광주지방법원 2025타경33947. 나주시 빛가람동 그린타워 제3층 제301호입니다. 사건 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 사무실로 이용중인 것으로 기재되어 있습니다. 소유자 모종훈은 2016.11.03 거래가액 213,900,925원으로 소유권을 취득했고, 2016.11.07 서광주농업협동조합이 채권최고액 352,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2016.12.21 월드에셋대부주식회사 명의 채권최고액 900,000,000원의 근저당권이 추가됐고, 2018년에는 월드에셋대부 주식회사가 임의경매를 신청했으나 2019.03.14 각하되어 해당 경매개시결정 등기는 2019.03.27 말소됐습니다. 현재 경매는 2025.09.24 서광주농업협동조합 신청으로 개시됐으며 청구금액은 303,344,813원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33947 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 806-2 그린타워 제3층 제301호 · 전라남도 나주시 그린로 229 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 사무실로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상5층 건 중 제3층 제301호 |
| 소유자 | 모종훈 (2016.11.03 소유권 취득 · 거래가액 213,900,925원) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 73,920,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서광주농업협동조합 / 303,344,813원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2016.11.07 서광주농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 352,800,000원이며 제302호·제303호와 공동담보로 설정돼 있습니다. 이후 설정된 월드에셋대부주식회사 근저당권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 승계하는 권리금액은 0원입니다.
② 임차인·점유자 — 두 건 모두 말소기준 이후
| 이름 | 전입·점유 기준일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양정행 | 2023.08.17 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 농업회사법인 이식품이가당 유한회사 | 2022.04.06 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 점유 관련 기준일은 모두 말소기준권리인 2016.11.07보다 늦습니다. 따라서 입력된 권리판정은 모두 대항력 없음입니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 배당 여부는 별도 확인이 필요하지만, 현재 제공된 배당 시뮬레이션에서 매수인 승계 보증금은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,730,560원 |
| 1. 근저당 · 서광주농업협동조합 | 352,800,000원 | 72,189,440원 |
| 2. 근저당 · 월드에셋대부주식회사 | 900,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권 1,252,800,000원 중 채권자 배당은 72,189,440원으로 계산되며, 미배당액은 1,180,610,560원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 회차별 시나리오 — 최저가 하락과 인수액은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 45%) | 73,920,000원 | 72,189,440원 | 1,180,610,560원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 36%) | 59,136,000원 | 57,671,552원 | 1,195,128,448원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 29%) | 47,308,800원 | 46,057,242원 | 1,206,742,758원 | 0원 |
현재 최저가는 73,920,000원으로 감정가 165,000,000원의 44.8%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래 수치가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”고 결론 내릴 수 없습니다. 3회 유찰됐다는 사실 자체도 시장의 가격 수용성을 다시 확인해야 할 신호로 보는 편이 안전합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제301호를 포함한 기호 물건은 사무실로 이용중인 것으로 조사됐습니다.
- 주위환경. 나주시 빛가람동 빛가람중학교 동측 인근이며, 주위는 근린생활시설 및 상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 왕복 4차로 포장도로, 북측으로 왕복 3차로 포장도로와 접합니다.
- 토지. 상업용 건부지이며 준주거지역입니다. 공시지가는 1,591,000원/㎡, 토지면적은 539.6㎡입니다.
- 용도지역·지구. 혁신도시개발예정지구·도시지역·준주거지역·지구단위계획구역에 포함되고, 대로3류·중로2류·노외주차장과 접합니다.
- 설비. 기본 전기설비, 공용위생급배수설비, 승강기설비, 스프링클러설비, 소화전설비가 구비되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2016.11.07 서광주농업협동조합 근저당권이 기준이며 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 최종 대조하세요.
- 점유자 확인. 양정행과 농업회사법인 이식품이가당 유한회사의 실제 점유 범위, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 서광주농업협동조합 근저당은 제302호·제303호와 공동담보로 설정돼 있으므로 배당관계 원문을 함께 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 44.8%라도 시세 자료가 확인되지 않은 상태에서는 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 사무실 수요 확인. 현재 사무실 이용 상태와 상가·근린생활시설 혼재 지역이라는 특성을 감안해 실사용·임대·재매각 수요를 확인하세요.
- 비용 확인. 미납 관리비와 당해세, 임차인 최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 비용·권리를 확인하세요.
맺으며 — 인수 0원과 ‘싸다’는 같은 말이 아니다
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2016.11.07 서광주농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사상 두 점유 관련 기준일도 모두 말소기준보다 늦어 제공된 판정상 대항력이 없고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 사무실 이용 물건이고 이미 3회 유찰됐습니다. 현재 최저가 73,920,000원은 감정가의 44.8%이지만, 이를 비교할 최근 실거래 수치가 확인되지 않으므로 “감정가 대비 많이 내려왔다”와 “시세보다 싸다”를 구분해야 합니다. 권리상 핵심은 인수 0원이고, 실제 입찰 판단의 핵심은 사무실 시장가격·점유관계·공동담보 배당관계를 원본으로 다시 확인하는 데 있습니다.
