광주지방법원 2025타경33947. 나주시 빛가람동 그린타워 제3층 제303호로, 등기상 집합건물이며 감정평가 당시 사무실로 이용 중인 물건입니다. 소유자 모종훈이 2016년 거래가 141,703,244원에 취득한 뒤 서광주농업협동조합 앞으로 채권최고액 352,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 뒤이어 설정된 월드에셋대부주식회사 근저당과 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 인수만 보면 구조는 명확합니다. 두 점유자의 전입일은 각각 2022.04.06과 2023.08.17로, 2016.11.07 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 조사 결과상 두 점유자 모두 대항력이 없고, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에 0원입니다. 다만 실제 인도 과정에서는 사무실 점유자들과의 퇴거·명도 절차를 별도로 예상해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33947 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 806-2 그린타워 제3층 제303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 제3층 제303호 · 사무실로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상5층 · 승강기·스프링클러·소화전설비 |
| 소유자 | 모종훈 (2016.11.03. 거래가 141,703,244원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 72,800,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서광주농업협동조합 / 303,344,813원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸형
말소기준은 2016.11.07 설정된 서광주농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 월드에셋대부주식회사 근저당권과 2025.09.24 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2018년에도 월드에셋대부 주식회사가 임의경매를 신청했지만 2019.03.14 각하되어 2019.03.27 경매개시결정등기가 말소됐습니다.
② 점유자 분석 — 대항력은 없지만 명도 확인 필요
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 실제 점유자는 2명입니다. 두 점유자 모두 전입일이 말소기준권리 이후여서 대항력이 없는 것으로 정리됐습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 입찰 전 매각물건명세서와 현황을 다시 대조해야 합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양정행 | 2023.08.17 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 농업회사법인 이식품이가당 유한회사 | 2022.04.06 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 72,800,000원으로 감정가 104,000,000원의 70%입니다. 하지만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 최저가가 현재 시장가격보다 낮은지 판단할 근거는 없습니다. 등기상 2016년 거래가 141,703,244원은 확인되지만, 현재 가격 메리트를 판단할 최신 비교사례로 보기는 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·감정가 70%) | 72,800,000원 | 71,089,600원 | 1,181,710,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 50,960,000원 | 49,642,720원 | 1,203,157,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 35,672,000원 | 34,629,904원 | 1,218,170,096원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 72,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,710,400원 |
| 1. 근저당 · 서광주농업협동조합 | 352,800,000원 | 71,089,600원 |
| 2. 근저당 · 월드에셋대부주식회사 | 900,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 1,252,800,000원이며, 현재 최저가 가정 시 채권자 배당은 71,089,600원, 미배당은 1,181,710,400원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 제공된 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 소재 <빛가람중학교> 동측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 기호(가)~(다)는 사무실로 이용 중이며, 본건도 그린타워 제3층 제303호입니다.
- 도로. 남측 왕복 4차로 포장도로와 북측 왕복 3차로 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역의 상업용 건부지이며, 토지는 평지입니다. 공시지가는 1,591,000원/㎡입니다.
- 계획·규제. 혁신도시개발예정지구·도시지역·준주거지역·지구단위계획구역에 포함되고, 대로3류·중로2류·노외주차장에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 사무실 이용 물건으로, 실제 매매사례·임대수요·공실 여부를 확인하지 않으면 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 범위 확인. 양정행과 농업회사법인 이식품이가당 유한회사가 제303호 전체 또는 일부를 어떻게 점유하는지 현장에서 확인하세요.
- 보증금·계약관계 확인. 두 점유자의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 임대차계약 존재 여부를 대조하세요.
- 명도 비용 반영. 대항력이 없더라도 자진 퇴거가 보장되는 것은 아닙니다. 인도명령과 협의 비용을 응찰가에 반영하세요.
- 가격 비교. 감정가 70%라는 할인율만 보지 말고 그린타워 내 사무실 거래와 임대료, 공실 기간을 별도로 확인하세요.
- 공동담보 확인. 제301호·제302호 등 공동담보 물건의 진행과 배당관계를 원본 등기부와 배당요구종기 내역에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세, 최우선변제 가능성은 관리주체 및 법원 기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸, 가격과 명도는 확인”
이 사건의 등기권리는 비교적 명확합니다. 2016.11.07 서광주농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 두 점유자도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며, 세 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
그러나 인수 0원이 곧바로 안전한 수익을 뜻하지는 않습니다. 현재 사무실로 이용 중이고 점유자 2명의 보증금과 계약관계가 확인되지 않았으며, 최근 실거래 근거도 없습니다. 최저가 72,800,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 등기권리는 통과, 명도와 가격은 현장 확인 후 판단. 이 물건의 핵심은 소멸 여부가 아니라 실제 점유 상태와 사무실 시장가를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
