✅ 인수 0원 🏷️ 신건 491,000,000원 📉 거래추세 -19.4% 🔁 평균 유찰 2.5회
수원지방법원 2025타경853. 평택시 통복동 꿈의도시두드림 1층101호, 감정평가상 소매점으로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자 양승희는 2020.05.15 소유권을 취득했고 거래가액은 554,038,500원입니다. 같은 날 주식회사신한은행이 채권최고액 384,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 홍영소 근저당권 200,000,000원과 우리카드·서울보증보험·신한카드의 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
권리 자체보다 더 신중히 봐야 할 부분은 가격 비교의 적정성입니다. 현재 감정가와 최저가는 모두 491,000,000원으로 아직 유찰 없는 신건입니다. 그런데 최근 거래 자료는 18.88㎡ 또는 19.01㎡이고, 대상은 33.93㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 최근 12개월 평균 59,222,222원, 최신 거래 60,000,000원이라는 수치는 참고자료일 뿐 이 101호의 직접적인 적정가치로 사용할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경853 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 통복동 88-2 꿈의도시두드림 1층101호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 통복시장로6번길 37 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 소매점 · 전용 33.93㎡ |
| 소유자 | 양승희 · 2020.05.15 소유권이전 · 거래가액 554,038,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 491,000,000원 / 491,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 547,167,359원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.05.15 주식회사신한은행 근저당권입니다. 이후 2020.08.21 홍영소 근저당권, 2025년 우리카드·서울보증보험·신한카드 가압류, 2025.09.17 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시 신건 매각가 491,000,000원에서도 후순위 채권 일부가 미배당되지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 점유·임차 확인 — 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| XIAN YUANHAO | 101호 33.93제곱미터 | 2023.10.17 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 없음 | 인수 없음 |
| 최경민 | 711호 | 2025.01.03 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 2025.11.11 | 인수 없음 |
| 이호진 | 1319호 | 2024.12.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 2025.12.18 | 인수 없음 |
101호에 조사된 XIAN YUANHAO의 전입일은 2023.10.17로 말소기준권리인 2020.05.15보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 10,000,000원, 월세는 700,000원입니다. 최경민과 이호진 역시 전입일이 말소기준 이후이고, 조사된 점유 부분은 각각 711호와 1319호입니다. 세 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니며, 매수인에게 승계되는 보증금은 계산되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 거래 표본의 면적이 다르다
꿈의도시두드림 최근 거래는 12건이 확인되지만 거래 면적은 18.88㎡ 또는 19.01㎡이고, 경매 대상은 33.93㎡입니다. 따라서 아래 거래를 101호와 동일 조건의 직접 비교사례로 취급해서는 안 됩니다. 최근 12개월 평균은 59,222,222원, 최신 거래는 2026.07의 60,000,000원이며, 최근 거래 추세는 이전보다 -19.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 19.01㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.06 | 19.01㎡ | 12 | 55,000,000원 |
| 2026.05 | 19.01㎡ | 10 | 57,500,000원 |
| 2026.05 | 18.88㎡ | 8 | 57,500,000원 |
| 2026.03 | 19.01㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 2026.02 | 18.88㎡ | 14 | 60,000,000원 |
| 2026.02 | 19.01㎡ | 7 | 58,000,000원 |
| 2026.02 | 19.01㎡ | 15 | 62,000,000원 |
| 2025.09 | 19.01㎡ | 17 | 63,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 59,222,222원 |
④ 예상배당표 (매각가 491,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,310,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 384,000,000원 | 384,000,000원 |
| 2. 근저당 · 홍영소 | 200,000,000원 | 99,690,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사우리카드 | 7,717,830원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 28,050,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 18,250,279원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 638,018,109원 중 483,690,000원이 배당되고 154,328,109원이 미배당되는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 배당 부족액
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 491,000,000원 | 483,690,000원 | 154,328,109원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 392,800,000원 | 386,500,800원 | 251,517,309원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 314,240,000원 | 309,040,640원 | 328,977,469원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권의 미배당은 커지지만 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 즉 가격이 내려가도 인수부담이 늘어 실질취득가가 고정되는 대항력 임차인 인수형과는 다릅니다. 이 사건의 실질 취득부담은 제시된 시나리오상 매각대금 자체가 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 대상 101호는 감정평가상 소매점으로 이용 중입니다.
- 입지. 평택시 통복동 농협사거리 북서측 인근이며, 주변에 소매점·판매점·공동주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능합니다.
- 도로. 대상 토지는 동측 및 남측으로 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며, 소로2류와 소로3류에 접합니다.
- 토지. 대체로 사다리형이고 공동주택 및 근린생활시설 부지로 이용됩니다. 공시지가는 2,034,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕이며 외벽은 타일붙임, 내벽은 인테리어 마감입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·승강기설비·화재관련설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 표시되지 않았고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 확인 필요. 내부구조 등은 외부관찰과 호별배치도·건축물대장 현황도면 등을 참조했으므로 내부현황은 재확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 101호 점유 확인. XIAN YUANHAO가 101호 33.93㎡를 점유하고 있으며 보증금 10,000,000원, 월세 700,000원으로 조사됐습니다. 대항력은 없지만 실제 인도 일정과 점유관계는 확인이 필요합니다.
- 다른 호수 신고 구분. 최경민은 711호, 이호진은 1319호로 조사돼 대상 101호와 점유 부분이 다릅니다.
- 가격 비교 주의. 최근 거래 자료는 18.88~19.01㎡로 대상 33.93㎡와 면적이 다르므로 59,222,222원의 최근 평균을 그대로 101호 적정가로 사용하면 안 됩니다.
- 하락 추세. 최근 거래 흐름이 이전 대비 -19.4%로 나타나므로 신건 가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 392,800,000원, 2회 유찰 314,240,000원이며 건물 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.5회입니다.
- 배당과 인수 분리. 신건에서도 채권 미배당 154,328,109원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.02입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 별개다”
이 사건은 권리분석만 보면 비교적 명확합니다. 2020.05.15 신한은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류는 소멸하며, 확인된 전입도 모두 그 이후입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 대상은 33.93㎡의 1층 소매점인데 최근 거래 표본은 18.88~19.01㎡라 직접 시세 비교가 성립하지 않습니다. 게다가 최근 거래 추세가 -19.4%, 건물 경매물건 평균 유찰이 2.5회입니다. 따라서 권리는 합격, 신건 가격은 보류가 이 사건의 핵심입니다. 동일하거나 충분히 유사한 33.93㎡ 근린시설 거래사례를 확보한 뒤 응찰가를 정하는 편이 맞습니다.
