수원지방법원 2025타경840. 평택시 포승읍 도곡리 ‘평택포승골든포트’ 11층 1103호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 기재돼 있고, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(아파트)입니다. 소유자는 김종복이며, 2018년 7월 12일 소유권이전과 동시에 신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권의 채권최고액은 79,200,000원이고, 이후 롯데카드 가압류와 신한은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
권리 흐름은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2018년 신한은행 근저당이고, 2024년 롯데카드 가압류와 2025년 경매개시결정은 그 뒤의 권리라 매각으로 소멸합니다. 전입이 확인된 이중성·임현진·김아현 역시 모두 2018년 말소기준보다 뒤에 전입해 대항력은 없습니다. 다만 세 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 범위 자체는 추가 확인이 필요하지만, 현재 자료상 매수인이 승계하는 임차보증금은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경840 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1118-4 평택포승골든포트 11층 1103호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 도시형생활주택(아파트)으로 이용중 |
| 전용면적 | 18.32㎡ |
| 소유자 | 김종복 |
| 감정가 / 최저가 | 48,000,000원 / 48,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 196,620,207원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2018.07.12 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤인 2024.10.28 롯데카드 가압류와 2025.09.11 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 최초 신탁등기와 금지사항등기는 이미 등기부상 말소된 상태입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유 — 실제 전입자 3명, 모두 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이중성 | 2023.06.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임현진 | 2025.02.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김아현 | 2025.07.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 전입자는 3명입니다. 세 사람 모두 전입일이 2018.07.12 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 김아현은 2025.10.10, 임현진은 2025.12.02 배당요구가 확인됩니다. 다만 세 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다. 현재 자료에서는 보증기관 대위·승계 신고도 없으며, 매수인에게 승계되는 보증금은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 신건 48,000,000원은 최근 평균의 112.2%
평택포승골든포트 동일 면적 18.32㎡를 중심으로 확인된 최근 거래는 2025년 9월부터 2026년 8월까지 총 12건입니다. 최근 12개월 평균은 42,787,500원, 최신 거래는 2026년 8월 40,000,000원입니다. 현재 최저가 48,000,000원은 최근 12개월 평균의 112.2%로, 신건 단계에서 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 18.32㎡ | 10 | 40,000,000원 |
| 2026.07 | 18.32㎡ | 10 | 40,000,000원 |
| 2026.07 | 18.32㎡ | 8 | 41,000,000원 |
| 2026.05 | 18.32㎡ | 19 | 44,000,000원 |
| 2026.05 | 18.32㎡ | 19 | 42,000,000원 |
| 2026.05 | 18.32㎡ | 11 | 42,500,000원 |
| 2026.02 | 18.32㎡ | 18 | 48,000,000원 |
| 2026.01 | 18.32㎡ | 6 | 41,000,000원 |
| 2026.01 | 18.32㎡ | 10 | 46,000,000원 |
| 2026.01 | 18.32㎡ | 6 | 46,000,000원 |
| 2026.01 | 16.86㎡ | 5 | 46,500,000원 |
| 2025.09 | 18.32㎡ | 17 | 36,450,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 42,787,500원 |
거래 범위는 36,450,000원~48,000,000원이고, 현재 신건 최저가 48,000,000원은 최근 거래 범위의 상단과 같습니다. 더 중요한 것은 최신 거래가 40,000,000원이라는 점입니다. 따라서 전체 평균이나 감정가만 보고 가격 메리트를 부여하기 어렵고, 현재 회차는 최근 시장가격보다 높은 구간으로 보는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,264,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 79,200,000원 | 46,736,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 55,975,267원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 135,175,267원 중 46,736,000원이 배당되고, 미배당은 88,439,267원입니다. 배당 부족분은 채권자 측 문제이며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 48,000,000원 | 46,736,000원 | 88,439,267원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 38,400,000원 | 37,308,800원 | 97,866,467원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 30,720,000원 | 29,767,040원 | 105,408,227원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차인이 없는 구조라 낙찰가가 내려가도 매수인 인수액이 늘어나는 인수형 사건이 아닙니다. 따라서 유찰될수록 실질취득액도 매각가와 함께 내려갑니다. 1회 유찰 시 38,400,000원은 최신 거래 40,000,000원보다 낮고, 현재 신건 48,000,000원과는 가격 판단이 크게 달라집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여술근린공원 남측 인근이며, 아산국가산업단지 포승지구를 배후로 하는 상업지대입니다. 주변에는 상업용·업무용·주거용 부동산이 밀집합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 동측 직선거리 약 1.8KM 지점에 서평택I.C 진출입로가 위치합니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(아파트)으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 20층 건물 내 11층입니다.
- 설비. 개별난방, 위생·급배수, 엘리베이터, 화재경보, 기계식주차, 출입구 보안개폐설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·국가산업단지에 포함되고, 남서측 폭 20미터 정도의 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,769,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 48,000,000원은 최근 12개월 평균의 112.2%입니다. 권리 안전성과 가격 메리트를 별개로 판단해야 합니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.08의 40,000,000원입니다. 현재 최저가와 최신 실거래의 차이를 입찰가 산정에 반영해야 합니다.
- 전입자 3명 점유 확인. 대항력은 없지만 실제 점유 여부와 명도 대상자는 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 이중성·임현진·김아현의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계 원문 대조가 필요합니다.
- 이용상태 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(아파트)입니다. 실제 현황과 공부상 용도를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 괜찮지만, 신건 가격은 높다”
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2018년 신한은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 전입자 3명도 모두 말소기준 이후 전입이어서 대항력이 없으며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격은 별개입니다. 실질취득액 48,000,000원은 최근 12개월 평균 42,787,500원의 112.2%이고 최신 거래 40,000,000원보다 높습니다. 따라서 현 회차 결론은 권리는 통과, 가격은 보수적으로. 신건 최저가만 보고 싸다고 판단할 물건은 아닙니다.
