수원지방법원 2025타경52582. 시흥 정왕동 거북섬타워 4층 410호의 근린상가입니다. 공부상 용도는 제1종 및 제2종근린생활시설이고 감정평가 당시 현황은 공실입니다. 소유자 서지숙은 2023.12.12 매매를 원인으로 2024.01.04 소유권이전등기를 마쳤고 거래가액은 353,150,000원입니다. 같은 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당이 설정됐으며, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
권리 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 현재 확인되는 임차인 신고는 없고, 제공된 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 적혀 있고 현황은 공실입니다. 따라서 등기상 인수 위험이 없는 것과 현장 인도·점유 상태를 확인하는 문제는 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52582 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2706-11 거북섬타워 4층 410호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린상가 · 공부상 제1종 및 제2종근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 내 4층 410호 |
| 소유자 | 서지숙 · 2023.12.12 매매 · 거래가액 353,150,000원 · 2024.01.04 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 171,500,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 / 청구액 | 중소기업은행 / 1,059,033,517원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 없음
2022.09.06 주식회사로보트엔지니어링의 가압류 5,960,000,000원이 있었지만 2022.09.22 일부해제를 원인으로 이미 말소되었습니다. 현재 소유자 서지숙의 소유권이전등기와 동시에 2024.01.04 중소기업은행 근저당 1,200,000,000원이 설정됐고, 이것이 말소기준입니다. 이후 2025.06.12 중소기업은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 2회 유찰로 49%, 그러나 시세 검증은 별도
감정가는 350,000,000원이고 현재 최저매각가는 171,500,000원입니다. 2회 유찰을 거쳐 감정가의 49%까지 내려온 상태입니다. 소유자 서지숙의 등기상 거래가액은 353,150,000원이지만, 이는 2023.12.12 매매의 거래가액일 뿐 현재 상가 시세를 직접 대신하는 수치는 아닙니다.
특히 이 사건에는 동일·유사 상가의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”는 결론을 낼 수 없습니다. 현재 현황이 공실이고 감정평가서도 거북섬타워 4층의 대부분이 공실이라며 수요성 재확인을 요구하고 있기 때문에, 가격 메리트는 임대수요·매매사례와 함께 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 171,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,201,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 1,200,000,000원 | 168,299,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 중소기업은행 채권최고액 1,200,000,000원 중 168,299,000원이 배당되고 1,031,701,000원 미배당이 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정치입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 171,500,000원 | 168,299,000원 | 1,031,701,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 120,049,999원 | 117,569,299원 | 1,082,430,701원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 84,034,999원 | 82,122,369원 | 1,117,877,631원 | 0원 |
세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 유찰에 따라 채권자의 회수액과 미배당액은 변하지만, 제공된 시나리오에서는 그 부족분이 낙찰자에게 넘어오지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시 정왕동 ‘거북섬 별빛공원’ 북서측에 위치하며, 주변에는 아파트·오피스텔·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
- 현황. 공부상 제1종 및 제2종근린생활시설이나 감정 당시 공실입니다.
- 공실 위험. 감정요항에는 거북섬타워 4층이 대부분 공실이라 수요성을 재확인하라는 의견이 기재되어 있습니다.
- 교통. 차량 진입과 주정차는 가능하지만 버스정류장이 원거리에 있어 도보 이용은 다소 불편한 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형이며 동측·서측 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 국가산업단지·특수지역·성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 2,973,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·승강기·소화설비가 있으며 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공실 원인 확인. 단순 일시 공실인지, 4층 상권 자체의 임차수요 부족인지 현장 확인이 필요합니다.
- 임대관계 확인. 현황은 공실이지만 감정요항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유·인도 상태를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 주변 상가 매매·임대 사례를 대조해야 합니다.
- 별도등기 확인. 대지권 목적 토지의 ‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’ 관련 금지사항 부기등기를 원문으로 확인하세요.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당은 412호·413호와 공동담보로 기재되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 기준으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 공실 수요가 먼저”
이 물건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준은 중소기업은행 근저당이고, 제공된 시나리오에서는 인수액이 계속 0원입니다. 그러나 근린상가는 권리가 깨끗하다고 해서 곧바로 좋은 가격이 되는 자산이 아닙니다.
현재 최저가는 감정가의 49%인 171,500,000원까지 내려왔지만, 본건은 현황 공실이고 같은 건물 4층 대부분이 공실이라는 감정 의견이 있습니다. 더구나 최근 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 양호, 가격 판단은 보류, 공실·환금성 검증이 핵심입니다.
