창원지방법원 2025타경21886. 거제시 사등면 사곡리 445-10, 경매 분류는 다가구주택 + 토지이고 감정평가상 이용상태는 단독주택입니다. 소유자는 이종찬으로, 1998.11.05 지분 2분의 1을 증여받고 2014.12.05 나머지 지분 2분의 1을 증여받아 현재 단독소유로 등재되어 있습니다. 권리분석의 기준점은 2015.02.17 설정된 거제축산업협동조합의 채권최고액 3,120,000,000원 근저당권입니다.
이 근저당은 매각으로 소멸하는 말소기준권리이고, 2025.09.08 접수된 현재의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 매각대금 236,776,760원 중 집행비용 4,114,875원을 제외한 232,661,885원이 근저당권자에게 배당되고, 2,887,338,115원의 미배당이 남습니다. 중요한 점은 이 거액의 미배당이 매수인 인수액을 뜻하지 않는다는 것입니다. 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21886 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 사등면 사곡리 445-10 · 경상남도 거제시 사등면 두동로 163 |
| 용도 / 현황 | 다가구주택 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 소유자 | 이종찬 (단독소유) |
| 토지 | 265.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 소로한면 |
| 감정가 / 최저가 | 236,776,760원 / 236,776,760원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 거제축산업협동조합 / 2,937,764,108원 |
| 말소기준 | 2015.02.17 근저당권 · 거제축산업협동조합 · 채권최고액 3,120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 미배당과 인수는 구분
말소기준은 2015.02.17 거제축산업협동조합 근저당권입니다. 근저당의 최초 채무자는 조둘금이고, 2020.09.28 계약인수로 채무자가 이종찬으로 변경됐습니다. 2015.10.12 거제시 압류는 2020.09.28 해제로 이미 말소됐고, 2024.03.13 진행됐던 임의경매개시결정 역시 2024.12.31 취하되어 2025.01.03 말소되었습니다. 현재 경매는 2025.09.08 접수된 임의경매개시결정입니다.
② 가격 판단 — 신건 최저가만 보고 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 유찰 0회로, 감정가 236,776,760원이 그대로 최저매각가입니다. 즉 감정가의 100%에서 시작합니다. 매수인 인수가 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정할 때 실질취득액도 236,776,760원입니다.
다만 이 숫자 자체만으로 가격 메리트를 평가할 수는 없습니다. 시세와 직접 비교할 실거래 기준을 본문에 적용할 수 없는 만큼, “감정가보다 싸다”, “시세 대비 저렴하다”는 가격 가점은 주지 않는 것이 안전합니다. 특히 이 물건은 토지 공유지분 매각과 건물 현황 차이가 있어, 단순 주택 한 채의 가격만으로 평가하기보다 실제 매각 범위와 이용 상태를 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 등 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 236,776,760원 | 232,661,885원 | 2,887,338,115원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 189,421,408원 | 185,969,508원 | 2,934,030,492원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 151,537,126원 | 148,615,606원 | 2,971,384,394원 |
각 유찰 시나리오에서도 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 유찰로 매각가가 내려갈수록 채권자 미배당액은 커지지만, 그 미배당액을 매수인이 승계하는 것으로 계산되지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 236,776,760원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,114,875원 |
| 근저당 · 거제축산업협동조합 | 3,120,000,000원 | 232,661,885원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 근저당 배당으로 소진되어 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 매각 범위 — 이 물건의 핵심 변수
- 일괄매각. 목록2 지상 및 인접지 사곡리 445-12, 445-13에 소재하는 제시외 건물 ㄱ·ㄴ·ㄷ은 각 매각에 포함됩니다.
- 컨테이너 제외. 건물 옥상에 있는 이동 용이한 컨테이너 1동은 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 공유지분 매각. 목록2는 공유지분 매각이며, 매각 토지의 가격은 지분 비율로 산정됩니다.
- 경계 확인. 감정평가에서는 토지 위치와 경계를 지적도면을 기준으로 목측 확인했으며, 정확한 지적사항은 측량 등을 통한 재확인이 요구된다고 기재되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 입지. 사곡리 ‘두동마을’ 남측 인근으로, 부근은 단독주택·근린생활시설·농경지 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건 및 인접지까지 차량 접근이 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 265.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·사다리형·소로한면입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함되고 중로3류(폭 12m~15m)에 저촉됩니다.
- 공시지가. 254,300원/㎡입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 난방설비가 시설되어 있는 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위부터 확인. 제시외 건물 ㄱ·ㄴ·ㄷ은 포함되지만 옥상 컨테이너 1동은 제외됩니다. 현장에서 실제 위치와 이용관계를 대조해야 합니다.
- 공유지분 구조 확인. 목록2가 공유지분 매각이므로 토지 전체 면적만 보고 단독 소유 토지처럼 판단하지 않아야 합니다.
- 공부·현황 차이 확인. 공부상 근린생활시설, 현황 단독주택이라는 차이가 실제 이용·처분에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 0명이지만 임대관계는 미상으로 조사돼 실제 점유와 임대차 존재 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 경계 재확인. 목측으로 확인된 토지 경계는 필요시 측량 등을 통해 다시 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 신건 최저가 236,776,760원이 시세 대비 저렴하다는 근거는 없으므로, 감정가 자체를 할인 가격으로 보지 않아야 합니다.
맺으며 — “권리보다 매각 범위가 더 어려운 물건”
이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2015.02.17 거제축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 근저당 미배당이 2,887,338,115원이나 남더라도 그 금액을 매수인이 그대로 부담하는 구조는 아닙니다.
반대로 물건 자체는 단순하지 않습니다. 목록2 공유지분 매각, 공부상 근린생활시설·현황 단독주택, 제시외 건물 포함, 옥상 컨테이너 제외, 토지 경계 재확인 필요가 한꺼번에 있습니다. 여기에 현재는 감정가와 최저가가 같은 신건이므로 가격 할인도 없습니다. 따라서 이 물건은 “등기상 인수는 낮지만, 현장·매각 범위 확인 비중이 높은 유형”으로 보는 것이 적절합니다.
