광주지방법원 2025타경33947. 전남 나주시 빛가람동 그린타워 3층 301호로, 감정 이용상태는 사무실입니다. 소유자 모종훈은 2016년 11월 3일 거래가액 213,900,925원에 공유자 전원의 지분을 이전받았고, 2016년 11월 7일 서광주농업협동조합 앞으로 채권최고액 352,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 설정된 월드에셋대부주식회사의 채권최고액 900,000,000원 근저당권과 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부만 놓고 보면 낙찰자가 인수할 권리는 0원입니다. 다만 현황조사에는 양정행과 농업회사법인 이식품이가당 유한회사, 두 점유자가 확인됩니다. 두 점유자의 전입·등록일은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 최우선변제와 명도 범위를 따로 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33947 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 806-2 그린타워 제3층 제301호 · 도로명 전라남도 나주시 그린로 229 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 대지 지분 · 사무실로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상5층 · 석재붙임 외벽 · 승강기·스프링클러·소화전설비 |
| 소유자 | 모종훈 (2016.11.03. 거래가액 213,900,925원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 115,500,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서광주농업협동조합 / 303,344,813원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016년 11월 7일 설정된 서광주농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 월드에셋대부주식회사 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로, 등기상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 2018년 월드에셋대부 주식회사가 신청한 임의경매는 2019년 각하되어 말소됐고, 현재 진행 사건은 2025년 9월 24일 등기된 서광주농업협동조합의 임의경매입니다.
② 점유·임차관계 — 대항력은 없지만 조건 확인 필요
| 점유자 | 전입·등록일 | 임대조건 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 양정행 점유 부분·용도 알 수 없음 | 2023.08.17 | 보증금 미상 차임 미상 확정일자·배당요구 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 농업회사법인 이식품이가당 유한회사 점유 부분·용도 알 수 없음 | 2022.04.06 | 보증금 미상 차임 미상 확정일자·배당요구 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 점유자의 전입·등록일은 말소기준일인 2016년 11월 7일보다 늦으므로, 현황조사 기재일을 기준으로는 낙찰자에게 보증금 전액을 주장할 대항력은 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 조사된 실제 점유자는 2건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,417,000원 |
| 1. 근저당 · 서광주농업협동조합 | 352,800,000원 | 113,083,000원 |
| 2. 근저당 · 월드에셋대부주식회사 | 900,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 1순위 근저당권에 배당되고, 2순위 근저당권과 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 총 채권 미배당은 1,139,717,000원으로 추정되지만, 이 미배당액이 매수인 인수로 전환되는 것은 아닙니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 빛가람중학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설과 상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 건물 남측은 왕복 4차로 포장도로, 북측은 왕복 3차로 포장도로와 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 이용상황은 상업용이며 대지 전체 면적은 539.6㎡입니다. 준주거지역·도시지역·혁신도시개발예정지구·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,591,000원/㎡이며, 대로3류·중로2류·노외주차장과 접합니다.
- 이용·설비. 사무실로 이용 중이고 기본 전기설비, 공용 위생급배수설비, 승강기, 스프링클러와 소화전설비가 구비돼 있습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 사무실 물건이므로 주변 업무·상업 수요, 공실 가능성, 임대료와 관리비를 기준으로 매각기간과 재매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 원본 확인. 양정행과 농업회사법인 이식품이가당 유한회사의 점유 부분, 보증금, 차임, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 최우선변제 확인. 대항력은 없더라도 보증금과 점유요건에 따라 최우선변제가 문제 될 수 있으므로 배당표 확정 전까지 비용에 반영하세요.
- 명도 계획. 사무실 점유가 계속되고 있는지 현장을 확인하고, 인도명령 또는 협의명도에 필요한 기간과 비용을 산정하세요.
- 공동담보 확인. 301호 외 공동담보 물건의 진행·변제 상황에 따라 실제 채권 잔액과 배당관계가 달라질 수 있으므로 채권계산서를 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 사실만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 사무실 매매가·임대료·공실률·관리비를 확인해 응찰 상한을 정하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분과 당해세, 배당표에 반영되지 않은 최우선변제 금액을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 점유상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
등기부 권리관계는 비교적 명확합니다. 2016년 11월 7일 서광주농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현황조사상 사무실 점유자 2건이 존재하고 임대조건과 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 등기 인수 위험보다 점유·명도와 최우선변제 확인이 핵심입니다.
최저가 115,500,000원이 감정가의 70%라는 점도 가격 메리트를 보장하지 않습니다. 실질취득액은 인수액이 없다는 전제에서 115,500,000원이지만, 사무실의 실거래 가격과 임대수익을 대조하지 않고는 비싸거나 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 권리는 조건부 합격, 점유와 가격은 확인 후 판단. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 점유관계와 실제 수익가치입니다.
