수원지방법원 2025타경853. 평택시 서정동 ‘서정역꿈의도시두드림주상복합’ 7층 711호로, 감정 이용상태는 공동주택(아파트-도시형생활주택)입니다. 소유자 양승희는 2020.06.12 소유권을 이전받았고 거래가액은 149,000,000원입니다. 같은 날 신한은행 근저당권이 채권최고액 120,000,000원으로 설정되어 이 권리가 말소기준이 됩니다.
그 뒤 서울보증보험 주식회사 가압류와 신한은행의 임의경매개시결정, 국의 압류가 이어졌고, 이들은 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 2021.07.19 홍영소 가압류 185,000,000원은 2023.01.02 이미 말소됐습니다. 따라서 데이터상 배당 시나리오에서 낙찰자가 별도로 떠안는 금액은 0원입니다. 하지만 이 사건은 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트를 줄 수 있는 물건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경853 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 303-6 서정역꿈의도시두드림주상복합 7층711호 |
| 물건종류 / 면적 | 공동주택(아파트-도시형생활주택) · 대상면적 28.47㎡ |
| 소유자 | 양승희 · 2020.06.12 소유권이전 · 거래가액 149,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 100,000,000원 (신건) |
| 사건 청구액 | 547,167,359원 |
| 말소기준 근저당 | 주식회사신한은행 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 신한은행 근저당
본건 711호에는 최경민이 2025.01.03 전입한 것으로 조사되어 있습니다. 전입일은 말소기준일 2020.06.12보다 뒤이므로 데이터상 대항력 없음으로 판정되어 있고, 2025.11.11 배당요구가 접수되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 매수인 인수액은 배당 시나리오상 0원입니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최경민 | 711호 | 2025.01.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사에는 XIAN YUANHAO가 101호, 이호진이 1319호로 각각 기재되어 있어 본건 711호 점유관계와는 분리해 보아야 합니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 가격을 우선해야 한다
이 단지의 전체 실거래 평균은 101,222,222원으로 현재 최저가와 비슷해 보입니다. 그러나 전체 평균에는 2023.02의 158,000,000원, 2022.09의 137,000,000원, 2022.04의 125,000,000원 같은 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다. 최근 흐름을 보면 판단이 달라집니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 28.85㎡ | 9 | 82,000,000원 |
| 2025.04 | 28.85㎡ | 17 | 82,000,000원 |
| 2024.11 | 28.85㎡ | 7 | 85,000,000원 |
| 2024.11 | 25.68㎡ | 11 | 85,000,000원 |
| 2024.07 | 30.89㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2023.02 | 28.47㎡ | 8 | 158,000,000원 |
| 2022.09 | 25.68㎡ | 5 | 137,000,000원 |
| 2022.04 | 26.69㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2021.07 | 25.68㎡ | 14 | 87,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 80,800,000원 |
최신 거래는 2025.04의 82,000,000원, 최근 12개월 평균은 80,800,000원입니다. 이에 비해 현재 최저가이자 실질취득액인 100,000,000원은 최근 12개월 평균의 123.8%입니다. 최근 거래군과 과거 거래군을 비교한 추세도 -36.3%로 하락 방향입니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,200,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 97,800,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 28,050,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 148,050,000원 가운데 97,800,000원이 배당되고 미배당은 50,250,000원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시나리오이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 사건 청구액 547,167,359원과 별개로 위 배당표의 근저당 배당 계산은 등기 채권최고액 120,000,000원을 기준으로 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100,000,000원 | 97,800,000원 | 50,250,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80,000,000원 | 78,160,000원 | 69,890,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64,000,000원 | 62,448,000원 | 85,602,000원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(아파트-도시형생활주택)으로 이용 중이며, 서정역꿈의도시두드림주상복합은 298세대, 사용승인일은 2018.06.29입니다.
- 입지. 평택시 서정동 서정리초교 북서측 인근으로, 주변에 공동주택·학교·생활편의시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능합니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 평지붕이며 외벽 타일붙임, 새시창 등으로 조사됐고 위생·급배수·승강기·화재관련·난방설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지의 사다리형 토지이며 주상용으로 이용되고 공시지가는 2,449,000원/㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 기재되어 있지 않습니다.
- 거래 흐름. 실거래 표본은 9건이며 최근 12개월 평균은 80,800,000원, 최신 거래는 82,000,000원, 최근 추세는 -36.3%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 최근 시세와 비교. 전체 평균 101,222,222원보다 최근 12개월 평균 80,800,000원과 최신 거래 82,000,000원을 우선해서 보아야 합니다.
- 신건 프리미엄 금지. 현재 최저가 100,000,000원은 최근 12개월 평균의 123.8%입니다. 권리가 단순하다는 이유로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 점유관계 재확인. 711호 최경민은 전입일이 말소기준 뒤라 대항력 없음으로 분석되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.05 민간임대주택등기가 존재하므로 실제 매각조건에서의 처리 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 2026.08.10 국 압류가 있고 현재 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 내부현황 확인. 감정평가에서도 위치와 내부구조를 외부관찰·호별배치도·건축물대장 현황도면 등을 참고했다고 되어 있으므로 내부 상태를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 부담 0원과 가격 메리트는 별개”
이 사건의 권리 구조는 비교적 읽기 쉽습니다. 2020.06.12 신한은행 근저당이 말소기준이고, 본건 711호 점유자 최경민의 전입은 2025.01.03으로 뒤입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 민간임대주택등기와 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유관계는 원본 대조가 필요합니다.
더 큰 문제는 가격입니다. 실질취득액 100,000,000원은 최근 12개월 평균 80,800,000원의 123.8%이고, 최신 거래도 82,000,000원입니다. 최근 가격 추세는 -36.3%입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 101,222,222원만 보면 현재 가격이 무난해 보일 수 있지만, 최근 시세를 우선하면 결론은 반대입니다. 권리는 관리 가능하지만, 신건 가격은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
