춘천지방법원 2025타경10418. 속초시 조양동 ‘속초마리나베이’ 6층 612호입니다. 등기상 현재 소유자는 이상민이며, 2020년 6월 17일 거래가액 214,500,000원으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 희망새마을금고가 채권최고액 150,700,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2025년 11월 25일 희망새마을금고의 임의경매개시결정이 기입됐으며, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체는 비교적 단순하지만 물건 성격은 일반 공동주택과 다릅니다. 감정평가상 이 건물은 생활숙박시설로 이용 중이고, 거실/침실·주방/식당·현관·화장실 등의 구조로 조사됐습니다. 매각물건명세서 비고에는 주식회사 청초베스트호텔이 객실을 위탁운영 관리하고 있다고 함이라고 적혀 있어, 입찰 전 실제 점유자·운영계약·정산관계 확인이 권리분석만큼 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경10418 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 조양동 1558-2 속초마리나베이 6층 612호 · 도로명 청초호반로 28 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 생활숙박시설 · 7층 중 6층 612호 · 2020.04.21 사용승인 |
| 소유자 | 이상민 (2020.06.17 소유권이전 · 거래가액 214,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 190,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 희망새마을금고 / 337,315,607원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 임차보증금 승계 항목이 없어 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 2020년 4월 29일 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2020년 6월 17일 이상민 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 희망새마을금고 근저당권이 말소기준이며, 2025년 11월 25일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 신건 1.90억, 시세 단정은 보류
현재 회차는 감정가의 100%인 190,000,000원에서 시작합니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액도 190,000,000원입니다. 다만 이 분석에서는 동일 조건 실거래 기준으로 최저가가 시세보다 싼지 비싼지를 확정하지 않습니다. 따라서 ‘신건이라 싸다’거나 ‘감정가보다 할인됐다’는 가격 가점은 줄 수 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 190,000,000원 | 150,700,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 152,000,000원 | 149,072,000원 | 1,628,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 121,600,000원 | 119,097,600원 | 31,602,400원 | 0원 |
유찰되더라도 제공된 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 1회 유찰 시 매각가는 152,000,000원, 2회 유찰 시 121,600,000원으로 낮아지며 그만큼 희망새마을금고 채권의 미배당액은 각각 1,628,000원, 31,602,400원으로 커집니다. 이 미배당은 매수인이 승계하는 임차보증금과 같은 성격이 아니라 채권자 측 부족분입니다.
③ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,460,000원 |
| 1. 근저당 · 희망새마을금고 | 150,700,000원 | 150,700,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 35,840,000원 |
신건 190,000,000원 기준 집행비용 3,460,000원과 희망새마을금고 150,700,000원이 배당되고, 소유자 잔여는 35,840,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다. 신청채권자의 청구액은 337,315,607원이지만 배당 시뮬레이션은 등기상 채권최고액 150,700,000원을 채권액으로 반영하고 있습니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 속초마리나베이 612호는 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중이며, 거실/침실·주방/식당·현관·화장실 등의 구조입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 7층 건물 중 6층이며 2020.04.21 사용승인됐습니다. 외벽은 석재·메탈판넬·화강석 마감 등이 적용됐습니다.
- 주위환경. 속초시 조양동 일대로 숙박시설과 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 시내버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 약 8미터 내외, 남측 약 18미터 내외 포장도로를 이용해 접근할 수 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 역사문화환경보호지구·유원지·역사문화환경보존지역 등에 포함되고 중로1류에 접합니다. 공시지가는 1,283,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 운영. 주식회사 청초베스트호텔에서 객실을 위탁운영 관리하고 있다고 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 위탁운영 관계 확인. 주식회사 청초베스트호텔의 객실 관리가 어떤 계약에 근거하는지, 낙찰 후 인도·정산 과정에 어떤 영향을 주는지 확인하세요.
- 실제 점유 확인. 임차인 신고가 없더라도 생활숙박시설은 일반 주택과 점유 형태가 다를 수 있으므로 현장 점유·객실 사용 상태를 확인하세요.
- 가격 상한 별도 산정. 현재 최저가는 감정가와 같은 190,000,000원입니다. 가격 메리트는 동일 조건 거래와 운영수익·비용을 함께 확인한 뒤 판단해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 152,000,000원, 2회 유찰 시 121,600,000원입니다. 회차별 가격만 보지 말고 운영관계 확인 결과와 함께 응찰 상한을 정하세요.
- 채권관계 구분. 신청채권 청구액 337,315,607원과 등기상 근저당 채권최고액 150,700,000원은 서로 다른 숫자입니다. 제공된 배당표는 채권최고액 기준입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 운영은 확인 필요”
이 물건의 등기상 핵심은 어렵지 않습니다. 2020년 희망새마을금고 근저당이 말소기준이고, 임차인 신고가 없어 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 신건 최저가도 감정가와 같은 190,000,000원으로 구조가 명확합니다. 그러나 생활숙박시설이라는 용도와 청초베스트호텔의 위탁운영 관리가 이 물건의 실제 확인 포인트입니다. 실거래 시세를 확정하지 않은 상태에서 가격이 싸다고 결론 내리기보다, 권리는 통과하되 가격과 운영관계는 보수적으로 확인하는 접근이 맞습니다.
