수원지방법원 2025타경51733. 시흥 배곧동 엠-플러스테크노 1층 103호로, 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 감정평가 당시 101호부터 103호까지 모두 공실 상태로 조사됐고, 본건 역시 공실입니다. 권리관계의 기준점은 2020년 11월 3일 설정된 관교문학동새마을금고의 채권최고액 1,500,000,000원 근저당입니다.
그보다 앞선 우리은행 근저당권은 이미 말소됐고, 이후 설정된 이수의 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 현재 매각가를 179,389,000원으로 가정해도 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계를 미상으로 기재하고 있으므로 현장 점유관계는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51733 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 291-1 엠-플러스테크노 1층103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 공실 |
| 소유자 | 전서영 |
| 감정가 / 최저가 | 523,000,000원 / 179,389,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 관교문학동새마을금고 / 1,287,974,300원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 용도지역 | 준주거지역 · 지구단위계획구역 · 과밀억제권역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
최초 신탁등기는 이미 말소됐고, 전봉녀 명의 소유권이전 후 2021.04.26 개명에 따라 전서영으로 명의가 변경됐습니다. 우리은행의 채권최고액 1,140,000,000원 근저당 역시 2020.11.03 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 같은 날 설정된 관교문학동새마을금고 1,500,000,000원 근저당입니다.
그 뒤 2022.07.14 설정된 이수의 채권최고액 450,000,000원 근저당과 2025.02.20 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 고양시 압류는 이미 해제됐고, 시흥시 압류 역시 2024.07.25 해제돼 말소됐습니다. 현재 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰, 그러나 시세 기준은 없다
감정가는 523,000,000원, 현재 최저매각가는 179,389,000원입니다. 현재 회차는 데이터상 3회 유찰·감정가 34% 구간입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다.
따라서 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 특히 본건은 아파트가 아니라 근린시설이고 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현재 공실입니다. 적정 입찰가는 상가 임대수요, 예상 임대료, 공실기간, 관리비와 실제 거래사례를 별도로 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 179,389,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,311,446원 |
| 1. 근저당 · 관교문학동새마을금고 | 1,500,000,000원 | 176,077,554원 |
| 2. 근저당 · 이수의 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액은 1,950,000,000원, 채권자 배당액은 176,077,554원이며 미배당액은 1,773,922,446원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권자는 계속 미회수
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 179,389,000원 | 176,077,554원 | 1,773,922,446원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 125,572,299원 | 123,014,287원 | 1,826,985,713원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 87,900,609원 | 85,918,398원 | 1,864,081,602원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 1,287,974,300원입니다. 현재 회차에서는 176,077,554원, 4회 유찰 시에는 123,014,287원, 5회 유찰 시에는 85,918,398원이 배당되는 시나리오로 모두 청구액을 충족하지 못합니다. 다만 이 미회수 채권이 곧바로 낙찰자에게 넘어오는 구조는 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 배곧2동행정복지센터 남서측 인근으로, 주변에는 아파트 대단지·오피스텔·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 감정 당시 공실 상태입니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하1층·지상10층 건물의 1층으로 관리상태는 대체로 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 설비. 급배수시설·위생시설·소방설비·엘리베이터·주차장이 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측 약 30m 내외, 남측 약 20m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 6,040.0㎡, 공시지가 1,725,000원/㎡이며 업무용 토지로 조사됐습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역에 해당하며 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 건축물. 위반건축물로 조사된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 감정 당시 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재됐으므로 입찰 직전 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 상가 시세 확인. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 임대수요 확인. 제2종근린생활시설(일반음식점)의 실제 임대료·공실기간·관리비를 주변 중개업소와 현장에서 점검해야 합니다.
- 용도 적합성. 현재 공부상 일반음식점 용도와 실제 예정 업종의 영업 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 공동담보 구조. 말소기준 근저당과 후순위 근저당 모두 101호·102호와 공동담보로 기재돼 있으므로 원본 등기와 배당관계를 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 이후 권리는 소멸하는 구조이나, 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 가격과 공실 리스크”
이 물건은 등기 구조만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2020.11.03 관교문학동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 이수의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
문제는 권리보다 상품성과 가격입니다. 이미 3회 유찰돼 최저가가 179,389,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없고 본건은 공실 상태의 제2종근린생활시설입니다. 따라서 감정가 대비 큰 할인만 보고 응찰하기보다 실제 임대수익과 공실기간, 주변 근린시설 매매사례를 확인한 뒤 가격 상한을 정하는 접근이 적절합니다. 권리 인수는 0원, 그러나 환금성과 시세 확인은 필수인 사건입니다.
