수원지방법원 2025타경52582. 시흥 정왕동 거북섬타워 4층 412호의 근린상가입니다. 공부상 용도는 제1종 및 제2종근린생활시설이고 감정평가 당시 현황은 공실이었습니다. 현재 소유자 서지숙은 2024년 1월 4일 소유권이전을 마쳤고, 등기 거래가액은 353,150,000원입니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 6월 12일 중소기업은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 말소기준보다 앞서 있던 주식회사로보트엔지니어링의 가압류는 이미 2022년 9월 22일 말소됐고, 말소기준 이후 확인되는 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사상 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있고 현황은 공실이므로, 현장 점유와 임대차 존재 여부는 별도 확인하는 편이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원, 별도등기는 확인 필요

확인된 임차인은 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2024년 1월 4일 중소기업은행 근저당이며, 이 근저당은 거북섬타워 4층 410호·413호와 공동담보로 등기돼 있습니다. 경매개시결정은 말소기준 이후의 권리로 매각에 따라 소멸합니다.

② 가격·유찰 구조 — 49%까지 내려왔지만 ‘싸다’는 별개

감정가는 350,000,000원이고 현재 최저매각가는 171,500,000원입니다. 2회 유찰된 현재 회차의 비율은 감정가의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정할 때 실질취득액도 171,500,000원입니다.

하지만 이 사건에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 감정평가에서도 거북섬타워 4층이 대부분 공실이라고 적시하며 수요성을 재확인하라고 했습니다. 따라서 2회 유찰과 49%라는 숫자는 강한 가격 인하 신호인 동시에, 상가 수요·환금성을 보수적으로 확인해야 한다는 신호로 함께 읽어야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 171,500,000원 가정)

현재 최저가 171,500,000원 가정 시 집행비용 3,201,000원을 제외한 168,299,000원이 중소기업은행 근저당에 배당되고, 근저당 기준 미배당액은 1,031,701,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시나리오입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 시흥시 정왕동 ‘거북섬 별빛공원’ 북서측에 위치하며, 주변에는 아파트·오피스텔·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진입과 주정차는 가능하지만 버스정류장이 원거리에 있어 도보 이용은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
• 현황. 공부상 제1종 및 제2종근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 감정평가서에는 거북섬타워 4층 대부분이 공실이어서 수요성을 재확인하라고 기재돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 10층 건물 내 4층이며 위생·급배수·승강기·소화설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 동측과 서측으로 아스팔트 포장도로와 접하고, 토지는 평탄한 사다리형 건부지입니다.
• 용도·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 국가산업단지·특수지역·성장관리권역 등에 포함됩니다. 대로2류와 중로2류에 접합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 2,973,000원/㎡입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 별도등기 원문 확인. 대지권 목적 토지의 ‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’ 관련 금지사항 부기등기의 구체적 내용과 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 실제 점유 재확인. 현황은 공실이고 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 매각 직전 현장 점유를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
• 공실률 확인. 감정평가서가 4층 대부분 공실이라고 적시했습니다. 동일 층 영업률과 주변 상가 공실·임대수요를 직접 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당은 410호·413호와 공동담보입니다. 관련 물건의 진행 상황과 배당관계를 함께 확인해야 합니다.
• 유찰을 가격가치로 착각하지 말 것. 2회 유찰·감정가 49%라는 수치만으로 시세 대비 저가라고 단정하지 말고, 수익성과 환금성을 별도로 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원문을 입찰 전 직접 대조하세요.

맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 공실 상가의 수요”

이 사건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 2024년 1월 4일 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인은 없으며 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 본건은 현황 공실이고, 감정평가서가 거북섬타워 4층 대부분의 공실과 수요성 재확인을 직접 언급합니다. 이미 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%인 171,500,000원까지 내려왔지만, 이 할인율 자체는 시세 대비 저가의 증거가 아닙니다.

따라서 결론은 “권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적으로”입니다. 특히 대지권 목적 토지의 금지사항 부기등기, 현장 점유, 4층 공실 수준, 공동담보 관계를 확인한 뒤 실제 영업·임대수요가 현재 최저가를 지지하는지를 판단해야 합니다.