부산지방법원 2025타경22404. 부산 동래구 명장동 아이뷰파크 3층 301호 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사굿모닝뷰이고, 말소기준권리는 2024.10.29. 접수된 이효영 근저당권 60,000,000원입니다. 이 근저당과 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 등기부가 아니라 그보다 먼저 전입한 점유·임차관계입니다.
강휘욱은 2022.07.29., 김은아·강영우·한대옥은 2022.08.26. 전입한 것으로 조사되어 모두 말소기준일보다 앞섭니다. 다만 보증금·계약관계가 충분히 확인되지 않은 사람을 곧바로 ‘대항력 있는 임차인’이라고 확정할 수는 없습니다. 이 보고서에서는 정확도 원칙에 따라 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22404 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 명장동 136-9 아이뷰파크 3층 301호 |
| 도로명 | 부산광역시 동래구 명안로78번길 25 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 52.8775㎡ |
| 소유자 | 주식회사굿모닝뷰 |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 272,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 57,705,479원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 사용승인일 | 2021.12.20 |
| 단지규모 | 64세대 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 선순위 전입이 남는다
등기부만 놓고 보면 2024.10.29. 이효영의 근저당권이 말소기준이고, 이후 2025.07.28. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.04.11. 사상신용협동조합의 600,000,000원 가압류는 2026.02.10. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유관계 — 실제 확인 대상 4명
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강휘욱 | 미상 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은아 | 301호 전부 | 2022.08.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강영우 | 미상 | 2022.08.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한대옥 | 주거 | 2022.08.26 | 2022.05.19 | 0원 기재 | 2025.08.14 | 가능·미상 | 행사 가능 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 확인 대상은 실제 4명입니다. 특히 한대옥은 확정일자 2022.05.19.와 배당요구 2025.08.14.가 확인되어 우선변제권 행사 가능성이 표시돼 있습니다. 다만 보증금은 0원으로 기재된 반면 조사 내용에는 보증금 확인이 필요하다는 취지가 함께 있어 원본 서류를 통한 금액 확인이 필수입니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래는 240,000,000원
아이뷰파크의 비교 거래는 총 9건이며, 최근 12개월 거래는 8건입니다. 최근 12개월 평균은 297,625,000원으로 현재 최저가 272,000,000원은 그 91.4%입니다. 그러나 최신 거래인 2026.02. 거래가격은 240,000,000원으로 최저가보다 낮고, 최근 거래 흐름도 -6.4%입니다. 따라서 ‘최근 평균보다 8.6% 낮다’는 이유만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 56.45㎡ | 12 | 240,000,000원 |
| 2025.10 | 52.88㎡ | 10 | 308,000,000원 |
| 2025.09 | 56.45㎡ | 5 | 306,000,000원 |
| 2025.09 | 56.45㎡ | 3 | 306,000,000원 |
| 2025.08 | 52.88㎡ | 12 | 308,000,000원 |
| 2025.08 | 52.88㎡ | 9 | 301,000,000원 |
| 2025.08 | 56.45㎡ | 4 | 306,000,000원 |
| 2025.07 | 56.45㎡ | 6 | 306,000,000원 |
| 2024.08 | 56.45㎡ | 8 | 318,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 272,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,608,000원 |
| 1. 근저당 · 이효영 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 207,392,000원 |
위 배당표는 집행비용 4,608,000원과 근저당 60,000,000원을 반영한 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 선순위 전입자들의 보증금도 확정되지 않았으므로 실제 배당 및 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리확인은 그대로
| 회차 | 매각가 가정 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 272,000,000원 | 60,000,000원 | 207,392,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 217,600,000원 | 60,000,000원 | 153,753,600원 |
| 2회 유찰 · 64% | 174,080,000원 | 60,000,000원 | 110,842,880원 |
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 1회 유찰 시 217,600,000원, 2회 유찰 시 174,080,000원으로 가격은 낮아지지만, 선순위 임차관계가 실제 대항력을 갖고 보증금이 남는 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 매수인 승계액이 늘 수 있습니다. 따라서 유찰 자체가 곧 실질취득가 하락을 의미하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충렬중학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트·소형 공동주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 아파트로 이용 중이나 이해관계인 부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 15층 건물이며 사용승인일은 2021.12.20입니다.
- 설비. 난방·급배수위생·승강기·소화설비·기계식주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 1,081.8㎡, 공시지가 1,797,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김은아. 301호 전부 점유로 조사됐고 2022.08.26. 전입입니다. 계약서·보증금·배당요구 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 강휘욱·강영우. 점유부분과 보증금이 미상입니다. 실제 거주 및 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 한대옥. 확정일자 2022.05.19., 전입 2022.08.26., 배당요구 2025.08.14.가 확인됩니다. 보증금 관련 기재는 원본 대조가 필요합니다.
- 실질취득가. 인수액이 확정되기 전에는 최저가 272,000,000원을 곧 총취득원가로 보지 마세요.
- 최신 시세. 최근 12개월 평균 297,625,000원만 보지 말고 최신 거래 240,000,000원과 -6.4% 추세를 함께 반영해야 합니다.
- 유찰 대응. 1회 217,600,000원, 2회 174,080,000원으로 내려가도 임차인 인수액 확인 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 자료를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “91.4%”보다 먼저 봐야 할 것은 선순위 점유자다
현재 최저가 272,000,000원은 최근 12개월 평균 297,625,000원의 91.4%라 숫자만 보면 할인처럼 보입니다. 하지만 최신 실거래가 240,000,000원이고 최근 거래 추세도 -6.4%라는 점을 보면 신건 가격을 곧바로 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.
그보다 더 큰 변수는 권리입니다. 말소기준 근저당보다 먼저 전입한 사람이 4명이고, 그중 여러 사람의 보증금과 계약관계가 확인되지 않았습니다. 이들이 실제 대항력을 갖고 미배당 보증금이 남는다면 낙찰자가 이를 승계할 수 있으므로, 현재 단계의 실질취득액은 확정 불가입니다. 따라서 이 사건은 등기상 말소는 단순하지만 임차관계 확인 전에는 입찰가를 정하기 어려운 유형으로 보는 것이 맞습니다.
