제축산업협동조합 |
| 청구액 | 2,937,764,108원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매수인 추정 인수 | 0원 (배당표 기준) |
| 임차관계 | 등재된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 확인할 것이 남는다
말소기준은 2015.02.17 거제축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,120,000,000원이며, 공동담보목록 제2015-157호가 기재돼 있습니다. 최초 채무자는 조둘금이고, 2020.09.28 계약인수에 따라 등기상 채무자가 이종찬으로 변경됐습니다.
2015년 거제시 압류는 2020.09.28 해제로 말소됐습니다. 2024.03.13 개시된 과거 임의경매는 2024.12.31 취하되어 2025.01.03 관련 등기가 말소됐습니다. 이후 2025.09.08 현재 사건의 임의경매개시결정이 등기됐으며, 이는 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 가격 분석 — 감정가의 70%지만 시세 할인은 미확인
감정평가액은 236,776,760원이고, 현재 최저매각가는 165,744,000원입니다. 한 차례 유찰돼 감정가의 70%가 된 상태입니다. 그러나 감정가는 개별 부동산의 평가액이지 실제 매매시장에서 확인된 거래가격은 아닙니다.
| 가격 기준 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 236,776,760원 | 평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 165,744,000원 | 1회 유찰 · 70% |
| 실질취득 추정 | 165,744,000원 | 현재 최저가 낙찰·인수 0원 가정 |
| 동일 유형 실거래 시세 | 확인 필요 | 가격 메리트 판정 보류 |
현재 최저가에 낙찰되고 추가 인수금이 없다면, 권리 인수액을 포함한 실질취득 추정금액은 165,744,000원입니다. 다만 취득세·등기비용·명도비·수선비·공유지분 관련 비용 등은 별도로 발생할 수 있습니다. 특히 주택과 여러 토지의 결합 및 일부 공유지분 매각은 일반적인 단일 주택 매매와 비교하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,744,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,120,416원 |
| 1. 근저당 · 거제축산업협동조합 | 3,120,000,000원 | 162,623,584원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 확인되는 권리 및 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
근저당권의 채권최고액은 3,120,000,000원이지만, 현재 최저가 매각 시 예상배당액은 162,623,584원입니다. 추정 미배당액은 2,957,376,416원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
여기서 가장 중요한 구분은 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 별개라는 사실입니다. 근저당권이 매각으로 소멸하는 구조이므로, 추정 미배당액 2,957,376,416원을 매수인이 추가로 지급해야 한다는 의미는 아닙니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 부족액
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 165,744,000원 | 162,623,584원 | 2,957,376,416원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 116,020,800원 | 113,596,509원 | 3,006,403,491원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 81,214,560원 | 79,352,698원 | 3,040,647,302원 | 0원 |
추가 유찰 시나리오에서는 최저매각가가 116,020,800원, 이어서 81,214,560원까지 낮아집니다. 각 회차의 매수인 추정 인수액은 동일하게 0원입니다.
다만 이는 법정 최저가격 변동에 따른 가정이지, 해당 가격에서 반드시 낙찰된다거나 시세상 이익이 발생한다는 뜻은 아닙니다. 공유지분 토지의 활용 가능성 및 주택 현황이 확인되지 않으면 가격이 더 낮아져도 투자 위험은 남습니다.
⑤ 건물·토지 분석 — 일반 주택 경매와 다른 점
| 건물 공부·현황 | 목록1 건물은 공부상 근린생활시설이나 현황은 단독주택으로 이용 |
|---|---|
| 건물 구조 | 벽돌조 슬래브지붕 단층 및 일반목구조 기타지붕 2층 |
| 건물 설비 | 위생설비·급배수설비·난방설비 구비 |
| 제시외 건물 | 감정서상 ㄱ·ㄴ·ㄷ 매각 포함 |
| 매각 제외 | 옥상 이동 용이 컨테이너 |
| 공유지분 | 목록2 토지 공유지분 매각 |
| 토지 현황 | 계획관리지역 · 지목 대 · 토지면적 265.0㎡ · 완경사 · 사다리형 · 소로한면 |
| 공시지가 | 254,300원/㎡ |
| 별도 공부 차이 | 일련번호5 토지는 공부상 임야이나 현황은 도로 |
건물 용도 불일치. 공부상 근린생활시설인 건물이 실제로는 단독주택으로 이용되고 있습니다. 이는 건축물대장상 용도와 실제 이용이 일치하지 않는다는 의미로, 주택으로의 적법한 사용 여부와 관련 행정절차를 확인해야 합니다. 감정평가상 위반건축물 표시가 없다는 사정만으로 용도 문제가 모두 해소됐다고 단정할 수 없습니다.
공유지분 토지. 목록2 토지는 전체 소유권이 아니라 공유지분이 매각됩니다. 낙찰 후 사용·관리·처분 과정에 다른 공유자의 권리가 영향을 미칠 수 있으므로 지분 비율, 현황 경계, 점유 및 공유자와의 이용관계를 확인해야 합니다. 낙찰받는 지분의 법적 범위와 특정 부분의 독점적 사용 가능성은 구별해야 합니다.
제시외 건물. 매각에 포함된 제시외 건물은 실제 위치·면적·용도·소유관계를 확인하고, 옥상 컨테이너는 매각 제외 시설이라는 점에 유의해야 합니다. 매각에 포함되는 건물의 범위와 낙찰자가 실제로 이용할 수 있는 시설 범위가 일치하는지도 현장에서 점검할 필요가 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 사곡리 주변 환경. 두동마을 남측 인근에 위치하며 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재합니다. 감정상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 대상 및 인접지까지 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 상태. 벽돌조 단층 건물과 목구조 2층 건물로 구성되며 내부는 벽지·타일·인테리어 마감, 새시창호 등이 확인됐습니다. 실제 노후·수선 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 토지 규제. 사곡리 측 관련 토지는 계획관리지역 및 가축사육제한구역 등에 해당하며, 일부는 중로3류 도로계획에 저촉됩니다.
- 다른 소재지의 토지. 감정대상에는 사등리 금포마을 인근 및 수월동 수양마을 인근 토지도 기재돼 있습니다. 일부는 보전관리지역, 농림지역, 농업진흥구역 또는 준보전산지에 해당하므로 각 필지의 개별 이용제한을 구분해야 합니다.
- 경계 확인. 토지 경계는 지적도면에 기초한 목측으로 확인됐습니다. 실제 경계 및 공유지분 활용을 검토하려면 측량 등을 통한 재확인이 필요합니다.
- 환금성. 주택과 토지의 일괄매각, 일부 공유지분, 공부·현황 불일치 및 필지별 용도규제가 매수자층을 제한할 수 있습니다. 거래시세가 확인되지 않아 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 확정. 목록별 건물과 토지, 공유지분 비율, 제시외 건물 ㄱ·ㄴ·ㄷ 및 제외 컨테이너의 범위를 감정평가서·매각물건명세서·지적도와 대조하세요.
- 공유지분 실사. 공유자 현황, 실제 점유 및 이용관계, 경계와 진입로, 지분 취득 후 활용 가능성을 확인하세요.
- 근린생활시설 용도 확인. 공부상 근린생활시설인 목록1 건물을 실제 주택으로 이용하는 데 필요한 법적 요건과 행정절차를 건축물대장 및 관할 행정기관에서 확인하세요.
- 임차·점유관계 확인. 등재된 임차인은 없으나 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 전입세대 확인, 점유자 조사 및 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
- 근저당 공동담보 확인. 거제축산업협동조합의 채권최고액 3,120,000,000원과 공동담보목록 제2015-157호의 설정 범위 및 매각에 따른 권리소멸 관계를 확인하세요.
- 시세 분리 검토. 일괄매각 총액만으로 판단하지 말고 건물, 매각 포함 제시외 건물, 각 토지 및 공유지분의 실질 가치를 나누어 조사하세요.
- 토지이용 제한 확인. 계획관리지역, 보전관리지역, 농림지역, 농업진흥구역, 준보전산지 및 도로저촉 사항을 대상 필지별로 확인하세요.
- 명도·추가비용 확인. 실제 점유상태, 인도 절차, 미납 공과금, 시설 보수비용 및 매각 제외 시설의 처리 문제를 점검하세요.
- 매각기일 원본 대조. 2026.10.26 입찰 전 매각기일 변경 여부, 최저가격, 입찰보증금, 특별매각조건 및 최신 등기사항을 법원 공고와 대조하세요.
맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 물건 전체가 안전”
이번 사건은 등기상 권리 인수와 부동산 자체의 이용 위험을 분리해서 볼 필요가 있는 물건입니다. 거제축산업협동조합의 근저당권은 말소기준권리로 매각 시 소멸하고, 예상배당표의 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당액이 2,957,376,416원에 이르더라도 이를 매수인 부담으로 혼동해서는 안 됩니다.
그러나 권리소멸 구조가 명확하다는 점만으로 응찰하기에는 검토할 사항이 많습니다. 공유지분 매각, 공부상 근린생활시설과 실제 주택 이용의 불일치, 제시외 건물, 매각 제외 시설, 임대관계 미상이 동시에 존재합니다. 특히 일괄매각 대상의 정확한 범위와 필지별 이용 가능성은 반드시 확인해야 합니다.
현재 최저가 165,744,000원은 감정가의 70%지만, 실거래 비교 자료 없이 이를 시세 대비 저가 매수 기회라고 단정할 수는 없습니다. 추가 유찰 시 가격이 낮아지더라도 이러한 법적·물리적 제약이 사라지는 것은 아닙니다.
결론은 권리 인수액 0원, 물건 실사와 가격 판단은 보류입니다. 공유지분과 건물 용도, 점유관계 및 실제 시장가치를 확인한 뒤에야 적정 응찰가를 설정할 수 있는 신중 검토형 경매물건입니다.
