수원지방법원 2025타경853. 경기도 평택시 서정동 서정역꿈의도시두드림주상복합 13층 1319호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(아파트·도시형생활주택)이고, 매각물건명세서에는 도시형생활주택으로 기재되어 있습니다. 전용면적은 동일 단지 실거래 비교 기준 39.27㎡입니다. 2018년 준공, 총 298세대 규모의 주상복합 건물입니다.

소유자 양승희 씨는 2020년 6월 5일 매매계약으로 215,000,000원에 취득했고, 같은 달 12일 신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권의 채권최고액은 156,000,000원으로 이 사건의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 서울보증보험 가압류와 국세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 물건은 단순히 근저당만 말소하면 끝나는 물건은 아닙니다. 2022년 민간임대주택 등기가 기재되어 있고, 대상호실에는 보증금 10,000,000원의 임차권등기가 있습니다. 임차권 자체의 매수인 인수 여부와 별도로, 민간임대주택 등록 상태 및 임차인의 최우선변제 여부를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 신한은행 근저당 이후는 대부분 소멸, 민간임대 등기는 별도 확인

말소기준권리는 2020년 6월 12일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 그보다 앞서 설정됐던 중소기업은행의 600,000,000원 근저당권은 2020년 5월 28일 이미 해지·말소되어 현재 경매의 인수 대상이 아닙니다.

2021년 7월 19일 홍영소의 185,000,000원 가압류도 2024년 10월 7일 등기상 말소됐습니다. 말소기준권리 이후 설정된 서울보증보험의 28,050,000원 가압류와 천안세무서장의 압류, 신한은행의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

신청채권자 신한은행의 청구액은 547,167,359원입니다. 이는 경매 신청 청구액이며, 등기상 근저당권의 채권최고액 156,000,000원과는 서로 다른 개념입니다. 실제 배당은 채권의 확정액과 배당순위에 따라 달라집니다.

② 임차인 분석 — 1319호 이호진 임차권은 후순위, 매수인 인수 0원

임차인 조사에는 3건이 기재되어 있으나, 이 중 101호와 711호는 경매 대상인 1319호와 다른 호실입니다. 실제 대상호실인 1319호의 임차권자는 이호진 1명입니다. 다른 호실의 임차인 정보를 1319호의 인수보증금으로 합산해서는 안 됩니다.

대상호실 이호진의 임대차계약일은 2024년 12월 24일이며, 주민등록일과 확정일자는 2024년 12월 27일, 점유개시일은 2024년 12월 29일입니다. 임차권등기는 2026년 2월 9일 을구 4번으로 설정됐고, 보증금은 10,000,000원입니다.

그러나 말소기준권리인 신한은행 근저당권은 2020년 6월 12일로, 이호진의 전입 및 확정일자보다 앞섭니다. 따라서 이호진은 신한은행보다 후순위이며, 대항력 있는 선순위 임차인으로 볼 수 없습니다. 임차권등기도 말소기준권리 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 약 13% 낮은 최저가, 단 거래 표본은 1건

비교 대상은 서정역꿈의도시두드림주상복합의 동일 전용면적 39.27㎡입니다. 최근 12개월 실거래는 1건이며, 최신 거래 역시 같은 거래입니다.

최근 실거래 80,000,000원과 비교하면 현재 최저가 69,580,000원은 10,420,000원 낮은 수준입니다. 최근 거래 대비 비율은 87.0%로, 명목상 약 13%의 가격 차이가 있습니다. 감정가 142,000,000원만 놓고 보는 것보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 판단하는 편이 합리적입니다.

다만 이 가격 차이를 확정적인 시세 할인으로 해석해서는 안 됩니다. 실거래가 단 1건이고, 비교 거래는 7층인 반면 경매 대상은 13층입니다. 층별 선호도, 내부 상태, 임대차 현황 및 실제 매매 가능한 가격대에 따라 차이가 날 수 있습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 동일한 80,000,000원인 것도 거래 표본이 1건이기 때문이며, 상승·하락 추세를 판단할 만한 표본은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 69,580,000원 가정)

현재 최저가를 기준으로 하면 집행비용 추정액 1,652,440원을 제외한 67,927,560원이 신한은행 근저당권에 배당됩니다. 채권최고액 156,000,000원 전액을 충족하지 못하므로 신한은행의 미배당액은 88,072,440원입니다. 서울보증보험의 가압류 청구액 28,050,000원도 배당받지 못하는 구조입니다.

배당표상 채권 합계 184,050,000원 가운데 배당액은 67,927,560원이며, 미배당 채권 합계는 116,122,440원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 신청채권자인 신한은행의 청구액 547,167,359원과 배당표상 근저당 채권최고액은 구분해서 보아야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 평택시 서정동 소재 서정리초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 공동주택과 학교, 생활편의시설 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능합니다. 감정평가서상 교통상황은 차량 접근 가능으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2018년 준공된 서정역꿈의도시두드림주상복합으로 총 298세대 규모입니다. 철근콘크리트구조이며 승강기, 위생·급배수, 화재 관련 설비 및 난방설비 등이 기재되어 있습니다.
• 용도. 감정평가상 공동주택(아파트·도시형생활주택)이고 매각물건명세서 비고에는 도시형생활주택으로 기재되어 있습니다. 일반적인 아파트와 동일한 환금성을 전제해서는 안 됩니다.
• 토지·규제. 일반상업지역이며 토지는 주상용, 대지 1,366㎡, 평지·사다리형으로 평가되어 있습니다. 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 상대보호구역 등이 기재되어 있습니다.
• 도로. 본건 서측 및 남측으로 도로에 접하는 것으로 평가되어 있습니다. 토지이용계획상 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
• 위반사항. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인되어 있습니다. 다만 내부현황은 외부관찰 및 관련 도면 등을 참조한 것이므로 실제 내부 상태는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 최근 12개월 동일 면적 실거래가 1건뿐입니다. 298세대 규모라는 점만으로 환금성이 충분하다고 단정할 수 없으며, 도시형생활주택이라는 용도와 실제 매수 수요를 함께 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 민간임대주택 등기 확인. 갑구 2-1번의 2022.12.05 민간임대주택 등기가 현재 유효한지 확인하세요. 임대의무기간, 임대사업자 등록 상태, 경매 취득 시 말소 또는 지위 승계 여부를 관할 지자체와 법원에 확인해야 합니다.
• 이호진 최우선변제 확인. 보증금 10,000,000원, 주민등록·확정일자 2024.12.27, 점유개시 2024.12.29, 임차권등기 2026.02.09의 관계를 원본으로 대조하세요. 최우선변제 요건 및 실제 배당요구 내용도 확인해야 합니다.
• 임차인 호실 구분. XIAN YUANHAO는 101호, 최경민은 711호입니다. 이들의 임대차를 1319호의 보증금이나 인수액으로 합산하지 마세요. 대상호실은 이호진의 임차권을 중심으로 분석해야 합니다.
• 배당표 재검토. 예상배당표에는 당해세 및 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 이호진의 최우선변제 적용 여부에 따라 채권자별 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 실거래 재확인. 최근 12개월 동일 면적 거래는 80,000,000원 단 1건입니다. 대상은 13층, 비교 거래는 7층이므로 층별 가격 차이와 내부 상태를 확인하고 80,000,000원을 확정 시세로 간주하지 마세요.
• 유찰 시나리오. 현재 최저가 69,580,000원, 3회 유찰 시 48,706,000원, 4회 유찰 시 34,094,200원입니다. 각 회차의 가격만 비교하기보다 실제 매수 가능 가격과 임대 관련 규제 부담을 함께 판단하세요.
• 등기부 최신본. 등기부 발급일은 2026.09.02입니다. 매각기일 전 최신 등기부를 다시 발급해 추가 권리 설정, 말소 및 민간임대주택 등기 상태를 확인하세요.
• 내부·점유 상태. 감정평가서상 내부현황은 외부관찰 및 관련 도면 등을 참조했습니다. 실제 내부 상태, 현재 점유자, 인도 가능 여부를 현장 및 법원 서류로 확인하세요.
• 채권액 구분. 신한은행 청구액 547,167,359원과 근저당 채권최고액 156,000,000원은 다른 금액입니다. 실제 배당액과 잔존 채권을 동일한 개념으로 취급하지 마세요.

맺으며 — “낮은 최저가보다 중요한 것은 임대 규제와 실제 환금성”

이 물건은 권리의 기본 구조만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2020년 6월 12일 신한은행 근저당권이고, 대상호실 이호진의 임차권은 그보다 후순위입니다. 매각으로 임차권이 소멸하는 기준이므로 매수인 인수보증금은 0원으로 분석됩니다. 후순위 가압류와 압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

가격도 최근 거래와 비교하면 나쁘지 않은 출발점입니다. 현재 최저가 69,580,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 80,000,000원의 87.0%입니다. 다만 거래가 1건뿐이므로 약 13%의 가격 차이를 확정적인 투자 수익이나 시세 할인으로 해석해서는 안 됩니다. 동일 면적의 거래 표본이 부족하고, 도시형생활주택이라는 용도도 고려해야 합니다.

가장 중요한 변수는 별도로 존재합니다. 2022년 민간임대주택 등기의 현재 효력과 임대사업자 지위 승계 여부, 그리고 이호진의 10,000,000원 보증금에 대한 최우선변제 및 실제 배당액입니다. 특히 인수액 0원과 배당액 0원은 전혀 다른 판단입니다.

결론적으로 이 물건은 가격은 검토할 만하지만, 법적·임대 관련 확인 없이 곧바로 입찰하기에는 이른 물건입니다. 민간임대주택 등기와 임차인 배당 문제를 해소하고, 1건뿐인 실거래를 보수적으로 평가한 뒤 응찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 권리상 인수 부담은 낮지만, 용도와 규제, 환금성까지 확인해야 최종 판단을 내릴 수 있습니다.