부산지방법원 2025타경22404. 부산 동래구 명장동 ‘아이뷰파크’ 11층 1101호, 공부상 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 287,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 등기상 말소기준은 2024.10.29. 설정된 이효영의 근저당권(채권최고액 60,000,000원)이고, 이후 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
문제는 말소기준 이후 등기된 임차권 그 자체의 등기 순서가 아니라, 그 임차권의 기초가 되는 2022.08.26. 전입·점유입니다. 강영우의 임대차계약일은 2022.04.13., 주민등록 및 점유개시는 2022.08.26., 확정일자는 2022.09.28.이며 보증금은 230,000,000원입니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 현재 예상배당에서는 강영우에게 배당되는 금액이 0원으로 계산돼 보증금 230,000,000원 전액이 매수인 인수액으로 잡힙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22404 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 명장동 136-9 아이뷰파크 11층 1101호 · 명안로78번길 25 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 52.8775㎡ · 11층 |
| 소유자 | 주식회사굿모닝뷰 |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 287,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이효영 / 57,705,479원 |
| 말소기준권리 | 2024.10.29. 이효영 근저당권 · 채권최고액 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
말소기준 근저당권 자체와 그 뒤에 붙은 권리는 구조가 단순합니다. 2025.04.11. 사상신용협동조합 가압류 600,000,000원은 2026.02.10. 해제로 이미 말소됐고, 2025.07.28. 임의경매개시결정과 2026.04.15. 국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
임차인·점유 관계
보증기관 대위·승계 표시는 없어 실제 임차인으로 집계되는 사람은 3명입니다. 다만 강휘욱·김은아는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 선순위 전입만으로 ‘대항력 있음’이라고 확정하기보다 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 성명 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강휘욱 | 미상 · 2022.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은아 | 301호 전부 · 2022.08.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강영우 | 전유부분 전부 · 2022.08.26 | 230,000,000원 | 대항 가능 | 배당 0원 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 최저가 96.4%보다 ‘실질취득 5.17억’을 봐야 한다
아이뷰파크의 최근 12개월 실거래 평균은 297,625,000원이고, 현재 최저가 287,000,000원은 이 평균의 96.4%입니다. 숫자 하나만 보면 감정가 대비 약간 낮아 보입니다. 하지만 이 물건은 강영우 보증금 230,000,000원 인수가 별도로 붙기 때문에, 현재 회차의 실질 부담은 517,000,000원입니다. 따라서 96.4%라는 표면 할인율을 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 56.45㎡ | 12 | 240,000,000원 |
| 2025.10 | 52.88㎡ | 10 | 308,000,000원 |
| 2025.09 | 56.45㎡ | 5 | 306,000,000원 |
| 2025.09 | 56.45㎡ | 3 | 306,000,000원 |
| 2025.08 | 52.88㎡ | 12 | 308,000,000원 |
| 2025.08 | 52.88㎡ | 9 | 301,000,000원 |
| 2025.08 | 56.45㎡ | 4 | 306,000,000원 |
| 2025.07 | 56.45㎡ | 6 | 306,000,000원 |
| 2024.08 | 56.45㎡ | 8 | 318,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 297,625,000원 |
특히 최신 거래는 2026.02. 240,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 297,625,000원입니다. 최근 구간이 과거보다 -6.4%로 내려와 있어 시장은 하락 추세로 봐야 합니다. 전체 9건 평균 299,888,888원보다도 최근 평균을 우선해서 봐야 하며, 최신 거래 240,000,000원은 현재 최저가 287,000,000원보다도 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 287,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 / 인수 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,818,000원 |
| 인수 · 강영우 임차보증금 | 230,000,000원 | 매수인 인수 230,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이효영 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 222,182,000원 |
현재 예상배당에서는 강영우 보증금이 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위에 영향을 주는 항목은 입찰 전 원본 배당관계로 다시 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 명장동 충렬중학교 북서측 인근. 주변은 아파트, 소형 공동주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2021.12.20. 난방·급배수위생·승강기·소화·기계식주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 내부 확인. 공부상 아파트로 이용 중이나 이해관계인 부재로 내부 이용상태와 내부마감재는 확인하지 못했습니다.
- 도로·토지. 남동측 약 8미터 내외 포장도로에 접하고, 토지는 인접지와 등고 평탄한 주상용 건부지입니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 30m), 상대보호구역에 해당합니다.
- 규모·거래. 아이뷰파크 64세대이며 실거래 9건 평균은 299,888,888원, 최근 12개월 8건 평균은 297,625,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 강영우 인수 재확인. 임대차계약일 2022.04.13., 전입·점유 2022.08.26., 확정일자 2022.09.28., 보증금 230,000,000원 및 매각물건명세서 인수 문구를 원본으로 대조하세요.
- 강휘욱 확인. 2022.07.29. 전입으로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 실제 임대차계약과 점유를 확인해야 합니다.
- 김은아 호수 불일치 확인. 현황조사에는 “301호 전부”로 기재돼 본건 1101호와 맞지 않습니다. 동일 물건 관련자인지 반드시 원본 대조가 필요합니다.
- 표면 할인율 배제. 최저가가 최근 12개월 평균의 96.4%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인수액을 포함한 실질 부담을 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -6.4%이고 최신 거래가 240,000,000원이므로 과거 전체 평균 299,888,888원을 단독 기준으로 삼지 마세요.
- 점유·명도. 실제 임차인으로 집계되는 사람이 3명이고 점유 범위도 서로 다르게 조사되어 있어 인도명령·명도 가능성을 단순하게 가정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당관계와 당해세 여부를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “2.87억 신건”이 아니라 “5.17억 실질부담”
등기상 말소기준은 명확합니다. 2024.10.29. 이효영 근저당 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건의 핵심은 말소되는 후순위 권리가 아닙니다. 말소기준보다 앞선 2022년 전입·점유입니다.
강영우의 보증금 230,000,000원은 현재 예상배당상 매수인 인수로 잡혀 있고, 현재 최저가 287,000,000원과 합치면 실질 부담은 517,000,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 297,625,000원, 최신 거래 240,000,000원보다 훨씬 높은 수준이며, 시장 추세도 -6.4%로 하락 중입니다. 여기에 보증금·확정일자가 미상인 강휘욱과 김은아의 선순위 전입 문제까지 남아 있습니다.
권리 난도 높음, 가격 메리트 없음, 점유관계 추가 확인 필수. 최저가 2.87억이라는 표면 가격만 보고 접근하기 어려운 사건입니다.
