광주지방법원 2025타경33947. 나주시 빛가람동 그린타워 3층 303호로, 감정평가상 사무실로 이용 중인 물건입니다. 등기부상 소유자는 모종훈이며 2016년 11월 3일 거래가액 141,703,244원으로 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준은 2016년 11월 7일 설정된 서광주농업협동조합의 근저당권이고, 그 뒤 설정된 월드에셋대부주식회사의 근저당권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 46,592,000원으로 감정가의 44.8% 수준까지 내려와 있습니다. 그러나 동일·유사 사무실의 최근 실거래 자료가 제시되지 않아 이 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 판단할 근거는 없습니다. 오히려 3회 유찰이라는 사실 자체가 이 용도와 가격대의 환금성을 별도로 점검해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33947 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 806-2 그린타워 제3층 제303호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 사무실로 이용 중 |
| 소유자 | 모종훈 (2016.11.03. 거래가액 141,703,244원) |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 46,592,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서광주농업협동조합 / 303,344,813원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.11.07. 서광주농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 352,800,000원이며, 제301호·제302호와 공동담보로 설정돼 있습니다. 그 뒤 2016.12.21. 설정된 월드에셋대부주식회사 근저당권 역시 매각으로 소멸합니다. 2018년 월드에셋대부의 임의경매개시결정은 2019년 각하 후 이미 말소됐고, 2025.09.24. 현재 사건의 임의경매개시결정도 말소기준 이후 권리입니다.
② 점유자·임차 관계 — 실제 점유자 2명, 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양정행 | 2023.08.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 농업회사법인 이식품이가당 유한회사 | 2022.04.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
조사된 실제 점유자는 2명입니다. 양정행의 전입일은 2023.08.17., 농업회사법인 이식품이가당 유한회사는 2022.04.06.으로 모두 말소기준일인 2016.11.07.보다 늦습니다. 따라서 두 점유자 모두 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부 자체는 확정할 수 없습니다. 그럼에도 후순위 점유관계이므로 본 분석상 매수인 승계액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 44.8%라는 숫자만으로 ‘싼 물건’은 아니다
감정가는 104,000,000원, 현재 최저매각가는 46,592,000원으로 3회 유찰을 거쳐 감정가의 44.8% 수준입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 매각대금과 같은 46,592,000원입니다.
하지만 이 사건에는 최근 12개월 평균·최신 실거래 등 가격 비교에 필요한 거래자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세 대비 저렴하다고 표현할 수 없습니다. 특히 감정평가상 용도가 사무실이고 이미 3회 유찰된 만큼, 실제 매수층과 재매각 가능성, 공실·임대 가능성을 확인하는 것이 가격 할인율보다 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,592,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,238,656원 |
| 1. 근저당 · 서광주농업협동조합 | 352,800,000원 | 45,353,344원 |
| 2. 근저당 · 월드에셋대부주식회사 | 900,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 1,252,800,000원 중 45,353,344원이 배당되고, 미배당액은 1,207,446,656원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 46,592,000원 | 45,353,344원 | 1,207,446,656원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 37,273,600원 | 36,202,675원 | 1,216,597,325원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 29,818,880원 | 28,882,140원 | 1,223,917,860원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 선순위 채권자의 미배당은 커지지만, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심 위험은 선순위 보증금 승계가 아니라 실제 사무실의 가치·점유·환금성을 얼마로 평가하느냐에 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 빛가람중학교 동측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가 당시 제301호 외 2개호가 사무실로 이용 중이며, 본건 역시 사무실 이용으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 5층 건물이며 기본 전기설비, 공용 위생급배수, 승강기, 스프링클러, 소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역의 상업용 건부지이고 평지입니다. 남측 왕복 4차로, 북측 왕복 3차로 포장도로와 접합니다.
- 규제. 혁신도시개발예정지구·도시지역·준주거지역·지구단위계획구역에 포함되며 대로3류·중로2류·노외주차장에 접합니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,591,000원으로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 44.8%만으로 시세 할인이라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 사무실의 최근 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 점유자 2명은 대항력이 없지만 실제 사용 주체와 퇴거·인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자. 조사된 두 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 최신 매각물건명세서와 현황을 대조해야 합니다.
- 공동담보 구조. 선순위·후순위 근저당 모두 다른 호실과 공동담보 관계가 기재돼 있으므로 해당 공동담보 변동 여부를 최신 등기에서 확인해야 합니다.
- 사무실 환금성. 3회 유찰된 만큼 주거용 물건과 달리 사무실 수요, 공실 가능성, 임대료 수준과 재매각 기간을 보수적으로 봐야 합니다.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘사무실 가치’가 승부처
이 사건은 선순위 임차보증금 인수형 물건이 아닙니다. 말소기준인 서광주농업협동조합 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 조사된 실제 점유자 2명도 모두 후순위여서 예상 인수액은 0원입니다. 반면 감정가 104,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 46,592,000원까지 내려왔음에도, 이를 뒷받침할 최근 실거래 시세가 없어 “싸다”는 결론은 내릴 수 없습니다. 사무실이라는 이용상태, 반복 유찰, 점유 확인 필요성을 함께 보면 이 물건의 핵심은 권리소멸 여부보다 46,592,000원이라는 가격이 실제 사무실 시장에서 합리적인지를 검증하는 것입니다.
