창원지방법원 2024타경115358. 진해구 남문동 웅천중로 6-11, 1층 102호입니다. 사건상 용도는 대지이고, 감정평가 이용상태는 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)이며 현재 공실입니다. 감정가는 398,000,000원이지만 7회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 32,777,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 하락이지만, 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없습니다. 실거래 비교값이 제시되지 않았고, 7회 연속 유찰 자체가 가격뿐 아니라 환금성·수요·물건 특성에 대한 시장의 경계를 함께 보여주기 때문입니다.
권리 구조의 기준점은 2021.10.29. 설정된 하나은행 근저당권 498,960,000원입니다. 그보다 앞선 2016년 진주원예농업협동조합 근저당 3,480,000,000원은 이미 말소됐고, 말소기준 이후의 대진건설산업 근저당, 장영자 가압류, 창원시·국민건강보험공단·국의 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사상 임차인 황준혁의 전입신고일이 확인되지 않아, 임차 부분은 별도의 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경115358 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 웅천중로 6-11, 1층 102호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점) · 현재 공실 |
| 소유자 | 신율종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 398,000,000원 / 32,777,000원 (7회 유찰) |
| 청구금액 | 968,393,828원 |
| 말소기준 | 2021.10.29. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 · 채권최고액 498,960,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 확인 필요
2016.02.03. 설정됐던 진주원예농업협동조합 근저당권은 2021.10.29. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 설정된 주식회사하나은행 근저당권 498,960,000원이며, 이후 설정된 대진건설산업 등 근저당과 장영자 가압류, 각종 압류, 현재 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 가능·미상
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황준혁 | 전부 | 1,000원 | 전입신고일 미상 · 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
황준혁은 보증금 1,000원으로 현황조사에 확인됐으나 전입신고일이 미상입니다. 따라서 ‘대항력 있음’ 또는 ‘대항력 없음’으로 단정할 수 없고, 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 — 감정가 8.24%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 398,000,000원에서 7회 유찰돼 현재 최저가는 32,777,000원, 감정가의 8.24%입니다. 다음 시나리오는 8회 유찰 시 22,943,900원, 9회 유찰 시 16,060,729원입니다.
그러나 이 숫자를 시세 할인율로 읽어서는 안 됩니다. 이 물건은 아파트가 아니라 제1종근린생활시설(소매점)로 등재된 비주거 물건이며 현재 공실입니다. 실제 거래 시세와 비교할 값이 없는 상태에서 감정가 대비 하락률만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다. 오히려 7회 유찰이라는 결과를 환금성과 시장수요 점검 신호로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 32,777,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 989,986원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 498,960,000원 | 31,787,014원 |
| 3. 근저당 · 주식회사대진건설산업 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 장영자 | 44,544,784원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 1,143,504,784원 중 31,787,014원이 배당되고, 미배당은 1,111,717,770원입니다. 배당모형상 매수인 인수는 0원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 진해구 남문동 웅천초등학교 북서측 인근으로, 주위는 아파트단지·근린생활시설·공장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 1층 102호는 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)이며 현재 공실입니다.
- 구조·설비. 일반철골구조 경사판넬지붕 3층 건물 내 1층으로, 급위생설비·승강기설비·소화전설비·주차장설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,517.7㎡, 지목 주차장, 일반상업지역이며 북측 중로3류, 남측·동측 소로3류와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역에 포함되며 공시지가는 783,300원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. 황준혁의 전입신고일이 미상이라 대항력 판정이 끝나지 않았습니다. 전입세대와 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
- 인수 0원 재검증. 배당모형상 인수는 0원이지만 임차관계가 미확정이므로 이를 그대로 확정값으로 사용하지 마십시오.
- 세금 우선순위 확인. 창원시·국민건강보험공단·국 압류 중 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 가격은 실사용·임대수익 기준으로. 감정가 대비 8.24%라는 비율보다 소매점으로서의 임대 가능성, 공실 해소 비용, 상권 수요를 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 점검. 반복 유찰 원인이 단순 가격 문제인지, 상가 수요·점유·용도·관리 상태 문제인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서와 실제 점유상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “8.24%”보다 중요한 것은 미확인 리스크다
이 물건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 398,000,000원에서 32,777,000원까지 내려온 8.24%입니다. 그러나 7회 유찰된 비주거 공실 물건에서 감정가 대비 할인율만 보는 것은 위험합니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 실제 임차인 1명의 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이 남습니다. 여기에 국세·지방세 관련 압류와 반복 유찰, 제1종근린생활시설의 환금성까지 겹칩니다. 결론적으로 등기 구조보다 임차 확인·세금·현장 수요가 더 중요한 물건이며, 현재 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
