부산지방법원 2025타경22145. 부산역 서측 인근 ‘부산역 삼정그린코아 더시티’ 지하1층 103호 근린시설입니다. 등기상 말소기준권리는 2024.04.17. 광안신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 768,000,000원입니다. 그 이후 한국전력공사 가압류, 대한민국 가압류, 경매개시결정, 부산광역시동구 압류 및 추가 대한민국 가압류가 이어졌지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
감정평가 당시 이 호실은 공실 상태였고 임차인 신고도 없습니다. 따라서 현재 제공된 권리관계만 보면 낙찰자가 인수할 금액은 0원입니다. 다만 상업용 부동산인 만큼 가격 판단에서는 아파트처럼 단순한 동일평형 비교가 어렵습니다. 실제 확인되는 거래 12건은 모두 대상보다 훨씬 작은 면적이라, 1,140,000,000원의 적정성은 별도 검증이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22145 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동구 초량동 593 부산역 삼정그린코아 더시티 지하1층 103호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 동구 중앙대로179번길 27 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 기준시점 현재 공실 상태 |
| 대상 면적 | 102.65㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층 지상22층 |
| 소유자 | 주식회사에이치비디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 1,140,000,000원 / 1,140,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,130,149,858원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 감정평가 당시 공실 상태이며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 말소기준은 2024.04.17. 설정된 광안신용협동조합 근저당권이고, 이후 등기된 한국전력공사·대한민국의 가압류, 부산지방법원 임의경매개시결정, 부산광역시동구 압류 및 추가 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 실거래 참고 — 대상과 면적이 달라 직접 비교 금지
확인되는 최근 12개월 거래는 12건, 평균 83,572,500원, 최신 거래는 2026.07. 60,270,000원입니다. 다만 거래 표본의 전용면적은 23.76㎡~29.94㎡이고 대상 면적은 102.65㎡로 현저히 다릅니다. 따라서 데이터상 산출된 최저가 대비 거래평균 비율 1,364.1%를 그대로 ‘시세보다 비싸다’는 근거로 쓰는 것도 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 27.06㎡ | 2 | 60,270,000원 |
| 2026.07 | 26.23㎡ | 2 | 58,270,000원 |
| 2026.07 | 25.66㎡ | 13 | 58,270,000원 |
| 2026.07 | 25.66㎡ | 4 | 57,270,000원 |
| 2026.07 | 27.06㎡ | 3 | 60,270,000원 |
| 2026.07 | 27.06㎡ | 2 | 60,270,000원 |
| 2026.07 | 29.48㎡ | 14 | 110,000,000원 |
| 2026.04 | 26.23㎡ | 9 | 80,000,000원 |
| 2026.04 | 27.45㎡ | 10 | 118,000,000원 |
| 2026.03 | 29.94㎡ | 15 | 105,000,000원 |
| 2026.03 | 23.76㎡ | 10 | 93,500,000원 |
| 2025.11 | 29.48㎡ | 15 | 141,750,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 83,572,500원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,800,000원 |
| 2. 근저당 · 광안신용협동조합 | 768,000,000원 | 768,000,000원 |
| 3. 가압류 · 한국전력공사 | 4,631,640원 | 4,631,640원 |
| 4. 가압류 · 대한민국 | 97,570,000원 | 97,570,000원 |
| 5. 가압류 · 대한민국 | 97,570,000원 | 97,570,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 158,428,360원 |
1,140,000,000원 매각을 가정하면 배당대상 채권 967,771,640원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 158,428,360원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,140,000,000원 | 0원 | 158,428,360원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 912,000,000원 | 67,291,640원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 729,600,000원 | 247,867,640원 | 0원 | 0원 |
유찰되면 채권자 미배당액은 늘어나지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 즉 유찰에 따른 변화는 매수인 인수위험이 아니라 입찰가격과 배당 부족액에 집중됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도1호선 부산역 서측 인근으로, 부산역·공동주택·중소규모 상가·업무시설·각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도1호선 부산역이 있어 제반 교통사정은 편리한 편입니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 공실 상태입니다. 매각물건명세서에도 감정평가 당시 공실 상태였음이 기재돼 있습니다.
- 건물 위치. 건물이 경사지에 건축돼 바라보는 방향에 따라 지하1층이 1층처럼 보일 수 있습니다.
- 도로. 북동측 약 12미터 내외, 남동측 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 중로3류에 접하고 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·중점경관관리구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지. 토지면적 2,097.4㎡, 주상용 건부지이며 공시지가 3,719,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 적정가격 검증. 대상 102.65㎡와 비교할 동일·유사 규모 근린시설 거래를 별도로 확인해야 합니다. 현재 12건의 소형 거래만으로 11.4억의 적정성을 판단하지 마세요.
- 공실 리스크. 기준시점 현재 공실이므로 예상 임대료·공실기간·관리비·수익률을 입찰가 산정에 반영해야 합니다.
- 지하층 상품성. 지하1층이지만 경사지 건물이라 방향에 따라 1층처럼 보일 수 있으므로 실제 출입동선·가시성·전면노출을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 및 원본 서류를 다시 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 2024.04.17. 근저당권과 이후 가압류·압류의 말소 여부, 배당요구 및 세금관계를 등기부·매각물건명세서에서 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 압류·가압류는 소멸하고, 임차인도 없어 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 신건 최저가가 1,140,000,000원이고, 확인되는 최근 거래는 대상보다 훨씬 작은 23.76㎡~29.94㎡ 표본뿐입니다. 따라서 거래 평균 83,572,500원이나 최신 거래 60,270,000원을 대상의 직접 시세로 쓰면 왜곡됩니다. 권리는 합격에 가깝지만 가격은 아직 검증 전. 이 물건의 승부처는 동일·유사 규모 근린시설의 실제 거래·임대수익과 지하1층의 상업성을 확인해 11.4억이 감당 가능한 가격인지 판단하는 데 있습니다.
