수원지방법원 2025타경51733. 시흥시 배곧동 엠-플러스테크노 1층 102호입니다. 용도는 아파트가 아니라 근린시설이며, 감정평가상 집합건축물대장 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점), 이용상태는 공실입니다. 감정가 625,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 214,375,000원까지 낮아졌습니다.
권리구조의 중심은 2020.11.03 설정된 관교문학동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,500,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 이수의 근저당권과 고양세무서장 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 시흥시 압류는 2024.11.05 이미 말소됐습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51733 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 291-1 엠-플러스테크노 1층 102호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 서울대학로 59-47 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 공실 |
| 소유자 | 전서영 |
| 감정가 / 최저가 | 625,000,000원 / 214,375,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 관교문학동새마을금고 / 1,287,974,300원 |
| 말소기준권리 | 2020.11.03 관교문학동새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인은 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있지만 현재 이용상태는 공실입니다. 등기상 핵심은 2020.11.03 관교문학동새마을금고 근저당권이며, 이후의 이수의 근저당권·국 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 우리은행 근저당권은 이미 말소됐고, 시흥시 압류 역시 2024.11.05 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 34.3%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 625,000,000원, 현재 최저매각가는 214,375,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 150,062,500원, 5회 유찰 시 105,043,750원입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 214,375,000원 | 34.3% | 1,739,426,250원 |
| 4회 유찰 시 | 150,062,500원 | 24.01% | 1,802,838,375원 |
| 5회 유찰 시 | 105,043,750원 | 16.81% | 1,847,226,862원 |
다만 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없기 때문에, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 특히 본건은 주거용 아파트가 아니라 제2종근린생활시설이고 공실 상태이며, 이미 세 차례 유찰됐다는 사실 자체가 가격과 환금성을 별도로 점검해야 한다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 214,375,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,801,250원 |
| 1. 근저당 · 관교문학동새마을금고 | 1,500,000,000원 | 210,573,750원 |
| 2. 근저당 · 이수의 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 총 채권액 1,950,000,000원 중 210,573,750원이 배당되고, 1,739,426,250원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 배곧2동행정복지센터 남서측 인근이며, 주변은 아파트 대단지·오피스텔·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 용도·점유. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 감정 당시 공실 상태입니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하1층·지상10층 건물의 1층이며 관리상태는 대체로 무난합니다.
- 설비. 급배수시설·위생시설·소방설비·엘리베이터시설·주차장이 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측 약 30m 내외, 남측 약 20m 내외 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,725,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 직접 확인. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 적정가를 판단하기 어렵습니다.
- 공실 원인 확인. 감정 당시 공실인 제2종근린생활시설이므로 현장 영업수요와 주변 공실 상태를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 일반음식점 용도라는 점을 전제로 실제 이용계획과 적합성을 확인해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 관교문학동새마을금고 근저당과 이수의 근저당에는 엠-플러스테크노 1층 101호·103호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 세금·배당 원본 확인. 고양세무서장 압류가 존재하므로 실제 조세채권 및 배당순위는 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 내용을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 현장검증이 필요하다
이 물건의 장점은 명확합니다. 매수인 인수액이 0원이고 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되는 구조입니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 이미 3회 유찰돼 625,000,000원의 감정가가 214,375,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없고 용도도 제2종근린생활시설(일반음식점), 상태는 공실입니다. 따라서 이 사건은 권리는 합격, 가격은 현장과 임대수요 확인 후 판단이 핵심입니다.
