부산지방법원 2025타경22145. 부산역 서측 인근 ‘부산역 삼정그린코아 더시티’ 지하1층 102호 근린시설입니다. 감정평가 기준 이용상태는 공실이고, 매각물건명세서에는 건물이 경사지에 지어져 바라보는 방향에 따라 지하1층이 1층처럼 보일 수 있다는 점이 기재돼 있습니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사에이치비디앤씨입니다.
권리구조의 기준점은 2024년 4월 17일 설정된 광안신용협동조합의 채권최고액 504,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 붙은 한국전력공사·대한민국의 가압류, 임의경매개시결정, 부산광역시동구 압류 등은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 이 근저당권은 2025년 7월 17일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 별도의 선순위 인수권리가 새로 생기는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22145 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동구 초량동 593 부산역 삼정그린코아 더시티 지하1층 102호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 동구 중앙대로179번길 27 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 지하1층 102호 · 기준시점 공실 |
| 소유자 | 주식회사에이치비디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 732,000,000원 / 732,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 광안신용협동조합 |
| 청구금액 | 2,130,149,858원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 조사 내역 없음. 감정평가 기준으로도 공실 상태입니다. 매수인이 승계할 임차보증금이나 등기상 인수 권리는 확인되지 않아 예상 인수액은 0원입니다. 과거 을구 1번·2번·3번 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 말소기준은 2024.04.17. 을구 7번 근저당권입니다.
② 시세 비교 — 신건 7.32억, 최근 거래 3.30억의 221.8%
시장 데이터에서 면적이 매칭된 거래 표본은 2건입니다. 전체 평균은 340,000,000원이지만 가격 판단에는 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2025년 9월 330,000,000원이고, 최근 12개월 평균 역시 330,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 66.3㎡ | 18 | 330,000,000원 |
| 2022.04 | 70.33㎡ | 17 | 350,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 340,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 330,000,000원 |
현재 최저가 732,000,000원은 전체 평균 340,000,000원 대비 215.3%, 최근 12개월 평균 330,000,000원 대비 221.8%입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 낮아진 추세도 -5.7%로 나타납니다. 따라서 신건 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거가 없습니다.
또한 이 물건의 용도는 근린시설입니다. 따라서 거래 표본은 단순 가격 참고선으로 해석하고, 실제 응찰에서는 지하층 점포의 위치·동선·임대 가능성·공실 지속 여부를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 732,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,720,000원 |
| 1. 을구 7번 근저당권 · 광안신용협동조합 | 504,000,000원 | 504,000,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 한국전력공사 | 4,631,640원 | 4,631,640원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 대한민국 | 97,570,000원 | 97,570,000원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 대한민국 | 97,570,000원 | 97,570,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 18,508,360원 |
현재 회차 가정에서는 배당대상 채권 703,771,640원이 전액 배당되고 18,508,360원이 소유자에게 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 잔여금은 당해세·임차인 최우선변제 등으로 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 732,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 585,600,000원 | 126,427,640원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 468,480,000원 | 242,376,440원 | 0원 |
유찰되면 채권자의 미배당액은 늘지만 그것이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 1회 유찰 시 매각가는 585,600,000원, 2회 유찰 시 468,480,000원으로 내려가지만 매수인 인수는 모두 0원입니다. 다만 2회 유찰 가격 468,480,000원도 최근 12개월 거래 330,000,000원보다 높은 금액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도1호선 부산역 서측 인근으로, 부산역·공동주택·중소규모 상가·업무시설·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 단지 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도1호선 부산역이 있어 교통사정은 편리한 편입니다.
- 점포 상태. 기준시점 현재 공실입니다. 경사지에 건축돼 바라보는 방향에 따라 지하1층이 1층처럼 보일 수 있으므로 현장 동선 확인이 중요합니다.
- 도로. 북동측 약 12m 내외, 남동측 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 중로3류와 접하고, 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 2,097.4㎡, 지목 대, 주상용으로 이용 중이며 공시지가는 3,719,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층·지상22층 건물이며 급·배수, 공동 위생, 화재경보·소화, 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 하자 표기. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 가격 우선. 전체 평균 340,000,000원보다 최신 거래 330,000,000원과 최근 12개월 평균 330,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -5.7%입니다. 과거 350,000,000원 거래만 보고 가격을 높게 잡으면 안 됩니다.
- 지하층 현장 확인. 경사로 인해 방향에 따라 1층처럼 보일 수 있으므로 출입 동선·가시성·보행 접근을 직접 확인해야 합니다.
- 공실 확인. 감정 당시 공실이므로 현재 점유상태와 실제 임대 가능 조건을 현장에서 다시 확인하세요.
- 근린시설 수익성. 주거용과 달리 점포의 임대료·공실기간·관리비·업종 적합성이 가격에 직접 영향을 주므로 낙찰가보다 임대수익 검토가 선행돼야 합니다.
- 등기 최신본 대조. 말소기준 근저당권이 2025.07.17. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 매력”은 별개
이 물건은 권리만 보면 단순합니다. 임차인 조사 없음, 감정 당시 공실, 말소기준 이후 권리 소멸, 매수인 인수액 0원입니다. 하지만 신건 최저가 732,000,000원을 그대로 실질취득액으로 보면, 최근 12개월 거래 330,000,000원의 221.8%입니다. 거래 추세도 -5.7%로 하락 방향입니다.
1회 유찰 시 585,600,000원, 2회 유찰 시 468,480,000원으로 내려가도 최근 거래 330,000,000원보다 여전히 높습니다. 특히 근린시설은 단순 면적 비교보다 점포 위치·임대수익·공실 위험이 가격을 좌우합니다. 결론은 명확합니다. 권리는 합격이지만, 신건 가격은 강하게 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
