창원지방법원 2025타경21886. 거제시 사등면 사등리 2090-3을 대표 소재지로 하는 기타 건물·토지 경매입니다. 감정평가상 건물들은 단독주택으로 이용되고 있으며, 사등면 사곡리·사등리와 수월동 일대의 토지가 함께 평가되어 있습니다. 일반적인 아파트나 단일 주택 경매와는 구조가 다릅니다.

권리의 중심에는 거제축산업협동조합의 근저당권이 있습니다. 2015년 2월 17일 설정된 채권최고액 3,120,000,000원의 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 개시된 임의경매와 함께 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신청채권자의 청구액도 2,937,764,108원으로 최저매각가보다 큽니다.

다만 권리 소멸 여부만 확인하고 입찰하면 안 됩니다. 이 물건은 분묘가 있는 토지, 실제 도로로 이용되는 임야, 농업진흥구역에 속하는 토지가 함께 검토되어야 합니다. 특히 분묘기지권은 일반적인 근저당권과 달리 등기 말소만으로 해결되지 않을 수 있는 위험입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 특수 위험은 별개

말소기준은 을구 9번 거제축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,120,000,000원이고, 공동담보목록 제2015-157호가 기재되어 있습니다. 당초 채무자는 조둘금이며, 2020년 9월 28일 계약인수에 따라 이종찬으로 변경되었습니다.

기존 장승포농업협동조합·김순자 등의 근저당권은 이미 말소되었으며, 2024년에 개시되었던 거제축산업협동조합의 이전 임의경매도 취하 후 말소되었습니다. 현재 진행 중인 경매는 2025년 9월 8일 개시된 임의경매입니다.

② 임차·점유 및 매각조건 — 확인해야 할 권리

현재 확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 이를 임차인이 존재하지 않는다는 확정 판단으로 받아들여서는 안 됩니다. 실제 점유자와 계약관계, 전입 및 사업자등록, 보증금과 확정일자 등을 입찰 전 확인해야 합니다.

미확인 점유자가 있을 경우 대항력 여부 역시 가능·미상으로 두고 검토해야 합니다. 확인되지 않은 임차보증금의 인수 가능성을 현재의 금전 인수액 0원에 무조건 포함하거나 배제하는 것은 적절하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 70%가 곧 저가매수는 아니다

현재 최저매각가격은 871,131,000원으로, 감정가 1,244,473,030원의 약 70%입니다. 한 차례 유찰로 가격이 내려온 것은 사실이지만, 이를 곧바로 시장가격보다 저렴하다는 증거로 해석할 수 없습니다.

특히 이 물건은 단독주택 이용 건물과 여러 토지가 함께 매각되고, 계획관리지역·보전관리지역·농림지역 등 서로 다른 이용규제가 적용됩니다. 일반 아파트처럼 단순한 동일 평형 비교로 가격을 판단하기 어렵습니다. 분묘기지권 가능성, 실제 도로로 이용되는 토지, 농업진흥구역과 급경사 지형을 반영한 개별 감정 및 거래사례 검토가 필요합니다.

각 회차 최저가에 낙찰된다는 가정이며, 채권자 미배당금은 매수인의 인수액이 아닙니다. 임차인 및 분묘 관련 권리, 취득 부대비용 등은 별도입니다. 후속 회차의 가격은 실제 유찰 및 기일 진행 여부에 따라 달라집니다.

④ 예상배당표 (매각가 871,131,000원 가정)

거제축산업협동조합의 근저당권 채권최고액을 기준으로 860,019,690원이 배당되고, 2,259,980,310원의 미배당이 발생하는 것으로 계산됩니다. 신청채권자의 청구액도 전액 충족되지 않습니다.

그러나 이 미배당액이 매수인의 추가 납부금이 되는 것은 아닙니다. 말소기준 근저당권은 매각으로 소멸하며, 실제 배당액은 채권액 확정과 집행비용, 당해세, 최우선변제 등에 따라 변동할 수 있습니다.

⑤ 토지·건물 현황과 환금성 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 사곡리 두동마을, 사등리 금포마을 및 수월동 수양마을 인근에 위치합니다. 단독주택·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건 및 인접지까지 차량 등의 접근은 용이하고, 제반 교통사정은 보통입니다. 다만 개별 토지의 진입로와 법적 도로접면은 각각 확인해야 합니다.
• 건물. 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물과 일반목구조 2층 건물이 있으며, 모두 단독주택으로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방설비가 있는 것으로 조사되었습니다.
• 토지 특성. 토지 현황에는 대지 634.0㎡, 급경사, 사다리형, 세로한면(가) 도로접면 등의 정보가 있습니다. 634.0㎡를 일괄매각 전체 토지면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 용도지역. 계획관리지역·보전관리지역·농림지역이 혼재합니다. 목록16~19는 농업진흥구역에 해당하며, 여러 토지에 가축사육제한구역 및 준보전산지 관련 제한이 적용됩니다.
• 도로 이용 토지. 목록5는 공부상 임야지만 현황은 도로입니다. 사실상 도로 이용에 따른 독립적인 활용 제한 및 통행관계를 확인해야 합니다.
• 분묘 소재. 목록11에 분묘 1기가 있으며, 육안으로 확인되지 않는 분묘가 존재할 가능성도 있습니다. 최저가격에는 분묘 소재가 반영되어 있습니다.
• 경계 확인. 토지의 위치와 경계는 지적도면을 기준으로 목측 조사되었습니다. 경계와 면적을 정확히 확인하려면 별도의 측량이 필요할 수 있습니다.
• 환금성. 단독주택과 여러 용도지역의 토지를 일괄 취득하는 구조입니다. 개별 필지의 권리·이용조건이 서로 달라 일반적인 주거용 부동산보다 매수자 수요와 처분방식을 신중하게 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 전 체크리스트

• 분묘기지권 확인. 목록11의 분묘 1기 및 미확인 분묘 존재 가능성을 조사하고, 분묘의 설치 경위·연고자·점유 범위와 분묘기지권 성립 여부를 법률적으로 검토해야 합니다.
• 일괄매각 전체 목록 확인. 사곡리·사등리·수월동 일대에 포함된 건물과 토지의 필지별 면적, 위치, 경계, 개별 가치를 구분하여 검토해야 합니다.
• 토지이용 규제 확인. 계획관리지역, 보전관리지역, 농림지역, 농업진흥구역 및 준보전산지에 적용되는 건축·전용·개발 제한을 확인해야 합니다.
• 도로 현황 확인. 목록5의 공부상 임야·현황 도로 차이를 점검하고, 타인의 통행과 도로 사용에 관한 법적 관계를 확인해야 합니다.
• 임차·점유 조사. 임대관계가 미상인 만큼 건물별 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 대항력 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 매각 제외 물건 확인. 목록4의 부합물·제시외 구축물은 포함되지만, 목록11의 이동식 컨테이너 1동은 제외됩니다. 소유권 및 반출 문제를 확인해야 합니다.
• 정확한 측량. 지적도 기준 목측 조사만으로 경계를 확정하지 말고, 실제 토지 경계 및 점유 현황을 확인해야 합니다.
• 시세와 비용 확인. 개별 토지의 실제 거래사례, 건물 상태, 취득 관련 비용, 관리·정비·측량 비용과 분묘 문제 해결 가능성을 함께 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 토지이용계획확인서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당 소멸보다 중요한 것은 토지의 실제 사용권”

이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 거제축산업협동조합의 3,120,000,000원 근저당권이 말소기준이고, 경매 매각에 따라 소멸합니다. 현재 배당 계산상 매수인의 금전 인수액도 0원입니다.

그렇다고 권리 위험이 모두 해소된 것은 아닙니다. 분묘기지권 성립 여지는 단순한 근저당 말소로 해결되지 않으며, 임차·점유관계도 추가 확인이 필요합니다. 여러 필지의 용도지역과 지목·현황 차이, 농업진흥구역의 제한 역시 일괄매각 전체의 가치를 판단하는 데 중요한 변수입니다.

감정가의 70%인 871,131,000원이라는 숫자는 할인율을 보여줄 뿐, 실제 시장가치보다 저렴하다는 사실을 보장하지 않습니다. 분묘와 토지 이용관계가 명확히 해결되고 개별 필지의 시장가치가 검증되기 전까지는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

결론은 “등기상 금전 인수는 낮지만, 토지 권리·이용 위험은 높다”입니다. 이 물건의 성패는 감정가 대비 할인 폭이 아니라, 낙찰 후 확보할 수 있는 실제 사용권과 개별 토지의 처분 가능성을 얼마나 정확하게 확인하느냐에 달려 있습니다.