창원지방법원 2024타경115358. 소유자는 신율종합건설주식회사이고, 말소기준권리는 2021.10.29. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 498,960,000원입니다. 이후 설정된 주식회사대진건설산업 근저당권 600,000,000원, 장영자 가압류 44,544,784원, 압류와 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 권리 순위만 보고 “인수 0원 확정”이라고 끝내기 어렵습니다. 현황조사에 황준혁이 전부 점유하는 것으로 기재되어 있고 전입신고일이 확인되지 않아, 말소기준일보다 앞선 점유인지 뒤의 점유인지 판정할 수 없기 때문입니다.
가격은 매우 크게 내려왔습니다. 현재 회차는 6회 유찰 상태이고 최저매각가는 46,824,000원, 감정가 대비 11.76%입니다. 하지만 낮은 최저가 자체가 가격 메리트를 확정하지는 않습니다. 이 물건은 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)이고 감정평가상 현재 공실로 조사됐으며, 점유조사 내용과도 차이가 있습니다. 따라서 응찰 판단의 우선순위는 “얼마나 싸졌는가”보다 실제 점유자와 임대차 권리의 실체를 확인하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경115358 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 웅천중로 6-11, 1층 101호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1종근린생활시설(소매점) · 현재 공실 |
| 소유자 | 신율종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 398,000,000원 / 46,824,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프에이치2306유동화전문 유한회사 / 968,393,828원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 도시지역 · 지구단위계획구역 · 경제자유구역 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 점유는 미확정
말소기준은 2021.10.29. 하나은행 근저당권입니다. 2022.06.20. 주식회사대진건설산업 근저당권과 2023.02.06. 장영자 가압류, 이후 압류 및 현재 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 등기상 매각으로 소멸합니다. 2016.02.03. 진주원예농업협동조합 근저당권 3,480,000,000원은 2021.10.29. 해지로 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 분석 — ‘대항력 있음’도 ‘없음’도 단정 금지
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황준혁 | 전부 | 1,000원 | 전입신고일 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
실제 임차·점유자로 기재된 사람은 황준혁 1명입니다. 보증금은 1,000원으로 기재돼 있지만 전입신고일, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인으로 확정할 수도 없고, 대항력 없는 임차인으로 배제할 수도 없습니다. 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다.
③ 가격 구조 — 감정가 11.76%까지 내려온 6회 유찰
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 11.76% | 46,824,000원 | 1,097,923,616원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 32,776,799원 | 1,111,717,967원 | 0원* |
| 8회 유찰 시 | 5.76% | 22,943,759원 | 1,121,374,013원 | 0원* |
* 배당 시뮬레이션의 등기상 인수액 기준. 황준혁의 대항력은 전입신고일 미상으로 별도 확정이 필요합니다.
현재 최저가는 감정가의 11.76%까지 내려왔지만, 유찰이 더 진행될수록 매각대금이 줄어 채권자 미배당액은 1,097,923,616원에서 1,111,717,967원, 1,121,374,013원으로 커지는 구조입니다. 신청채권자 청구액은 968,393,828원이고 현재 회차 시뮬레이션에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,824,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,242,832원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 498,960,000원 | 45,581,168원 |
| 3. 근저당 · 주식회사대진건설산업 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 장영자 | 44,544,784원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,143,504,784원 중 예상 배당액은 45,581,168원, 미배당액은 1,097,923,616원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 진해구 남문동 웅천초등학교 북서측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·공장 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 101호는 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)이고 감정평가 당시 공실입니다.
- 건물. 일반철골구조 경사판넬지붕 3층 건물의 1층이며, 외벽은 화강석·수지판넬, 바닥은 콘크리트, 천장은 석회뿜칠 마감입니다.
- 설비. 급위생설비·승강기설비·소화전설비·주차장설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 중로3류, 남측 및 동측으로 소로3류와 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,517.7㎡, 평지·세로장방형이며 상업용건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 783,300원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역이며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 황준혁의 점유 시점 확인. 전입신고일이 말소기준일 2021.10.29. 전인지 후인지 확인해야 대항력 판단이 가능합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 현재 확인되지 않은 우선변제 관련 사실을 매각물건명세서와 임대차 자료로 대조해야 합니다.
- 공실 여부 현장 확인. 감정평가는 공실, 현황조사는 전부 점유로 서로 달라 실제 인도 상태 확인이 필요합니다.
- 세금 압류 확인. 국·국민건강보험공단·창원시 압류가 있어 당해세에 해당하는 금액이 있는지 확인해야 합니다.
- 낮은 최저가만으로 응찰하지 않기. 6회 유찰과 감정가 11.76%라는 숫자만으로 가격 경쟁력을 확정하지 말고 상업용 공실의 실제 수요와 점유 리스크를 함께 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 미확정 점유가 먼저다”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 398,000,000원짜리 물건이 6회 유찰돼 46,824,000원까지 내려온 매우 큰 가격 하락이 먼저 눈에 들어옵니다. 등기부 역시 하나은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 그러나 경매에서 실제 매수인 부담을 결정하는 것은 최저가만이 아닙니다. 황준혁의 전부 점유, 전입신고일 미상, 확정일자 미상이라는 점 때문에 대항력 여부를 아직 확정할 수 없고, 감정평가의 공실 조사와도 내용이 충돌합니다.
따라서 이 물건은 “등기상 인수 0원”과 “실질취득액 미확정”을 동시에 봐야 하는 사건입니다. 6회 유찰이라는 사실은 가격이 많이 낮아졌다는 뜻인 동시에 시장에서 반복적으로 선택되지 않았다는 사실이기도 합니다. 권리 순위는 비교적 명확하지만 점유관계 확인이 끝나기 전까지는 낮은 최저가만을 근거로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
