춘천지방법원 2025타경10418. 속초시 조양동 ‘속초마리나베이’ 5층 501호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 해당 호실은 생활숙박시설로 이용 중입니다. 2020.06.17. 이상민 명의로 소유권이 이전됐고 당시 거래가액은 216,400,000원입니다. 같은 날 희망새마을금고가 채권최고액 151,800,000원의 근저당권을 설정했습니다.
권리분석의 출발점은 이 근저당권입니다. 2020.06.17. 희망새마을금고 근저당이 말소기준권리이고, 이후 2025.11.25. 등기된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않고 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경10418 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 조양동 1558-2 속초마리나베이 5층 501호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 생활숙박시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 7층 중 5층 501호 · 2020.04.21. 사용승인 |
| 내부 이용 | 거실/침실 · 주방/식당 · 현관 · 화장실 |
| 소유자 | 이상민 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 198,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 희망새마을금고 / 337,315,607원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리 없음
임차인 0명. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 2020.04.29. 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2020.06.17. 이상민에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 희망새마을금고 근저당권이 말소기준이며, 2025.11.25. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 198,000,000원으로, 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세를 비교할 수 있는 수치가 없어 시세 대비 할인율을 산정할 수 없습니다.
따라서 과거 소유권 이전 당시 거래가액인 216,400,000원만을 현재 시세로 대체하거나, 감정가보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다. 현재 회차에서 확정할 수 있는 것은 실질취득 198,000,000원과 매수인 인수 0원이라는 점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 198,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,572,000원 |
| 2. 근저당권 · 희망새마을금고 | 151,800,000원 | 151,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 42,628,000원 |
현재 회차에서는 희망새마을금고 근저당 채권최고액 151,800,000원이 전액 배당되고, 소유자 교부 예상액은 42,628,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 198,000,000원 | 151,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 158,400,000원 | 151,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 126,720,000원 | 124,145,920원 | 27,654,080원 | 0원 |
신청채권자의 경매 청구액은 337,315,607원이지만, 등기상 근저당 채권최고액은 151,800,000원입니다. 배당 시뮬레이션은 이 채권최고액을 기준으로 하며, 2회 유찰 가정에서는 채권최고액 중 27,654,080원이 미배당됩니다. 그러나 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 시나리오상 매수인 인수는 계속 0원입니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 해당 호실은 거실/침실·주방/식당·현관·화장실로 구성된 생활숙박시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 중 5층 501호이며, 건축물대장상 2020.04.21. 사용승인됐습니다.
- 주위환경. 속초시 조양동 일대로 숙박시설·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스정류장까지의 거리 및 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8미터 내외, 남측으로 폭 약 18미터 내외의 포장도로를 이용해 접근할 수 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·역사문화환경보호지구·유원지에 해당하고 중로1류에 접합니다.
- 공시지가. 1,283,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2020.06.17. 희망새마을금고 근저당권이 말소기준이며 채권최고액은 151,800,000원입니다.
- 위탁운영 확인. 주식회사 청초베스트호텔에서 객실을 위탁운영 관리하고 있다고 하므로 실제 점유자·운영관계·인도 방식을 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세를 확인한 뒤 198,000,000원의 가격 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
- 회차별 구조. 1회 유찰 가정 158,400,000원까지는 근저당 채권최고액 전액 배당이 가능하지만, 2회 유찰 가정 126,720,000원에서는 27,654,080원 미배당이 발생합니다.
- 인수액. 현재·1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 실제 점유·운영관계를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 운영은 별도 검증”
이 사건의 등기상 권리구조는 어렵지 않습니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고 2020.06.17. 희망새마을금고 근저당권 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 권리 자체는 비교적 명확합니다.
반면 가격 판단은 다릅니다. 현재 신건 최저가는 198,000,000원이지만 이를 최근 실거래와 비교할 수 있는 시세 수치가 없어 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 부족합니다. 여기에 객실을 주식회사 청초베스트호텔에서 위탁운영 관리하고 있다는 점까지 있으므로, 실제 입찰의 승부처는 현장 운영·점유관계와 현재 시세 확인입니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 운영관계는 확인 후 판단입니다.
