277,830,000원
수원지방법원 2025타경52582. 시흥시 정왕동 거북섬타워 4층 413호 근린상가입니다. 공부상 용도는 제1종 및 제2종근린생활시설이고 감정평가 당시 현황은 공실입니다. 현재 소유자는 서지숙이며, 2023년 12월 12일 매매를 원인으로 2024년 1월 4일 소유권이전등기가 됐고 거래가액은 577,880,000원입니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 277,830,000원으로 2회 유찰된 회차이며 감정가의 49%입니다. 그러나 실거래 시세 자료가 없어 이 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 특히 감정평가서에는 거북섬타워 4층이 대부분 공실이라고 적혀 있어, 근린상가의 임대수요와 재매각 가능성을 가격보다 먼저 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52582 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2706-11 거북섬타워 4층413호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린상가 · 공부상 제1종 및 제2종근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 서지숙 (2023.12.12. 매매 · 거래가액 577,880,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 567,000,000원 / 277,830,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,059,033,517원 |
| 말소기준 | 2024.01.04. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 인수액은 0원
2022년 주식회사로보트엔지니어링의 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 소유자 서지숙의 소유권이전과 동시에 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 2025년 중소기업은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에는 매수인 인수 0원으로 반영돼 있습니다.
② 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 자료는 없다
감정가는 567,000,000원, 현재 최저매각가는 277,830,000원입니다. 2회 유찰 후 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 194,481,000원, 4회 유찰 시 136,136,700원으로 제시돼 있습니다.
다만 동일·유사 상가의 실거래 비교자료가 없어, 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 높은지는 이 데이터만으로 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 특히 감정평가서가 거북섬타워 4층 대부분 공실을 명시하고 있어 임대수요가 가격 판단의 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 277,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,689,620원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,200,000,000원 | 273,140,380원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 중소기업은행 근저당권에 273,140,380원이 배당되고 926,859,620원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 별도등기 — 토지 제한사항 원문 확인
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거북섬 별빛공원 북서측에 위치하며 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 공원 등이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량진입과 주정차는 가능하지만 버스정류장이 원거리에 있어 도보 이용은 다소 불편한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 공부상 제1종 및 제2종근린생활시설이나 현황은 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 4층이며 위생·급배수, 승강기, 소화설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형이며 동측과 서측으로 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 국가산업단지·특수지역·성장관리권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,973,000원/㎡입니다.
- 환금성. 감정평가서에는 거북섬타워 4층이 대부분 공실이므로 수요성을 재확인하라고 명시돼 있습니다. 상가의 임대수요와 공실 해소 가능성이 핵심 점검사항입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유·임대차 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황 공실 여부와 열쇠·점유 상태를 현장에서 확인하세요.
- 상권 수요 확인. 해당 건물 4층 대부분 공실이라는 감정평가 내용을 기준으로 실제 임대문의·공실기간·업종 수요를 점검하세요.
- 별도등기 원본 확인. 대지권 목적 토지의 금지사항 부기등기 내용과 매각 후 효력을 등기 원본에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당권은 거북섬타워 4층 410호와 412호가 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 배당관계를 원본에서 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만 보지 말고 실제 상가 매매사례와 임대수익을 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘공실을 얼마에 사느냐’가 핵심
등기상 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준은 2024년 중소기업은행 근저당권이고 경매개시결정도 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 이 물건은 권리만 깨끗하다고 끝나는 상가가 아닙니다. 2회 유찰로 최저가가 277,830,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 자료는 없고, 현황은 공실이며 건물 4층 대부분이 공실로 조사됐습니다.
따라서 결론은 권리 부담은 제한적이지만 가격 메리트는 별도 검증이 필요한 물건입니다. 특히 임대수요·공실 지속 가능성·대지권 목적 토지의 별도등기를 확인하지 않은 채 감정가 대비 할인율만 보고 접근하는 것은 위험합니다. 이 사건의 승부처는 근저당 인수가 아니라 공실 상가의 실제 시장가와 환금성을 얼마나 보수적으로 확인하느냐입니다.
