광주지방법원 2025타경33947. 나주시 빛가람동 그린타워 제3층 제302호로, 사건 용도는 대지로 표시되어 있고 감정평가상 현재 사무실로 이용 중입니다. 소유자 모종훈은 2016.11.03 소유권을 이전받았고, 2016.11.07 서광주농업협동조합이 채권최고액 352,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2016.12.21 월드에셋대부주식회사의 채권최고액 900,000,000원 근저당이 설정됐고, 2025.09.24 서광주농업협동조합 신청으로 현재 경매가 개시됐습니다. 두 근저당 모두 공동담보 관계가 기재되어 있으며, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 최저가는 82,432,000원으로 감정가의 44.8% 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33947 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 806-2 그린타워 제3층 제302호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 제3층 제302호 · 사무실로 이용 중 |
| 소유자 | 모종훈 · 2016.11.03 소유권 이전 · 거래가액 238,017,728원 |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 82,432,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서광주농업협동조합 / 303,344,813원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 등기 확인일 | 2026.07.15 · 광주지방법원 나주등기소 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2016.11.07 서광주농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 352,800,000원이며 제301호와 제303호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 후순위인 월드에셋대부주식회사 근저당권과 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2018년 월드에셋대부 주식회사가 신청했던 별도 임의경매는 2019.03.14 각하됐고 2019.03.27 관련 등기가 말소됐습니다.
② 점유·임차 관계 — 2명 모두 말소기준 이후
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양정행 | 2023.08.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 농업회사법인 이식품이가당 유한회사 | 2022.04.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 점유 신고는 2명입니다. 두 사람 모두 말소기준일인 2016.11.07보다 뒤에 전입한 것으로 조사돼 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당요구·점유 범위와 실제 임대차 조건은 입찰 전 매각물건명세서와 현장 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복 신고로 볼 점유자는 없습니다.
③ 가격 구조 — 감정가 184,000,000원에서 3회 유찰
현재 최저매각가는 82,432,000원입니다. 감정가 184,000,000원 대비 44.8%로 내려온 3회 유찰 회차입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 권리분석상 실질취득금액도 82,432,000원으로 동일합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 82,432,000원 | 44.8% | 80,548,224원 | 1,172,251,776원 |
| 4회 유찰 시 | 65,945,600원 | 35.84% | 64,358,579원 | 1,188,441,421원 |
| 5회 유찰 시 | 52,756,480원 | 28.67% | 51,406,863원 | 1,201,393,137원 |
이 사건의 가격 판단은 단순히 “감정가보다 55.2% 낮다”는 이유만으로 결론내리면 안 됩니다. 현재 회차까지 이미 3회 유찰됐다는 사실 자체가 가격 수용성 확인이 필요하다는 신호입니다. 따라서 감정가 대비 할인폭보다 현장 이용상태, 점유·명도, 동일 건물 및 인근 상업용 물건의 실제 거래·임대 수준을 입찰 전에 대조하는 것이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,432,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,883,776원 |
| 1. 근저당 · 서광주농업협동조합 | 352,800,000원 | 80,548,224원 |
| 2. 근저당 · 월드에셋대부주식회사 | 900,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 1,252,800,000원, 채권자 예상배당은 80,548,224원, 미배당은 1,172,251,776원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 나주시 빛가람동 소재 빛가람중학교 동측 인근에 위치하며, 주위에는 근린생활시설과 상가가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 제3층 제302호를 포함한 평가 대상은 사무실로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 5층입니다.
- 설비. 기본 전기설비, 공용 위생급배수설비, 승강기, 스프링클러, 소화전설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 평지의 상업용 건부지이며, 남측 왕복 4차로·북측 왕복 3차로 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 혁신도시개발예정지구·도시지역·지구단위계획구역에 포함되고, 공시지가는 1㎡당 1,591,000원입니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 감정요항표상 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 실체 확인. 양정행과 농업회사법인 이식품이가당 유한회사의 실제 점유 범위와 사용 관계를 현장에서 확인하세요.
- 임대차 조건 확인. 두 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조하세요.
- 공동담보 구조 확인. 서광주농업협동조합 및 월드에셋대부주식회사 근저당은 다른 호실과 공동담보로 기재되어 있습니다.
- 현재 가격 검증. 3회 유찰로 최저가가 82,432,000원까지 내려왔지만, 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 실제 상업용 거래·임대 수준을 확인하세요.
- 명도 비용 반영. 대항력은 없더라도 실제 점유자가 존재하므로 인도 협의와 명도 절차 가능성을 자금계획에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 현장은 확인해야 한다
이 사건은 말소기준이 명확하고 후순위 근저당과 경매개시결정이 매각으로 소멸하며, 현황조사상 점유 신고 2명도 모두 기준권리 이후 전입이라 매수인 인수액은 0원입니다. 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 다만 감정가 184,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 82,432,000원까지 내려온 점, 감정평가상 사무실로 사용 중이고 실제 점유 신고가 존재한다는 점을 함께 봐야 합니다. 이 물건의 핵심은 “권리를 떠안느냐”보다 “누가 어떻게 점유하고 있고, 현재 가격이 실제 이용가치에 맞느냐”입니다.
