수원지방법원 2025타경853. 경기도 평택시 서정동 303-6, 서정역꿈의도시두드림주상복합 7층 711호입니다. 전용면적은 28.47㎡이며 감정평가상 공동주택(아파트·도시형생활주택)에 해당합니다. 2018년 6월 준공된 298세대 규모의 주상복합입니다. 소유자 양승희 씨는 2020년 6월 매매로 이 물건을 1억 4,900만원에 취득했고, 같은 날 신한은행 근저당권이 설정됐습니다.
현재 경매의 기준권리는 신한은행 근저당권으로 채권최고액은 1억 2,000만원입니다. 이후 설정된 서울보증보험 가압류와 국세 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 등기부에 표시되어 있습니다. 다만 등기부상 권리가 정리되는 것과 임차인의 배당·명도 문제가 모두 해결되는 것은 별개입니다. 특히 본건 711호 임차인의 보증금이 확인되지 않으므로 배당요구 및 임대차 조건을 추가로 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경853 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 303-6 서정역꿈의도시두드림주상복합 7층 711호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트·도시형생활주택) · 전용 28.47㎡ · 7층 711호 |
| 소유자 | 양승희 (2020.06.05. 매매, 거래가 149,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 49,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 신한은행 / 547,167,359원 |
| 말소기준권리 | 2020.06.12. 을구 1번 신한은행 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 준공 / 세대수 | 2018.06.29. / 298세대 |
① 권리 흐름 — 신한은행 근저당이 기준이다
이 사건의 핵심은 2020년 6월 12일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 갑구 2번 소유권이전과 을구 1번 근저당권이 같은 날 접수됐으며, 접수번호 순서상 소유권이전 다음에 근저당권이 설정됐습니다. 근저당권의 채권최고액은 120,000,000원입니다.
2021년 7월 설정된 홍영소 가압류 185,000,000원은 2022년 12월 28일 해제를 원인으로 2023년 1월 2일 말소됐습니다. 따라서 현재 매수인이 별도로 인수할 가압류로 보기는 어렵습니다.
반면 2025년 7월 서울보증보험 가압류 28,050,000원, 2025년 9월 신한은행 임의경매개시결정, 2026년 8월 국세 압류는 모두 기준 근저당 이후의 권리이며 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 국세 압류등기의 소멸과 조세채권의 배당순위는 별개이므로 당해세 및 조세채권의 법정 우선순위는 별도 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 본건 711호는 보증금 미상 1명
건물 내 확인된 임차인은 총 3명입니다. 이 가운데 본건 목적물인 711호의 임차인은 최경민 1명이고, 나머지 2명은 101호와 1319호의 별도 호실 임차인입니다. 보증기관 대위·승계로 인한 중복 신고는 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 점유 호실 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 권리 판단 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| XIAN YUANHAO | 101호 33.93㎡ |
2023.10.17 | 10,000,000원 / 700,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 | 본건과 다른 호실 |
| 최경민 | 711호 | 2025.01.03 | 보증금 미상 / 차임 미상 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 | 배당요구 2025.11.11 |
| 이호진 | 1319호 | 2024.12.27 | 보증금 미상 / 차임 미상 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 | 배당요구 2025.12.18 · 다른 호실 |
세 임차인의 전입일은 모두 2020년 6월 12일 신한은행 근저당 설정 이후입니다. 특히 본건 711호 최경민의 전입일은 2025년 1월 3일이므로, 현재 확인된 권리관계상 말소기준권리보다 후순위이며 대항력은 없습니다.
최경민은 배당요구를 신청했지만 보증금과 차임이 확인되지 않고 확정일자도 확인되지 않습니다. 따라서 우선변제 및 최우선변제 적용 여부는 현재 확정할 수 없습니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금 전액이 배당된다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 하락 추세가 뚜렷하다
비교 대상은 서정역꿈의도시두드림주상복합의 전용 28.47㎡와 유사한 소형 면적 거래입니다. 제시된 최근 거래 평균은 80,800,000원(5건), 최신 거래는 2025년 4월의 82,000,000원입니다.
현재 최저가 49,000,000원은 제시된 최근 거래 평균의 60.6%입니다. 최신 거래 82,000,000원과 비교해도 약 59.8% 수준입니다. 단순 가격 비교에서는 상당한 차이가 있지만, 반드시 시장 하락과 거래자료의 시점을 함께 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 28.85㎡ | 9층 | 82,000,000원 |
| 2025.04 | 28.85㎡ | 17층 | 82,000,000원 |
| 2024.11 | 28.85㎡ | 7층 | 85,000,000원 |
| 2024.11 | 25.68㎡ | 11층 | 85,000,000원 |
| 2024.07 | 30.89㎡ | 2층 | 70,000,000원 |
| 2023.02 | 28.47㎡ | 8층 | 158,000,000원 |
| 2022.09 | 25.68㎡ | 5층 | 137,000,000원 |
| 2022.04 | 26.69㎡ | 4층 | 125,000,000원 |
| 2021.07 | 25.68㎡ | 14층 | 87,000,000원 |
| 전체 평균 | 비교 표본 | 9건 | 101,222,222원 |
전체 거래 평균 101,222,222원은 2023년 2월의 158,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다. 따라서 이 평균을 현재 시세의 기준으로 삼지 않습니다. 최근 거래 평균 80,800,000원과 최신 거래 82,000,000원, 하락 추세 -36.3%를 우선적으로 참고해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,282,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 신한은행 | 120,000,000원 | 47,718,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험 | 28,050,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 49,000,000원에서 집행비용 1,282,000원을 제외하면 배당 가능한 금액은 47,718,000원입니다. 이 금액은 말소기준권리인 신한은행 근저당에 전액 배당됩니다. 신한은행 채권최고액 120,000,000원에는 미배당이 발생하고, 후순위 서울보증보험 가압류에는 배당되지 않습니다.
본 배당표는 제공된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 본건 임차인 최경민의 보증금 및 최우선변제 여부, 당해세와 조세채권 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 미배당 확대
현재 2회 유찰 상태에서 최저가는 감정가의 49%인 49,000,000원입니다. 추가 유찰이 발생하면 매각대금은 더 내려가지만, 그만큼 채권자 미배당액도 증가합니다.
| 시나리오 | 예상 매각가 | 채권 배당액 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49,000,000원 | 47,718,000원 | 100,332,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 114,767,400원 |
| 4회 유찰 시 | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 124,872,180원 |
각 시나리오는 제시된 매각가 및 배당 추정치 기준입니다. 매각가가 낮아져도 현재 확인된 본건 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 실제 매각기일과 배당 결과는 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 평택시 서정동 서정리초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 공동주택과 학교, 생활편의시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능합니다. 건물 서측 및 남측으로 도로에 접하고 있어 도로 접근 여건은 확인됩니다.
- 건물 및 설비. 철근콘크리트구조이며 위생·급배수·승강기·화재 관련 설비와 공동주택 난방설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다. 내부 현황은 외부 관찰 및 관련 도면을 참고한 것이므로 실제 내부 상태를 재확인해야 합니다.
- 준공·규모. 2018년 6월 29일 준공, 298세대 규모입니다. 일반 아파트와 구분되는 도시형생활주택이라는 점을 고려해 수요층과 주변 유사 상품의 거래를 비교해야 합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 토지는 대지, 면적 1,366㎡, 공시지가 2,449,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 상대보호구역 및 토지거래계약허가구역 등의 지정사항이 있습니다. 토지거래허가구역의 기재된 적용기간은 2025.08.26~2026.08.25이며, 매각기일 기준 갱신 여부를 확인해야 합니다. 해당 허가구역은 외국인의 주택 취득과 관련된 내용으로 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 내부 구조와 실제 이용 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수 1.6회에 비해 본건은 2회 유찰됐습니다. 거래 추세 -36.3%와 거래내역의 최신 시점이 2025년 4월이라는 점을 감안하면, 과거 거래가격을 그대로 적용한 매도 전략은 위험합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 711호 임대차 원본 확인. 최경민의 보증금·차임·확정일자·실제 점유 여부를 확인하고 배당요구서와 매각물건명세서를 대조하세요. 보증금 미상 상태로 입찰을 결정하지 마세요.
- 민간임대주택 등록 확인. 갑구의 민간임대주택 등기와 관련해 임대사업자 등록 상태, 임대의무기간 및 매각 후 처리사항을 확인해야 합니다.
- 최신 시세 갱신. 제시된 최신 거래는 2025년 4월입니다. 매각기일에 가까운 실거래와 현재 매물 호가를 새로 확인하고, 하락 추세 -36.3%를 반영해 응찰가를 결정하세요.
- 조세채권 확인. 2026년 8월 국세 압류가 존재합니다. 등기상 압류가 매각으로 소멸하더라도 조세채권의 법정 우선순위와 당해세 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 명도 협의. 대항력 없는 임차인이라도 실제 점유 중이라면 인도 및 명도 절차가 필요할 수 있습니다. 배당요구와 실제 배당 가능성을 확인한 뒤 협의하세요.
- 내부 상태 및 관리비. 감정평가에서 내부 현황은 외부 관찰과 도면을 참고했습니다. 현장 방문을 통해 내부 상태, 누수, 설비, 공용부분 및 체납 관리비를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 서류를 최신 기준으로 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만, 시장과 임대차는 확인이 먼저다
수원지방법원 2025타경853은 신한은행 근저당권이 말소기준권리이며, 본건 711호 임차인의 전입일은 그 이후입니다. 현재 확인된 권리관계상 매수인 인수액은 0원으로 판단됩니다. 후순위 서울보증보험 가압류와 국세 압류 등도 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
가격만 보면 최저가 4,900만원은 제시된 최근 거래 평균 8,080만원의 60.6% 수준입니다. 그러나 거래 추세가 -36.3% 하락했고 최신 거래가 2025년 4월에 머물러 있어 현재 시세를 확정하기 어렵습니다. 여기에 본건 711호 임차인의 보증금 미상, 민간임대주택 등록, 조세채권 확인 문제가 남아 있습니다.
따라서 이 물건은 단순히 최저가가 낮다는 이유로 높은 점수를 줄 수 없습니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 임대차 확인과 시세 갱신이 선행되어야 하는 물건입니다. 현재 가격이 실제 시장가치에 비해 충분히 낮은지, 도시형생활주택의 환금성이 확보되는지 확인한 다음 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
최종 판단: 권리 인수 부담은 낮음 · 임차인 보증금 확인 필수 · 하락장 및 환금성 주의 · 종합 등급 C.
