수원지방법원 2025타경840. 평택시 포승읍 도곡리 ‘평택포승골든포트’ 11층 1104호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있으나, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(아파트)으로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 김종복이고, 2018년 7월 12일 소유권을 이전받은 당일 주식회사신한은행 앞으로 채권최고액 79,200,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025년 9월 11일 신한은행의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다.
권리의 뼈대는 단순합니다. 말소기준보다 앞서 현재 매수인이 떠안을 별도의 제한물권이 확인되지 않고, 신한은행 근저당과 그 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 물건에는 현황조사 등에서 이중성·임현진·김아현의 전입이 확인됩니다. 세 사람 모두 전입일이 2018년 7월 12일 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 그러나 세 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당순위와 소액임차인 해당 여부는 별도 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경840 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1118-4 평택포승골든포트 11층 1104호 |
| 도로명 | 경기도 평택시 포승읍 여술1길 103 |
| 용도 / 감정 이용상태 | 근린시설 / 도시형생활주택(아파트) |
| 비교면적 | 18.32㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 20층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 김종복 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 48,000,000원 / 48,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 196,620,207원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
최초 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2018년 7월 12일 김종복 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 9월 11일 임의경매개시결정이 등기됐으며, 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 3명 모두 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이중성 | 2023.06.19 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 임현진 | 2025.02.27 | 미상 | 2025.12.02 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김아현 | 2025.07.17 | 미상 | 2025.10.10 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 신건 48,000,000원은 최근 평균의 112.2%
평택포승골든포트의 비교면적 18.32㎡ 실거래를 보면 최근 12개월 평균은 42,787,500원입니다. 현재 최저매각가 48,000,000원은 그 최근 평균의 112.2%입니다. 최신 거래는 2026년 8월 40,000,000원으로, 신건 최저가보다 낮습니다. 따라서 전체 평균이나 감정가만 보고 가격 경쟁력을 높게 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 18.32㎡ | 10 | 40,000,000원 |
| 2026.07 | 18.32㎡ | 10 | 40,000,000원 |
| 2026.07 | 18.32㎡ | 8 | 41,000,000원 |
| 2026.05 | 18.32㎡ | 19 | 44,000,000원 |
| 2026.05 | 18.32㎡ | 19 | 42,000,000원 |
| 2026.05 | 18.32㎡ | 11 | 42,500,000원 |
| 2026.02 | 18.32㎡ | 18 | 48,000,000원 |
| 2026.01 | 18.32㎡ | 6 | 41,000,000원 |
| 2026.01 | 18.32㎡ | 10 | 46,000,000원 |
| 2026.01 | 18.32㎡ | 6 | 46,000,000원 |
| 2026.01 | 16.86㎡ | 5 | 46,500,000원 |
| 2025.09 | 18.32㎡ | 17 | 36,450,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 42,787,500원 |
④ 예상배당표 (매각가 48,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,264,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 79,200,000원 | 46,736,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신한은행 채권최고액 79,200,000원 중 46,736,000원이 배당되는 시뮬레이션으로, 미배당액은 32,464,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 신한은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 48,000,000원 | 46,736,000원 | 32,464,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 38,400,000원 | 37,308,800원 | 41,891,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 30,720,000원 | 29,767,040원 | 49,432,960원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여술근린공원 남측 인근에 위치하며, 아산국가산업단지 포승지구를 배후로 하는 상업지대입니다. 주변에는 상업용·업무용·주거용 부동산이 밀집해 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 동측 직선거리 약 1.8KM 지점에 서평택I.C(서해안고속도로) 진출입로가 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물이며 개별난방, 위생·급배수, 엘리베이터, 화재경보, 기계식주차, 출입구보안개폐 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 정방형 평지이며 공동주택(아파트)·업무시설(오피스텔)·근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로 폭 20미터 정도의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·국가산업단지(포승지구)이며 공시지가는 1,769,000원/㎡입니다. 토지이용계획에는 2025.08.26~2026.08.25 외국인이 주택을 취득하는 경우에 한한 토지거래계약 허가구역이 기재돼 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 내부 이용상태는 관계인 부재로 건축물현황도와 탐문조사를 기준으로 평가됐습니다.
- 거래성. 평택포승골든포트는 252세대, 2018.04.23 준공이며 비교면적 18.32㎡의 최근12개월 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 재검토. 최저가 48,000,000원이 최근12개월 평균 42,787,500원의 112.2%라는 점을 입찰가 판단의 출발점으로 삼아야 합니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.08, 40,000,000원입니다. 감정가가 아니라 실제 최근 거래가격과 비교해야 합니다.
- 임차인 3명 현황 확인. 전입일은 모두 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 실제 점유자와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 세 사람 모두 보증금과 확정일자가 미상입니다. 최우선변제와 실제 배당관계는 매각물건명세서·배당요구 서류를 다시 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 도시형생활주택(아파트)입니다. 공부상 용도와 실제 이용상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 38,400,000원, 2회 유찰 시 30,720,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 현재 회차와 별도로 가격대별 판단을 준비할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 현황조사서, 매각물건명세서, 배당요구 문건과 최근 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 가격과 점유확인
이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2018년 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 이중성·임현진·김아현도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없습니다.
그러나 “인수 0원”이 곧 “좋은 가격”을 뜻하지는 않습니다. 신건 최저가 48,000,000원은 최근12개월 평균 42,787,500원의 112.2%이며 최신 거래도 40,000,000원입니다. 게다가 세 점유자의 보증금·확정일자가 확인되지 않고 사건상 용도와 감정 이용상태도 함께 대조할 필요가 있습니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 신건 가격은 보수적으로 판단하는 쪽이 데이터에 맞습니다.
