광주지방법원 2025타경33947. 나주시 빛가람동 그린타워 제3층 제302호로, 사건상 용도 표기는 대지이며 감정평가상 현재 사무실로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 모종훈은 2016년 11월 3일 거래가액 238,017,728원으로 소유권을 취득했고, 같은 달 7일 서광주농업협동조합 앞으로 채권최고액 352,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
이후 설정된 월드에셋대부주식회사의 근저당권과 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 현황조사상 확인된 점유자 2명의 전입일도 2022년과 2023년으로 말소기준일인 2016년 11월 7일보다 늦습니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33947 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 806-2 그린타워 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 사건상 대지 표기 · 사무실 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상5층 · 승강기·스프링클러·소화전설비 |
| 소유자 | 모종훈 (2016.11.03. 거래가액 238,017,728원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 128,800,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서광주농업협동조합 / 303,344,813원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 인수액은 0원
말소기준권리는 2016년 11월 7일 접수된 서광주농업협동조합의 근저당권입니다. 그 뒤인 2016년 12월 21일 설정된 월드에셋대부주식회사 근저당권과 2025년 9월 24일의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2018년 접수됐던 별도의 임의경매개시결정은 2019년 각하에 따라 이미 등기에서 말소됐습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 점유자 2명, 대항력은 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양정행 점유 부분·용도 미상 | 2023.08.17 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 농업회사법인 이식품이가당 유한회사 점유 부분·용도 미상 | 2022.04.06 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 점유자의 전입일은 모두 말소기준일 이후이므로 대항력이 없고, 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다. 따라서 실제 조사된 점유자는 2명이며 보증금을 중복 합산할 사정은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 구체적인 점유 부분은 확인되지 않아, 우선변제 여부와 현재의 실제 점유 상태는 매각물건명세서 및 현장 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%는 할인율이지 시세 근거가 아니다
감정가는 184,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 128,800,000원입니다. 감정가에서 55,200,000원 낮아진 70% 가격이지만, 동일 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않아 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·감정가 70% | 128,800,000원 | 126,196,800원 | 1,126,603,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 90,160,000원 | 88,137,120원 | 1,164,662,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34.3% | 63,111,999원 | 61,575,983원 | 1,191,224,017원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 128,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,603,200원 |
| 1. 근저당 · 서광주농업협동조합 | 352,800,000원 | 126,196,800원 |
| 2. 근저당 · 월드에셋대부주식회사 | 900,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에선 집행비용을 제외한 126,196,800원이 말소기준 근저당권자에게 배당되고, 후순위 근저당권자와 소유자에게는 배당 잔여가 없습니다. 채권최고액 기준 총 미배당액은 1,126,603,200원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 빛가람중학교 동측 인근으로, 주위는 근린생활시설과 상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 현재 사무실로 이용 중이며 기본 전기설비, 공용 위생급배수설비, 승강기, 스프링클러와 소화전설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 왕복 4차로 포장도로, 북측으로 왕복 3차로 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 539.6㎡의 평지·상업용 건부지이며, 준주거지역·도시지역· 지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구에 포함됩니다. 공시지가는 1,591,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 사무실 이용 집합건물은 주거용보다 매수층과 임차수요가 제한될 수 있어, 동일 건물의 공실과 임대료 수준을 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율과 별개로, 그린타워 제302호 및 인근 유사 사무실의 최근 매매가·임대료·공실률을 확인하세요.
- 점유 현황. 양정행과 농업회사법인 이식품이가당 유한회사의 실제 점유 부분, 계약관계, 보증금과 현재 영업 여부를 현장에서 확인하세요.
- 명도 계획. 대항력은 없지만 점유자 2명이 조사돼 있으므로 인도명령과 자진 인도 협의에 필요한 일정과 비용을 반영하세요.
- 공동담보 확인. 제301호·제303호 등 공동담보 물건의 진행·변제 현황을 확인해 채권관계와 경매 진행 상황을 교차 점검하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세·최우선변제 가능 항목을 관리주체와 관계기관에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 직접 대조해 매각 대상과 점유관계를 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리 합격, 가격·환금성은 보류”
이 물건의 권리구조는 명확합니다. 2016년 11월 7일 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 점유자 2명도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원, 현재 실질취득액은 128,800,000원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만 비교할 최근 실거래가가 없고, 감정평가상 용도도 사무실입니다. 점유자의 계약 내용과 실제 이용 상태도 확인해야 합니다. 따라서 이 사건은 권리 때문에 피해야 할 물건은 아니지만, 가격이 싸다는 근거도 아직 부족한 물건입니다. 입찰 판단의 승부처는 감정가 할인율이 아니라 실제 임대수익과 공실, 동일 건물의 거래 가능 가격입니다.
