수원지방법원 2025타경853. 평택시 서정동 ‘서정역꿈의도시두드림주상복합’ 13층 1319호입니다. 감정평가 이용상태는 공동주택(아파트-도시형생활주택), 매각물건명세서 비고도 도시형생활주택으로 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 양승희이며 2020.06.05 매매를 원인으로 2020.06.12 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 215,000,000원입니다. 같은 날 신한은행 채권최고액 156,000,000원의 근저당이 설정됐고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

그 뒤 서울보증보험 가압류, 국세 압류, 경매개시결정, 이호진의 주택임차권이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 특히 1319호와 직접 일치하는 임차권자 이호진은 임대차계약일 2024.12.24, 주민등록 2024.12.27, 점유개시 2024.12.29로 모두 2020.06.12보다 뒤라 대항력이 없습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 내려가면 인수액이 늘어나는 ‘대항력 임차인 인수형’이 아니라, 배당 시나리오상 실질취득액이 낙찰가와 같은 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 매각 소멸

핵심은 2020.06.12 신한은행 근저당입니다. 그보다 앞선 중소기업은행 근저당은 2020.05.28 해지로 이미 말소됐습니다. 2021.07.19 홍영소 가압류 역시 2024.09.30 일부해제를 원인으로 2024.10.07 말소됐습니다. 현재 경매에서 문제 되는 후순위 서울보증보험 가압류 28,050,000원, 국세 압류, 경매개시결정, 이호진 임차권은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

임차·점유 자료 — 대상 1319호를 구분해서 봐야 한다

현황조사에는 여러 호수의 점유자료가 함께 확인됩니다. 그러나 경매 대상은 1319호이므로, 101호와 711호 자료를 1319호의 임차인으로 합산해 해석하면 안 됩니다. 대상 호수와 직접 일치하는 등기 임차권자는 이호진입니다.

이호진의 임차권등기는 2026.02.09 접수됐고 보증금은 10,000,000원입니다. 주민등록일과 확정일자는 2024.12.27, 점유개시는 2024.12.29입니다. 모두 말소기준 2020.06.12보다 뒤이므로 대항력은 없고 임차권등기도 매각으로 소멸합니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없습니다. 다만 임차인 최우선변제는 예상배당표에 반영되지 않았으므로 실제 배당순위는 원본 명세서와 배당요구 내용을 다시 대조해야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 거래의 177.5%

동일 단지 ‘서정역꿈의도시두드림주상복합’은 298세대, 2018.06.29 준공입니다. 전용 39.27㎡로 면적이 일치하는 최근 거래는 2026.06 7층 80,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균 역시 80,000,000원이고 최신 거래도 80,000,000원입니다.

신건 최저가 142,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 80,000,000원의 177.5%입니다. 따라서 전체 평균이나 감정가 자체를 근거로 “싸다”거나 “시세 대비 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다. 배당 시나리오상 인수액이 0원이므로 신건에서의 실질취득액도 142,000,000원이며, 시세 비교 기준 역시 그대로 142,000,000원입니다.

경매 시나리오는 현재 142,000,000원, 1회 유찰 시 113,600,000원, 2회 유찰 시 90,880,000원입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회로 기록돼 있지만, 이 물건은 최근 실거래와의 가격 간극이 큰 만큼 각 회차에서 실거래와 다시 비교해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)

채권 합계 184,050,000원 중 예상배당은 139,212,000원이고 미배당은 44,838,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 국세 압류의 실제 세액과 당해세·임차인 최우선변제는 이 예상배당에 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 서정동 서정리초교 북서측 인근에 소재하며, 부근은 공동주택·학교·생활편의시설 등이 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능합니다.
• 용도·구조. 공동주택(아파트-도시형생활주택)이며 철근콘크리트구조 평지붕, 외벽 타일붙임 마감, 새시창 등이 적용돼 있습니다.
• 설비. 위생설비·급배수설비·승강기설비·화재관련설비·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 일반상업지역, 대체로 사다리형 토지이며 공동주택·업무시설·근린생활시설 부지입니다. 공시지가는 2,449,000원/㎡입니다.
• 도로. 서측 및 남측으로 도로에 접하고, 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
• 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제6구역(전술)이 포함돼 있습니다.
• 토지거래허가. 외국인이 주택을 취득하는 경우에 한한 토지거래계약 허가구역 기재기간은 2025.08.26~2026.08.25이고, 매각기일은 2026.09.08입니다.
• 건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 실거래와 가격 재검증. 현재 최저가 142,000,000원은 최근 동일면적 거래 80,000,000원의 177.5%입니다. 신건에서 ‘싸다’는 전제로 접근하면 안 됩니다.
• 1319호 임차권 확인. 이호진의 보증금은 10,000,000원, 전입·확정일자는 2024.12.27이며 말소기준보다 늦습니다. 임차권등기의 매각 소멸 및 실제 배당요구 내용을 원본에서 재확인해야 합니다.
• 타 호수 점유자료 분리. XIAN YUANHAO는 101호, 최경민은 711호로 대상 1319호와 일치하지 않습니다. 다른 호수 자료를 대상 물건의 보증금으로 합산하지 마세요.
• 민간임대주택등기. 2022.12.05 민간임대주택등기가 존재하므로 경매 후 등기 처리와 의무관계를 확인해야 합니다.
• 국세 압류. 2025.07.18 천안세무서장 압류가 있으나 세액은 표시돼 있지 않습니다. 예상배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
• 배당 부족. 신건 가정에서도 채권 합계 184,050,000원 대비 미배당 44,838,000원이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다.
• 회차별 가격. 현재 142,000,000원, 1회 유찰 113,600,000원, 2회 유찰 90,880,000원 시나리오를 최근 거래와 각각 비교해 응찰 여부를 판단해야 합니다.
• 내부현황 확인. 감정평가상 위치와 내부구조는 외부관찰·호별배치도·건축물대장 현황도면 등을 참고했으므로 입찰 전 내부현황을 재확인해야 합니다.

맺으며 — 권리보다 가격이 더 큰 변수

이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.06.12 신한은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 서울보증보험 가압류·국세 압류·경매개시결정·1319호 이호진 임차권은 모두 매각 소멸 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.

하지만 가격은 정반대입니다. 최근 동일면적 거래가 2026.06 80,000,000원인데 신건 최저가는 142,000,000원, 즉 최근 시세의 177.5%입니다. 실거래 표본이 1건뿐이라는 한계는 있지만, 현재 확인되는 최신 거래보다 크게 높은 신건 가격에 가격 가점을 줄 근거는 없습니다. 권리는 소멸형, 가격은 보류. 이 사건의 승부처는 권리 인수보다 실제 시장가격을 다시 확인하고 어느 회차에서 응찰할지를 결정하는 데 있습니다.