부산지방법원 2025타경22404. 동래구 명장동 아이뷰파크 2층 201호, 전용 52.8775㎡의 아파트입니다. 등기상 말소기준은 2024.02.06. 최대용 근저당권 40,000,000원입니다. 이후 이효영 근저당권 60,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 권리분석의 핵심은 등기상 후순위로 보이는 강휘욱의 주택임차권입니다. 강휘욱은 말소기준보다 앞선 2022.07.29. 주민등록·점유개시가 확인되고, 임차보증금은 210,000,000원입니다.
매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 제공된 배당계산에서는 강휘욱에게 배당되는 보증금이 0원이고 210,000,000원 전액이 매수인 인수액으로 잡혀 있습니다. 따라서 현 회차에서 투자자가 봐야 할 가격은 272,000,000원이 아니라 272,000,000원 + 210,000,000원 = 482,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22404 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 명장동 136-9 아이뷰파크 2층 201호 · 도로명 명안로78번길 25 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 52.8775㎡ · 15층 건물 내 2층 |
| 사용승인 | 2021.12.20 |
| 소유자 | 주식회사굿모닝뷰 |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 272,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이효영 / 57,705,479원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기상 소유권·신탁 관계는 여러 차례 변동됐지만 현재 소유자는 주식회사굿모닝뷰입니다. 말소기준은 최대용 근저당권이고, 그 뒤의 이효영 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 강휘욱의 주민등록일·점유개시일은 2022.07.29.로 말소기준 2024.02.06.보다 빠릅니다. 주택임차권등기 자체는 2025.08.04.에 이뤄졌지만, 매각물건명세서가 매수인에 대항할 수 있는 임차권으로 명시하고 있어 보증금 미변제액은 매수인 부담으로 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 확정 인수 외 미상 위험도 남는다
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강휘욱 | 건물 전유부분 전부 | 2022.07.29 확정일자 2022.07.04 | 210,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 해당 없음 |
| 김은아 | 301호 전부 | 2022.08.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강영우 | 미상 | 2022.08.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 표면가는 91.4%, 실질취득은 161.9%
아이뷰파크는 64세대, 사용승인일 2021.12.20의 아파트입니다. 유사 면적 실거래 9건의 전체 평균은 299,888,888원이지만, 하락장에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 297,625,000원과 최신 거래 240,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 시세는 과거 구간보다 -6.4% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 56.45㎡ | 12 | 240,000,000원 |
| 2025.10 | 52.88㎡ | 10 | 308,000,000원 |
| 2025.09 | 56.45㎡ | 5 | 306,000,000원 |
| 2025.09 | 56.45㎡ | 3 | 306,000,000원 |
| 2025.08 | 52.88㎡ | 12 | 308,000,000원 |
| 2025.08 | 52.88㎡ | 9 | 301,000,000원 |
| 2025.08 | 56.45㎡ | 4 | 306,000,000원 |
| 2025.07 | 56.45㎡ | 6 | 306,000,000원 |
| 2024.08 | 56.45㎡ | 8 | 318,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 297,625,000원 |
최저매각가 272,000,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 91.4%라 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건에서는 그 비교가 핵심을 놓칩니다. 강휘욱 보증금 인수를 더한 실질취득 482,000,000원은 최근 12개월 평균의 161.9%이고, 최신 실거래 240,000,000원의 200.8%입니다. 더구나 최신 거래는 240,000,000원까지 내려왔고 최근 시세 흐름도 -6.4%입니다. 따라서 “감정가보다 9% 싸다”는 이유로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 272,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 / 인수 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,608,000원 |
| 인수 · 임차인 강휘욱 보증금 | 210,000,000원 | 매수인 인수 210,000,000원 |
| 2. 근저당 · 최대용 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이효영 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 167,392,000원 |
도넛 차트는 매각대금 272,000,000원 자체의 배분만 표시합니다. 강휘욱 보증금 210,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 별도로 매수인이 인수하는 부담이므로 도넛에 포함하지 않았습니다. 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 아파트로 이용 중입니다. 내부는 이해관계인 부재로 확인하지 못했습니다.
- 입지. 부산광역시 동래구 명장동 소재 충렬중학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트·소형 공동주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 2층이며, 사용승인일은 2021.12.20입니다. 난방·급배수위생·승강기·소화·기계식주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다. 토지면적은 1,081.8㎡, 공시지가는 1,797,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 환금성 지표. 단지는 64세대이고 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.6회, 낙찰률은 5.56%입니다. 최근 실거래 추세도 과거 대비 -6.4%로 하락했습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 실질취득가를 계산. 현 회차는 272,000,000원이 아니라 강휘욱 보증금 인수까지 포함한 482,000,000원을 기준으로 수익성을 판단해야 합니다.
- 강휘욱 보증금 210,000,000원 재확인. 매각물건명세서상 미변제 잔액을 매수인이 인수하는 권리이고, 배당계산에서는 전액 인수로 잡혀 있습니다.
- 김은아·강영우 점유관계 확인. 두 사람 모두 말소기준보다 앞선 2022.08.26. 전입이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 여부와 인수금액을 단정할 수 없습니다.
- 201호와 301호 기재 차이 확인. 김은아 조사 내용은 “301호 전부”로 되어 있으므로 본건 201호와 실제 관련이 있는지 원문을 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 297,625,000원보다 최신 거래가 240,000,000원으로 낮고, 최근 시세 추세는 -6.4%입니다. 과거 전체 평균 299,888,888원만으로 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 유찰률만으로 할인 판단 금지. 대항력 인수형은 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 커질 수 있으므로 회차별 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 배당 외 비용 확인. 제공된 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 입찰 전 원본 서류로 추가 부담을 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.72억짜리 물건”으로 보면 분석이 틀어진다
이 사건의 표면 숫자는 감정가와 최저가가 모두 272,000,000원인 신건입니다. 이 숫자만 보면 최근 12개월 평균 297,625,000원보다 낮아 보입니다. 그러나 강휘욱의 대항력 있는 임차보증금 210,000,000원을 인수하면 현재 실질취득은 482,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 161.9%, 최신 실거래 240,000,000원의 200.8%입니다.
여기에 김은아·강영우라는 두 명의 추가 점유자가 있고, 이들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 즉 확정된 210,000,000원 인수만으로도 가격 메리트가 없는데, 확정 밖의 점유 리스크까지 남아 있습니다. 최근 거래 흐름도 -6.4% 하락하고 있어 전체 평균 가격을 근거로 낙관할 이유도 부족합니다. 표면 가격은 할인처럼 보이지만, 실질취득 기준으로는 시세를 크게 초과하는 고위험 인수형 사건입니다.
