수원지방법원 2025타경853. 경기도 평택시 통복동 88-2, 꿈의도시두드림 1층 101호에 소재한 근린시설입니다. 감정평가상 본건 이용상태는 소매점이며, 현황조사에서도 소매점으로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 감정가 4억 9,100만원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 2억 4,059만원까지 내려왔습니다.

권리관계의 중심은 2020년 5월 15일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3억 8,400만원이며, 같은 날 소유권이전이 이루어졌습니다. 이후 2020년 8월 홍영소의 근저당권과 2025년 세 건의 가압류가 추가됐지만, 모두 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

다만 이 물건의 핵심은 단순히 최저가가 감정가의 절반 수준이라는 사실이 아닙니다. 본건은 1층 소매점 33.93㎡이고, 확인되는 단지 내 참고 거래는 19㎡ 안팎입니다. 면적과 이용 용도가 일치하지 않으므로 해당 거래가격을 그대로 본건의 시세로 적용할 수 없습니다. 권리상 인수 부담은 낮지만, 실제 매입가격의 적정성은 별도로 검증해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 신한은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 2020년 5월 15일 접수된 채권최고액 384,000,000원의 근저당권이 기준이 됩니다. 이후 2020년 8월 21일 설정된 홍영소의 근저당권은 후순위이며, 매각으로 소멸합니다.

갑구의 우리카드 가압류(7,717,830원), 서울보증보험 가압류(28,050,000원), 신한카드 가압류(18,250,279원)도 모두 말소기준권리 뒤에 설정됐습니다. 2025년 9월 17일의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 임차인 현황 — 본건 101호와 다른 호실을 구분해야 한다

현황조사 및 문건접수에서 확인되는 임차인 기록은 3명입니다. 이 가운데 본건 매각 대상인 1층 101호와 직접 연결되는 임차인은 XIAN YUANHAO 1명입니다. 나머지 최경민(711호), 이호진(1319호)은 본건 101호가 아닌 다른 호실의 기록이므로 본건 임차인 보증금이나 인수액에 합산하면 안 됩니다.

보증기관의 대위·승계에 해당하는 임차인 기록은 없습니다. 따라서 보증기관의 중복 보증금 신고를 별도 임차인의 보증금으로 합산하는 문제는 확인되지 않습니다. 본건 101호의 임차인에 대해서는 실제 점유, 임대차계약, 사업자등록 및 배당요구 여부를 입찰 전에 확인하는 것이 안전합니다.

③ 시세 비교 — 19㎡대 거래와 33.93㎡ 소매점은 직접 비교 불가

꿈의도시두드림은 298세대 규모이며, 준공일은 2017년 10월 27일입니다. 단지 내 확인되는 거래는 대부분 전용 18.88~19.01㎡입니다. 반면 본건은 33.93㎡의 1층 근린시설(소매점)이므로 단순히 같은 건물·단지라는 이유만으로 거래가격을 본건의 시세로 간주할 수 없습니다.

최근 12개월 거래 10건의 평균은 57,800,000원이며, 가장 최근 거래는 2026년 10월의 53,000,000원입니다. 최근 거래군의 추세는 이전 거래군 대비 -14.4% 하락으로 나타납니다. 따라서 참고 거래군 자체도 상승 흐름이 아닌 하락 흐름입니다.

현재 최저가 240,590,000원을 최근 12개월 평균 57,800,000원으로 단순 나누면 416.2%입니다. 다만 이 비율은 본건 33.93㎡ 1층 소매점과 18.88~19.01㎡ 참고 거래를 동일한 가격 비교 대상으로 취급한 산술값일 뿐입니다. 면적과 용도가 맞지 않으므로 실제 본건의 시세 대비 고평가 여부를 이 비율 하나로 확정할 수는 없습니다. 반대로 감정가의 49%라는 이유만으로 저렴하다고 볼 수도 없습니다.

단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.1회이며, 매각률은 0.0%로 집계되어 있습니다. 본건 역시 현재 2회 유찰 상태입니다. 상가 물건은 주거용 거래가격만으로 환금성을 평가하기 어렵기 때문에 실제 임대수요와 매수층을 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 240,590,000원 가정)

현재 최저가를 기준으로 한 예상 배당 시뮬레이션입니다. 채권자 전체 청구액 638,018,109원 가운데 236,421,740원이 배당되고, 미배당 채권은 401,596,369원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요하며, 실제 배당은 확정 채권액과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오 — 유찰이 늘수록 채권 미회수 확대

현재 회차와 추가 유찰 시나리오의 배당 결과를 비교하면, 매각가격이 낮아질수록 선순위 신한은행의 배당액이 줄고 채권자 미배당액이 커집니다. 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 산정되어 있습니다.

회차별 수치는 제시된 시나리오를 그대로 표시한 것이며 향후 실제 최저매각가격이나 낙찰가격을 확정하는 예측값은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 평택시 통복동 소재 농협사거리 북서측 인근입니다. 주변에는 소매점·판매점·공동주택 등이 소재하며 상업 및 주거 기능이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능합니다. 본건 동측 및 남측으로 도로에 접하는 것으로 평가되어 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만)에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 본건은 소매점입니다. 매각물건명세서 비고에도 현황 소매점으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조 평지붕이며 외벽은 타일붙임, 내벽은 인테리어 마감 등으로 평가되어 있습니다. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다.
• 설비. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 화재 관련 설비가 되어 있는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 꿈의도시두드림은 298세대 규모이며 2017년 10월 27일 준공되었습니다. 단지 내 참고 거래는 확인되지만 본건과 면적·용도가 다르므로 1층 소매점의 실제 매수층과 환금성은 별도 검증이 필요합니다.
• 내부 확인. 감정평가상 내부현황은 외부관찰, 호별배치도 및 건축물대장 현황도면 등을 참고한 것으로 기재되어 있습니다. 내부 구조와 실제 이용상태는 현장 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 호실 확인. 본건 매각 대상은 1층 101호입니다. 711호와 1319호 임차인 기록은 다른 호실이므로 본건의 임차인 보증금으로 합산하지 마세요.
• 임대차 확인. 101호 XIAN YUANHAO의 보증금 10,000,000원, 월세 700,000원 및 2023.10.17. 전입 내역을 확인하고 임대차계약서, 실제 점유, 사업자등록 및 배당요구 여부를 대조하세요.
• 권리 확인. 2020.05.15. 신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 홍영소 근저당과 세 건의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
• 가격 검증. 최저가 240,590,000원은 감정가의 49%입니다. 그러나 33.93㎡ 소매점과 18.88~19.01㎡ 참고 거래는 동일 비교 대상이 아니므로 동일 용도·면적의 거래 사례를 별도로 확보해야 합니다.
• 임대수익 확인. 현재 소매점으로 이용 중이므로 실제 임대차계약, 보증금, 월세, 공실 여부 및 영업상태를 확인해야 합니다. 임대관계는 감정평가서상 미상으로 기재되어 있습니다.
• 명도 확인. 대항력 없는 임차인으로 분류되어도 실제 점유 및 인도 절차는 별도 문제입니다. 점유자와 임대차 관계를 확인한 뒤 명도 계획을 세우세요.
• 배당 검증. 현재 최저가 가정 시 채권자 배당은 236,421,740원, 미배당 채권은 401,596,369원입니다. 신한은행 신청채권 청구액과 근저당 채권최고액을 혼동하지 말고 최종 배당자료를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 현장을 대조하고 매각기일인 2026.11.10. 이전에 변경사항을 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 별도 검증”

수원지방법원 2025타경853 평택 통복동 꿈의도시두드림 1층 101호는 신한은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 본건 101호 임차인은 말소기준권리 이후 전입한 것으로 확인되어 대항력이 없는 것으로 분류되며, 현재 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 권리관계만 놓고 보면 비교적 단순한 물건입니다.

하지만 감정가 4억 9,100만원에서 최저가가 2억 4,059만원까지 내려왔다는 사실이 곧바로 저렴한 매입가격을 뜻하지는 않습니다. 본건은 33.93㎡의 1층 소매점이고, 확인되는 최근 거래는 19㎡ 안팎입니다. 최근 12개월 평균 5,780만원, 최신 거래 5,300만원, 거래 추세 -14.4%라는 수치도 본건에 그대로 적용할 수 없습니다. 단지 경매 평균 유찰 3.1회와 매각률 0.0%라는 통계는 환금성 측면에서 신중한 접근이 필요하다는 점을 보여줍니다.

결론적으로 권리상 인수 부담은 낮지만, 시세와 환금성은 아직 검증되지 않은 물건입니다. 동일 용도·면적의 상가 실거래와 임대수익을 확보하고, 실제 내부 상태와 점유관계까지 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다. 감정가 대비 할인율만 보고 입찰하기보다는 상가로서의 실질 가치와 매각 가능성을 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.