수원지방법원 2025타경840. 평택시 포승읍 평택포승골든포트 11층 1105호입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(아파트)으로 조사됐습니다. 소유자는 김종복이며, 2018년 7월 12일 신탁재산 처분에 따른 소유권이전과 함께 신한은행 근저당 79,200,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 그 뒤 삼성카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리의 핵심은 임차인입니다. 현황조사 등에 나타난 이중성·임현진·김아현의 전입일은 모두 2018년 7월 12일 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 사건 자료상 세 사람 모두 대항력 없음으로 분류되고 매수인에게 승계되는 보증금도 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당순위·최우선변제 여부는 별도로 점검해야 합니다. 이는 배당액을 바꿀 수는 있어도, 현재 자료상 매수인 인수액을 발생시키는 사유는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경840 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1118-4 평택포승골든포트 11층 1105호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 도시형생활주택(아파트) · 전용 18.32㎡ · 20층 건물 내 11층 |
| 소유자 | 김종복 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 48,000,000원 / 48,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 196,620,207원 |
| 말소기준권리 | 2018.07.12 근저당권 · 주식회사신한은행 · 채권최고액 79,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리와 임차인은 인수되지 않는다
최초 소유권보존 당시의 한국자산신탁 신탁등기와 금지사항등기는 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준점은 2018.07.12 신한은행 근저당입니다. 삼성카드 가압류 5,527,326원은 그보다 뒤이고, 경매개시결정도 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 모두 말소기준 뒤 전입
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이중성 | 2023.06.19 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 임현진 | 2025.02.27 | 2025.12.02 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김아현 | 2025.07.17 | 2025.10.10 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 실질취득 4,800만원은 최근 거래보다 높다
평택포승골든포트는 252세대, 2018.04.23 준공으로 조사됐고, 비교 면적은 전용 18.32㎡입니다. 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 42,787,500원, 최신 거래는 2026.08의 40,000,000원입니다. 신건 최저가이자 인수액을 포함한 실질취득액은 48,000,000원으로, 최근 12개월 평균의 112.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 18.32㎡ | 10 | 40,000,000원 |
| 2026.07 | 18.32㎡ | 10 | 40,000,000원 |
| 2026.07 | 18.32㎡ | 8 | 41,000,000원 |
| 2026.05 | 18.32㎡ | 19 | 44,000,000원 |
| 2026.05 | 18.32㎡ | 19 | 42,000,000원 |
| 2026.05 | 18.32㎡ | 11 | 42,500,000원 |
| 2026.02 | 18.32㎡ | 18 | 48,000,000원 |
| 2026.01 | 18.32㎡ | 6 | 41,000,000원 |
| 2026.01 | 18.32㎡ | 10 | 46,000,000원 |
| 2026.01 | 18.32㎡ | 6 | 46,000,000원 |
| 2026.01 | 16.86㎡ | 5 | 46,500,000원 |
| 2025.09 | 18.32㎡ | 17 | 36,450,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 42,787,500원 |
최근 거래 범위는 36,450,000원~48,000,000원이고, 감정가 48,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높은 수준입니다. 특히 최신 2026.08 거래가 40,000,000원인 점까지 감안하면 신건 48,000,000원에 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다. 전체 평균이 아닌 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 봐도 같은 결론입니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,264,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 79,200,000원 | 46,736,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,527,326원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 48,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액 84,727,326원 중 46,736,000원이 배당되고, 미배당액은 37,991,326원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제가 발생하면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 포승읍 도곡리 여술근린공원 남측 인근으로, 아산국가산업단지 포승지구를 배후로 한 상업지대입니다. 상업용·업무용·주거용 부동산이 밀집해 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 동측 약 1.8km 지점에 서평택IC 진출입로가 위치합니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(아파트)으로 이용 중이며, 개별난방·위생·급배수·엘리베이터·기계식주차·출입구 보안설비 등이 조사됐습니다.
- 토지. 일반상업지역, 국가산업단지 포승지구에 포함되고 남서측 폭 약 20m 포장도로에 접합니다. 토지는 정방형 평지이며 공시지가는 1,769,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 252세대, 2018.04.23 준공 단지로 최근 12개월 12건의 거래가 확인되지만, 단지 경매 통계상 평균 유찰 1.0회·낙찰률 0.0%로 집계돼 입찰가 보수성이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 실질취득 48,000,000원은 최근 12개월 평균 42,787,500원의 112.2%입니다. 최저가라는 이유만으로 저가 매수로 판단하면 안 됩니다.
- 임차인 3명 점유 확인. 모두 후순위라 대항력은 없지만 실제 점유 범위와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 임차인 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제 및 실제 배당액 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 38,400,000원, 2회 유찰 시 30,720,000원으로 제시돼 있으므로 각 회차마다 최신 실거래와 다시 비교하세요.
- 용도 대조. 사건 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(아파트)입니다. 등기·건축물대장·감정평가 원문에서 해당 호수의 용도 표기를 직접 대조할 필요가 있습니다.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 가격은 별개다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018.07.12 신한은행 근저당이 말소기준이고, 세 임차인은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없으며, 삼성카드 가압류 역시 후순위입니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격은 정반대입니다. 실질취득 48,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 42,787,500원의 112.2%이고, 최신 거래 40,000,000원도 웃돕니다. 점유 임차인이 3명이고 단지 경매 통계도 평균 1.0회 유찰·낙찰률 0.0%로 집계된 만큼, 권리는 합격에 가깝지만 신건 가격은 보류가 적절합니다. 이 물건의 승부처는 권리 인수보다는 얼마에 매수하느냐와 실제 점유를 얼마나 원활히 정리하느냐입니다.
