춘천지방법원 2025타경10418. 속초시 조양동 더블루테라 17층 1719호입니다. 사건 분류에는 대지로 표시되어 있으나, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 감정평가상 해당 호실은 28층 건물 중 17층의 생활숙박시설로 이용 중입니다. 2020.04.23. 코람코자산신탁 명의의 신탁등기가 있었고, 2020.06.17. 이상민 명의로 소유권이 이전되면서 같은 날 희망새마을금고의 채권최고액 95,700,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2025.11.25. 같은 희망새마을금고가 임의경매를 신청했습니다.
권리관계만 보면 구조는 단순한 편입니다. 임차인 조사 내역이 없고 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 저렴하다는 판단은 별개입니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않아 감정가 140,000,000원이 현재 시장에서 싼지 비싼지를 단정할 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경10418 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 조양동 1493-7 더블루테라 17층 1719호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 감정 이용상태 생활숙박시설 · 28층 중 17층 |
| 소유자 | 이상민 (2020.06.17. 소유권이전 · 거래가액 136,330,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 140,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 희망새마을금고 / 337,315,607원 |
| 말소기준권리 | 2020.06.17. 희망새마을금고 근저당권 · 채권최고액 95,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 조사된 임차인이 없으므로 대항력·우선변제권에 따른 보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2020.06.17. 희망새마을금고 근저당권이고, 2025.11.25. 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 판단 — 실질취득 140,000,000원, 시세 평가는 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 140,000,000원이고 매수인 인수액이 0원이므로, 현재 회차에서의 실질취득액은 140,000,000원입니다. 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제시되어 있지 않아, 140,000,000원이 최근 거래 대비 할인된 가격인지 여부는 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 2. 근저당 · 희망새마을금고 | 95,700,000원 | 95,700,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 41,540,000원 |
현재 회차 140,000,000원에서는 근저당 채권최고액 95,700,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 41,540,000원으로 계산됩니다. 신청채권자의 청구액은 337,315,607원이지만, 배당 시뮬레이션은 근저당 채권최고액 95,700,000원을 기준으로 계산되며 미충족 청구액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 해당 1719호는 거실/침실, 주방/식당, 테라스, 현관, 화장실 등으로 구성된 생활숙박시설로 이용 중입니다.
- 입지. 속초시 조양동 소재 더블루테라로, 주위는 숙박시설·근린생활시설·아파트 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 해당 부지는 서측으로 폭 약 30미터 내외의 포장도로를 이용해 접근할 수 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 시가지경관지구에 해당하며 공시지가는 801,500원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 28층 건물의 17층이며 건축물대장상 2020.04.17. 사용승인됐습니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지·주차장시설 등이 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액 확인. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 말소기준 2020.06.17. 희망새마을금고 근저당을 중심으로 최종 매각물건명세서를 대조하세요.
- 운영관리 관계 확인. 호텔더블루테라 주식회사의 객실 위탁운영관리 사실이 기재되어 있으므로 실제 점유자, 인도 방식, 운영계약 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없는 상태이므로 감정가 140,000,000원만으로 가격 메리트를 단정하지 말아야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 112,000,000원, 2회 유찰 시 89,600,000원입니다. 2회 유찰 시 배당상 근저당 미배당 8,112,800원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 세금·우선변제 확인. 제시된 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당 전 원본 자료 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격과 운영관계
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2020.06.17. 희망새마을금고 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차인이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차 실질취득액도 최저가와 같은 140,000,000원입니다. 다만 실거래 비교자료가 없어 이 가격이 시세 대비 유리한지는 검증되지 않았고, 생활숙박시설로 이용되면서 객실 위탁운영관리가 이뤄지고 있다는 점은 일반 주거용 집합건물과 다른 확인 포인트입니다. 따라서 권리는 통과, 가격·점유·운영관계는 확인 후 판단이 이 물건에 맞는 결론입니다.
