창원지방법원 2025타경21886. 거제시 사등면 사등리 소재의 기타 + 토지 일괄매각 사건으로, 감정 이용상태는 단독주택입니다. 등기상 핵심은 2015.02.17 설정된 거제축산업협동조합의 채권최고액 3,120,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2025.09.08 같은 조합이 임의경매를 신청했습니다. 배당 계산상 현재 최저가 1,244,473,030원 전부가 집행비용과 근저당권자 배당에 사용되며, 근저당 미배당액은 1,890,371,700원입니다. 하지만 이 미배당액은 매수인이 떠안는 금액이 아니고, 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
권리의 겉모습만 보면 단순하지만, 이 사건의 난도는 토지와 현황에서 올라갑니다. 매각물건명세서에는 목록4의 부합물과 제시외 구축물이 매각에 포함되고, 목록5는 공부상 지목이 임야지만 현황은 도로이며, 목록11에는 분묘 1기가 소재한다고 적혀 있습니다. 특히 목록11에는 분묘기지권 성립 여지와 육안으로 확인되지 않는 분묘가 추가로 존재할 수 있다는 점까지 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21886 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 사등면 사등리 2090-3 · 경상남도 거제시 사등면 금포1길 87 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 · 일괄매각 |
| 소유자 | 이종찬 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,244,473,030원 / 1,244,473,030원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 거제축산업협동조합 / 2,937,764,108원 |
| 말소기준 | 2015.02.17 을구 9번 근저당권 · 거제축산업협동조합 · 채권최고액 3,120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
과거 장승포농업협동조합의 근저당과 임의경매 기록은 이미 말소됐고, 2024.03.13 개시된 거제축산업협동조합의 경매도 2024.12.31 취하 후 2025.01.03 말소됐습니다. 현재 살아 있는 핵심 담보는 2015.02.17 설정된 을구 9번 근저당이고, 2020.09.28 계약인수로 채무자가 이종찬으로 변경됐습니다. 현재의 2025.09.08 임의경매개시결정은 이 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유관계는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
② 가격·현황 — 신건 100%, ‘싸다’고 단정할 자료는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,244,473,030원으로, 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트가 있다고 평가하면 안 됩니다. 현재 기준 실질취득액도 인수액이 0원이므로 최저가와 같은 1,244,473,030원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,244,473,030원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,844,730원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 거제축산업협동조합 | 3,120,000,000원 | 1,229,628,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 근저당 미배당액은 1,890,371,700원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 사등면 사곡리 두동마을 남측 인근과 사등리 금포마을 북서측·남측 인근은 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 순수임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건 및 인접지까지 차량 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 건물은 공히 단독주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 제공 토지정보는 지목 대, 토지면적 634.0㎡, 계획관리지역, 급경사, 사다리형, 세로한면(가), 공시지가 198,400원/㎡입니다.
- 용도지역. 일련번호별로 계획관리지역·보전관리지역·농림지역이 포함되고, 일부는 준보전산지와 농업진흥구역, 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공부와 현황 차이. 목록5는 공부상 지목이 임야지만 현황은 도로로 이용 중입니다.
⑤ 매각조건에서 놓치면 안 되는 것
- 일괄매각. 개별 토지·건물을 따로 사는 구조가 아니라 매각조건에 따라 함께 취득합니다.
- 부합물 포함. 목록4 지상의 부합물인 베란다·현관과 제시외 구축물은 매각에 포함됩니다.
- 컨테이너 제외. 목록11 지상의 이동 용이한 컨테이너 1동은 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 분묘. 목록11 지상에 분묘 1기가 있고 분묘기지권 성립 여지가 있으며, 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 수도 있습니다. 최저매각가격은 분묘 소재를 감안한 가격입니다.
- 경계 확인. 토지 위치와 경계는 지적도면을 기준으로 목측 확인됐으므로, 정확한 경계가 중요하다면 측량 등을 통한 재확인이 필요합니다.
⑥ 회차별 자금·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,244,473,030원 | 1,229,628,300원 | 1,890,371,700원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 995,578,424원 | 983,222,640원 | 2,136,777,360원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 796,462,739원 | 786,098,112원 | 2,333,901,888원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 2,937,764,108원으로 모든 회차에서 전액 충족되지 않습니다. 하지만 배당 부족 자체가 매수인 인수로 전환되는 것은 아니며, 제공된 세 회차 모두 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 입찰가 판단은 채권자의 미회수액이 아니라 취득 대상의 실제 현황·분묘·경계와 가격 적정성을 중심으로 해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 분묘 현장 확인. 목록11의 분묘 1기 위치와 추가 분묘 존재 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 분묘기지권 검토. 성립 여부가 매각 후 토지 이용에 영향을 줄 수 있으므로 법률관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 목록5 도로 현황. 공부상 임야와 실제 도로 이용 상태의 차이를 확인하고 해당 토지의 이용가치를 판단해야 합니다.
- 매각 포함·제외 물건 구분. 목록4의 부합물·제시외 구축물은 포함되지만 목록11 컨테이너 1동은 제외됩니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가가 감정가의 100%이고 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 감정가 자체를 시세로 간주하지 말고 별도의 가격조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만, 현황은 단순하지 않다
이 사건의 등기상 구조는 명확합니다. 2015.02.17 거제축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 현재 경매에서 매수인에게 계산되는 인수액은 0원입니다. 하지만 그 숫자만으로 안전형 물건이라고 결론 내리기 어렵습니다. 목록11의 분묘 1기와 분묘기지권 성립 여지, 목록5의 공부·현황 차이, 일괄매각에 포함되는 부합물과 매각 제외 컨테이너, 그리고 임대관계 미상이라는 확인사항이 함께 존재합니다.
또한 현재는 감정가 1,244,473,030원이 그대로 최저가인 신건이고 실거래 비교자료가 없으므로, 가격이 싸다는 가점도 줄 수 없습니다. 결론은 “등기상 인수는 0원, 현황·분묘 확인은 필수, 가격 메리트는 별도 검증”입니다.
