부산지방법원 2025타경22145. 부산도시철도1호선 부산역 서측 인근의 ‘부산역 삼정그린코아 더시티’ 지하1층 101호 근린시설입니다. 감정평가 기준 이용상태는 공실이고, 대상 면적은 229.1594㎡입니다. 매각물건명세서 비고에는 건물이 경사지에 건축되어 바라보는 방향에 따라 1층으로 보일 수 있다는 내용과 감정평가 당시 공실이었다는 내용이 기재돼 있습니다.
권리 계산상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 제공된 말소기준 판정은 2024.10.17 한국전력공사 가압류 4,631,640원이고, 이후 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 이 사건은 그 한 문장만으로 “권리가 완전히 단순하다”고 끝내기 어렵습니다. 2023.04.27 광안신용협동조합 근저당권, 2024.04.17 채권최고액 변경, 2025.07.17 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전이 함께 확인되는데, 배당 시나리오에서는 신청채권자 청구액 2,130,149,858원에 대한 배당이 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22145 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동구 초량동 593 부산역 삼정그린코아 더시티 지하1층 101호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 대상 면적 229.1594㎡ · 공실 |
| 현재 소유자 | 주식회사에이치비디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 2,545,000,000원 / 2,545,000,000원 (신건) |
| 경매 신청채권자 | 광안신용협동조합 · 청구액 2,130,149,858원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 · 중점경관관리구역 |
| 공시지가 | 3,719,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 근저당 이력은 원본 대조가 필요
임차인은 없습니다. 감정평가 당시 이용상태도 공실입니다. 제공된 권리판정에서는 2024.10.17 한국전력공사 가압류가 말소기준으로 잡혀 있고, 그 이후의 국민건강보험공단 압류, 대한민국 가압류, 부산광역시 동구 압류, 경매개시결정 및 후속 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 이에 따른 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 있지만, 대상과 면적이 다르다
최근 12개월 실거래 표본은 12건이고 평균 거래금액은 83,572,500원, 최신 거래는 2026.07 60,270,000원입니다. 단, 이 자료는 대상 물건과 면적이 맞지 않습니다. 대상은 229.1594㎡인데 실거래 표본은 23.76㎡~29.94㎡입니다. 따라서 총액을 직접 비교해 대상 물건의 적정 시세나 할인율을 산정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 27.06㎡ | 2 | 60,270,000원 |
| 2026.07 | 26.23㎡ | 2 | 58,270,000원 |
| 2026.07 | 25.66㎡ | 13 | 58,270,000원 |
| 2026.07 | 25.66㎡ | 4 | 57,270,000원 |
| 2026.07 | 27.06㎡ | 3 | 60,270,000원 |
| 2026.07 | 27.06㎡ | 2 | 60,270,000원 |
| 2026.07 | 29.48㎡ | 14 | 110,000,000원 |
| 2026.04 | 26.23㎡ | 9 | 80,000,000원 |
| 2026.04 | 27.45㎡ | 10 | 118,000,000원 |
| 2026.03 | 29.94㎡ | 15 | 105,000,000원 |
| 2026.03 | 23.76㎡ | 10 | 93,500,000원 |
| 2025.11 | 29.48㎡ | 15 | 141,750,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 12건 | 83,572,500원 |
제공된 단순 총액 지표에서는 최저가가 최근 12개월 평균의 3,045.3%로 나타납니다. 그러나 이것은 대상 229.1594㎡와 23.76㎡~29.94㎡ 실거래를 총액으로 비교한 결과이므로, “시세보다 30배 비싸다”는 식의 직접적인 가치판단에도 사용할 수 없습니다. 확실한 결론은 하나입니다. 현재 실거래 표본만으로는 2,545,000,000원의 가격 메리트를 입증할 수 없으며, 신건 최저가가 싸다고 볼 근거도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,545,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 27,850,000원 |
| 2. 가압류 · 한국전력공사 | 4,631,640원 | 4,631,640원 |
| 3. 가압류 · 대한민국 | 97,570,000원 | 97,570,000원 |
| 4. 가압류 · 대한민국 | 97,570,000원 | 97,570,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,317,378,360원 |
현재 시뮬레이션상 채권 총액 199,771,640원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 2,317,378,360원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 신청채권자 광안신용협동조합의 청구액 2,130,149,858원은 시나리오상 배당 0원으로 표시돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동구 초량동 부산도시철도1호선 부산역 서측 인근. 주변은 부산역, 공동주택, 중소규모 상가, 업무시설, 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 단지 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도1호선 부산역이 있어 제반 교통사정은 편리한 편으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 공실입니다. 임대관계는 미상으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하5층·지상22층 건물 내 지하1층 101호이며, 급·배수설비, 공동 위생설비, 화재경보 및 소화설비, 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 약 12미터 내외, 남동측 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·중점경관관리구역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등의 지정이 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 대상은 229.1594㎡ 근린시설이고 현재 공실입니다. 확보된 실거래가 대상과 면적이 일치하지 않아, 현재 자료만으로 동일 조건의 매매가격과 환금성을 검증하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 재대조. 2023.04.27 광안신용협동조합 근저당, 2024.04.17 채권최고액 변경, 2025.07.17 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전을 현재 등기사항과 연결해 확인해야 합니다.
- 배당표 확인. 신청채권자 청구액 2,130,149,858원이 있음에도 시나리오상 신청채권자 배당이 0원으로 계산돼 있으므로 배당요구·채권승계 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 존재하며 당해세 해당 여부에 따라 선순위 차감과 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 가격 비교표본 교체. 23.76㎡~29.94㎡ 거래를 229.1594㎡ 대상 물건의 시세로 사용하지 말고, 동일 또는 유사한 근린시설·면적의 거래를 기준으로 적정 입찰가를 다시 검증해야 합니다.
- 공실·현장 확인. 감정평가 당시 공실이며 경사지 건축으로 보는 방향에 따라 1층처럼 보일 수 있으므로 실제 출입 동선, 노출도, 내부 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 현재 회차 판단. 신건 최저가가 2,545,000,000원이며 현재 자료만으로는 가격 할인 근거가 확인되지 않습니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 안전”
이 사건의 매수인 인수 계산은 0원입니다. 임차인도 없고 감정평가 당시 공실입니다. 하지만 이 사실만으로 신건 2,545,000,000원에 가격 메리트가 있다고 볼 수는 없습니다. 최근 거래 12건의 평균은 83,572,500원, 최신 거래는 60,270,000원이지만 대상 면적 229.1594㎡와 거래 면적 23.76㎡~29.94㎡가 달라 직접 비교 자체가 부적절합니다.
또한 신청채권자 광안신용협동조합의 청구액은 2,130,149,858원인데 제공된 배당 시나리오에서는 해당 신청채권자의 배당액이 0원이고, 2025.07.17 근저당권 이전 기록도 존재합니다. 따라서 이 물건은 “인수액은 0원이지만 권리 원본 대조와 가격 검증이 모두 필요한 근린시설”로 보는 것이 맞습니다. 현재 단계의 결론은 권리 인수는 낮지만, 가격은 보류입니다.
