수원지방법원 2025타경51733. 경기도 시흥시 배곧동 ‘엠-플러스테크노’ 제1층 제101호입니다. 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 감정 당시 공실상태로 조사됐습니다. 현재 등기명의인은 전서영이며, 2020년 소유권을 취득한 전봉녀가 2021년 개명한 사실이 2022.04.27. 등기에 반영됐습니다. 권리분석의 기준은 2020.11.03. 설정된 관교문학동새마을금고의 채권최고액 1,500,000,000원 근저당권입니다.
그 뒤 설정된 이수의 근저당권 450,000,000원, 국의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 시흥시 압류는 2024.11.05. 해제로 이미 말소됐습니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 공실 여부와 실제 점유·사용관계는 입찰 직전 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51733 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 291-1 엠-플러스테크노 1층 101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 공실 |
| 건물 | 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 · 지하1층 / 지상10층 |
| 소유자 | 전서영 (전봉녀에서 개명) |
| 감정가 / 최저가 | 675,000,000원 / 231,525,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 관교문학동새마을금고 / 1,287,974,300원 |
| 말소기준권리 | 2020.11.03. 관교문학동새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2020.06.23. 우리은행 근저당권 1,140,000,000원이 설정됐지만 2020.11.03. 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 관교문학동새마을금고가 채권최고액 1,500,000,000원의 근저당권을 설정했고 이 권리가 현재의 말소기준권리입니다. 이후 이수의 근저당권 450,000,000원과 국의 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%라도 ‘시세보다 싸다’는 별개
현재 최저매각가는 231,525,000원으로 감정가 675,000,000원의 약 34.3% 수준입니다. 3회 유찰됐고, 다음 시나리오에서는 4회 유찰 시 162,067,500원, 5회 유찰 시 113,447,250원으로 낮아집니다. 숫자만 보면 할인 폭은 큽니다.
그러나 이 물건은 아파트가 아니라 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 동일·유사 물건의 최근 실거래 시세를 근거로 한 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 확실하다”라고 평가할 수 없습니다. 이미 3회 유찰됐다는 사실 자체도 현재 시장이 이 가격과 용도에 보수적으로 반응했다는 신호로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 231,525,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,041,350원 |
| 1. 근저당 · 관교문학동새마을금고 | 1,500,000,000원 | 227,483,650원 |
| 2. 근저당 · 이수의 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,041,350원을 제외한 227,483,650원이 말소기준 근저당권자에게 배당되고, 후순위 근저당권과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 전체 채권 1,950,000,000원 중 미배당은 1,722,516,350원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 감정 당시 공실상태입니다.
- 입지. 배곧2동행정복지센터 남서측 인근으로 아파트 대단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 약 30m 내외, 남측 약 20m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 1,725,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이며 전체 토지면적은 6,040㎡입니다.
- 시설. 급배수시설, 위생시설, 소방설비, 엘리베이터시설, 주차장이 구비되어 있습니다.
- 건물상태. 외벽은 복합판넬 및 페어그라스, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시 마감이며 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만 보지 말고 배곧동 인근 제2종근린생활시설·일반음식점의 실제 거래가와 임대료를 직접 대조해야 합니다.
- 공실 확인. 감정 당시 공실이므로 현재도 비어 있는지, 내부 상태와 원상복구·시설투자 비용이 필요한지 현장을 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 현황조사, 매각물건명세서와 실제 점유 상태를 입찰 전 대조해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2020.11.03. 관교문학동새마을금고 근저당권이 말소기준이며, 이후 이수의 근저당·국 압류·경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기로 최종 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변수. 국의 압류가 존재했던 만큼 당해세 등 실제 조세채권의 종류·금액과 배당순위를 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권과 후순위 근저당권에는 엠-플러스테크노 1층 102호·103호가 공동담보로 기재되어 있으므로 관련 담보관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 환금성 판단. 일반음식점 용도의 공실 근린시설이고 3회 유찰된 만큼, 향후 매각 시 매수층과 임차수요가 얼마나 확보되는지 보수적으로 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 아직 검증이 필요하다”
이 물건의 등기권리 구조는 비교적 분명합니다. 2020.11.03. 관교문학동새마을금고 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 최저가 231,525,000원에 낙찰된다는 가정에서는 실질취득금액 역시 231,525,000원입니다.
문제는 가격과 환금성입니다. 감정가 675,000,000원에서 3회 유찰돼 231,525,000원까지 내려왔지만, 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 감정 당시 공실이며 임대관계도 미상입니다. 최근 실거래 시세와 직접 비교할 근거 없이 감정가 대비 할인율만 보고 “싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 권리 측면은 긍정적, 가격·임대수요·환금성은 보수적으로 검증해야 하는 C등급 물건으로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
